胡某某与黑龙江农垦双某房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

原告：胡某某。
委托诉讼代理人：顾祥国，黑龙江善行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张蕾，黑龙江善行律师事务所律师。
被告：黑龙江农垦双某房地产开发有限公司。
法定代表人：朱德龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王云侠，黑龙江天世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦香茹，黑龙江海格律师事务所律师。

原告胡某某诉被告黑龙江农垦双某房地产开发有限公司（以下简称双某公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年4月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告分别于2016年5月13日、8月19日向本院申请诉讼财产保全并提供担保，本院于2016年5月18日、8月30日分别作出（2016）黑81民初29号、（2016）黑81执保11号、（2016）黑81民初29号之一、（2016）黑81执保11号之一财产保全裁定。本院于2016年11月3日、2017年1月13日公开开庭审理了本案。原告胡某某及其委托诉讼代理人顾祥国、张蕾，被告委托诉讼代理人王云侠、秦香茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行结算协议，交付协议项下宝泉岭龙源小区5号楼一单元603、601室，二单元602、601、701、702室，三单元601、602、603室；14号楼五单元501、601、302、402、502、602室，八单元301、401、501、601、701、302、402室；5号楼车库4、13、14、15、17、18；10号楼车库3、4、5、9、10、11、12、16；6号楼车库7、8、9、10、15、18；8号楼车库7、8；9号楼商服1、2、3、4号房屋及车库。2.上述房屋中不能履行的给付对应价款6,602,010.00元，并自2014年5月12日起按照同期银行贷款利率由被告承担利息。3.被告承担诉讼费用。事实和理由：原告自2012年起陆续向被告投资671万元，与被告合作开发黑龙江省宝泉岭龙源小区综合住宅楼工程建设项目。在投资的同时原告又自行施工了部分工程项目。原、被告于2014年5月11日协商，确认被告以115套房屋（包括住宅、商服、车库）作为原告的投资收益和工程款，并签订了《以下房屋已顶工程款》的协议，被告在结算协议上盖章确认。结算协议签订后，被告履行了协议的部分内容，交付了52套房屋，余下63套房屋未交付。双方之间的合作开发和建设施工，已经通过结算确定了双方债权债务关系，结算协议合法有效，被告应当履行，现诉至法院，请求保护原告合法权益。
双某公司答辩称：1.原告诉讼主体错误，被告单位并未与原告合作开发宝泉岭龙源小区，原告是与案外人朱玉民、霍万昌三人合伙开发，并借用被告资质，该项目三合伙人至今未清算，且项目负债达三千万元，原告所述投资与事实不符；2.原告没有证据证明与合伙人之间对涉案项目实际清算，要求被告交付房屋的诉讼请求违法，且原告诉讼请求不明确，存在假设情况；3.原告向法院主张的数额系单方确定的房屋价格，与起诉事实不符；4.原告主张与被告单位存在合作关系，又提出存在建设工程事实，不能在同一案件中解决两个独立的法律关系。请求法院查明事实，驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：1.2012年8月8日收据一份。证明胡某某与朱玉民就合作投资宝泉龙源小区一期综合住宅楼项目陆续投资115万元拆迁款。2.2012年8月24日收据一份，证明胡某某向朱玉民支付35万元投资款。3.2012年10月10日收据一份，证明胡某某向朱玉民支付20万元投资款。4.2013年1月26日收据一份，证明胡某某向朱玉民支付9万元投资款。因被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性、合法性无异议，且上述证据能够证明朱玉民收到胡某某以上四笔投资款，本院予以采信认定。5.被告公司工商档案，证明朱玉民以其儿子朱德龙、朱德兵为股东成立了房地产开发公司，胡某某与朱玉民合作项目由被告公司承接。该证据可以证明被告公司股东为朱德龙、朱德兵，但不能证明系朱玉民成立被告公司，原告欲证明问题不成立，本院不予采信。6.加盖宝泉岭龙源小区财务专用章收据，证明胡某某于2013年10月10日向被告投资492万元。因丁某出庭证明原告可以使用宝泉岭龙源小区财务专用章，原告亦未提供充分的证据证明该投资事实，对该证据本院不予采信。7.胡某某与贾某签订并加盖被告公司公章的《工程建筑合同》，证明胡某某与被告约定将5、6号楼的施工建设由胡某某实施，产生利润归胡某某，胡某某将5、6号楼土建发包给贾某，其余工程由胡某某自己完成。该证据能够证明胡某某作为被告代表与贾某签订龙源小区5、6号楼土建及部分装饰工程建筑合同的事实，本院对该部分予以采信认定，其余证明问题本院不予采信。8.建设项目选址意见书、用地许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证。证明被告取得了宝泉岭龙源小区一期综合住宅楼的项目建设合法手续，房屋已于2014年10月30日竣工验收并交付使用。该证据能够证明宝泉岭龙源小区一期综合住宅楼即涉案工程的开发人为被告，本院予以采信认定。但不能证明具体竣工时间，对于竣工验收时间本院不予采信。9.朱玉民出具并加盖被告公章的《以下房屋已顶工程款》协议。证明2014年5月11日原告与朱玉民代表的被告进行结算，以被告公司开发建设的龙源小区住宅5000平方米、车库及商服2000平方米抵原告工程款和投资款。该协议能够证明原告与朱玉民就原告投资款及工程款达成以房屋抵顶的意思表示，并经被告盖章确认，本院予以采信认定。10.朱玉民出具并加盖被告公章的内容为原9号楼5、6号商服改为6号楼商服的修改楼房说明。证明经原、被告协商将《以下房屋已顶工程款》协议中原9号楼5、6号商服取消进行更改。该证据能够证明原、被告双方对《以下房屋已顶工程款》协议中部分房屋予以变更，本院予以采信认定。11.被告2014年12月22日出具的保证书及《以下房屋以顶工程》明细表。证明被告保证抵顶工程款房屋不重复出售，如违约双倍赔偿。另证明原、被告双方对抵顶房屋具体数量及房号进行了变更。该证据能够证明原告欲证明问题，被告称不是该单位公章未提供证据证明，对该保证书及变更明细本院予以采信认定。庭审中原告表示不请求被告双倍赔偿。12.被告交付房屋明细。证明被告签订完《以下房屋已顶工程款》协议后，将部分房屋给付原告，由原告偿还他人。该证据虽无双方当事人签字，但能够证实系原告对已收到房屋数量的认可，本院予以采信。13.汇款凭证及表格。证明原告在2015年10月21日给被告公司法定代表人朱德龙妻子赵鑫汇款9,783.00元交付抵账房屋包烧费。该证据中汇款凭证能够证明原告向赵鑫汇款事实，但不能证明该款项为交付包烧费，表格为自行制作，对该证据本院不予采信。14.2013年6月6日加盖宝泉岭龙源小区财务专用章的向贾某借款20万元借据；2013年6月24日胡某某交付劳动保证金16万元；2013年6月4日胡某某代双某公司交付电费5.5万元；2013年6月6日刘文德出具收房屋补偿款17.5万元收条；2013年6月12日王桂秋出具收房屋补偿款14.04万元收条；2013年6月13日霍万昌出具收龙源小区拆迁款140万元收条；2013年6月18日王瑞华出具收房屋拆迁款22.25万元收条；2013年6月20日齐春发出具收到房屋拆迁款18.5万元收条；2013年6月30日丁某出具代收胡某某现金65万元收条；2013年7月1日郭长芳出具收房屋拆迁款19.5万元收条。证明上述款项均为胡某某支付，款项包含在2013年10月10日加盖龙源小区财务专用章的492万元收据的款项中。上述证据中向贾某借款20万元收据与贾某出庭证言相吻合，本院予以采信，但不能证明系胡某某支付，其他证据相关证人未出庭作证，亦不能证明原告欲证明问题，本院不予采信认定。15.2014年3月21日蒋明选出具收房屋补偿款2.0475万元收条；2014年3月24日于殿有出具收房屋拆迁款34.05万元收条；2014年3月25日李玉宝、张江英出具代于连江、李玉芳收房屋拆迁款24.8万元收条；2014年3月26日郎冠一出具的收房屋拆迁款29.5万元收条；2014年4月8日曹长森出具的收房屋拆迁款26.1万元收条；宝泉岭农垦社区A区绥滨路二区平面图。证明上述款项为胡某某给付动迁户动迁款。上述证据不能证明款项系胡某某支付，且相关证人未出庭作证，本院不予采信。16.《水暖承包协议》、水暖人工费收据及材料票据、电力人工费银行凭条、收条及材料票据。证明胡某某与被告合作开发中产生水暖人工费20.5万元，水暖材料费43.5万元，电力前期人工费15.3万元，材料费36.768万元。该证据中的《水暖承包协议》与董某出庭证言相吻合，能够证明原告与董某签订了水暖工程协议，但上述证据不能证明所发生费用系原告支付，且相关票据出处无法核实，本院不予采信。17.丁某认购书、周库认购书、刘某认购书、空白认购书及空白收据、钥匙照片。证明原告与被告签订完《以下房屋已顶工程款》协议，被告按约定给付原告52套房屋，其中部分房屋作为工程款抵顶案外人，剩余63套房屋被告给原告出具了空白认购书及收据，由原告自行处分。该证据与原、被告签订的《以下房屋已顶工程款》协议能够相互印证原、被告对用房屋抵工程款的相关事实，本院予以采信认定。18.证人贾某出庭，证明被告抵给原告的房屋中有41套原告抵给了贾某，被告履行了相关抵账手续。同时证明工程开工前证人向开发商交付劳动保证金16万元，并向开发商出借20万元，共计36万元，胡某某于2014年末偿还证人。贾某证明的其承包施工及以房屋抵顶工程款的事实与原、被告陈述相吻合，本院予以采信认定。贾某陈述出借开发商20万元与2013年6月6日加盖宝泉岭龙源小区财务专用章的借据相互印证，本院予以采信。贾某陈述交付劳动保证金16万元没有相关证据证实，本院不予采信。贾某陈述上述36万元款项由胡某某偿还没有相关证据佐证，本院不予采信。19.申请证人刘某出庭，证明刘某从原告处购买两套房屋，该房屋是被告抵工程款协议中抵给原告的房屋。刘某证言与原告提供认购书及《以下房屋已顶工程款》协议中房屋坐落相吻合，能够证明刘某购买的系原被告协议中的抵款房屋，本院予以采信认定。20.证人董某出庭，证明水暖承包协议的真实性。该证言能够证明董某与原告签订水暖承包协议的事实，本院予以采信认定。被告提供证据如下：1.被告企业营业执照及法定代表人证明。证明被告公司法定代表人为朱德龙，与朱玉民无关。该证据能够证明被告法人身份事项，本院予以采信认定。2.2016年10月26日、31日被告委托诉讼代理人秦香茹向朱玉民调查笔录。证明原告与朱玉民、霍万昌三人口头约定合伙开发涉案工程，平均分配利润与承担风险。原告出资179万元，现项目债务近3000万元，合伙项目未清算；原告将工程包给贾某施工，贾某与原告结算，原告施工5、6、7号楼电照工程，因未完工工程款未结算。该调查笔录中朱玉民陈述除原告承包给贾某工程事宜与原、被告及贾某陈述相符，对该部分本院予以采信，其他陈述没有相关证据进行佐证，本院不予采信。3.龙源小区5、6号楼项目款明细。证明原告与朱玉民签订协议5、6号楼房屋是抵贾某工程款。原告举示的《以下房屋已顶工程款》协议就是朱玉民抵给贾某的房屋，不是抵给原告的全部工程款。该证据能够证明《以下房屋已顶工程款》协议中部分房屋为抵顶贾某工程款，但不能证明被告欲证明的其他问题，本院不予采信。4.被告与黑龙江省宝泉岭农垦鸿发建筑工程有限责任公司签订协议书。证明原告负责合伙施工事务，其与霍万昌以被告名义签订建设工程施工合同，与贾某的施工合同相印证，才形成了朱玉民与原告签订的《以下房屋已顶工程款》协议。该证据能够证明原告作为被告代表与案外人签订施工合同的事实，本院予以采信，但不能证明该协议与原、被告签订的《以下房屋已顶工程款》协议有直接关联性，本院对证明问题不予采信。5.证人丁某出庭，欲证明原告与朱玉民、霍万昌是合伙关系，原告负责售楼工作及财务事宜，财务专用章原告有机会使用。该证言中关于合伙关系的陈述没有相关证据佐证，本院不予采信。关于原告负责相关事务的陈述与原告从事相关开发建设事宜的事实相吻合，本院予以采信。
本案审理过程中，本院委托黑龙江省宝泉岭农垦法院对朱玉民调查取证。朱玉民证明其与原告、霍万昌是合伙关系，一起挂靠被告公司进行龙源小区开发。因朱玉民与被告有直接利害关系，朱玉民陈述没有其他证据予以证实，对朱玉民陈述本院不予采信。
本院认定事实：2012年胡某某与朱玉民协商共同开发宝泉岭龙源小区建设工程项目，胡某某陆续交付朱玉民投资款170万元。2013年5月7日，朱玉民之子朱德龙成立双某公司。2013年6月15日胡某某将龙源小区5、6号楼建设施工工程发包给贾某施工，被告公司加盖公章予以确认。2013年9月8日双某公司取得了宝泉岭龙源小区一期综合住宅楼的建设项目施工许可，朱玉民代表双某公司与胡某某合作开发。2014年5月11日原告与朱玉民进行结算，签订了《以下房屋已顶工程款》协议，以被告公司开发建设的龙源小区住宅5000平方米、车库及商服2000平方米房屋共115套抵原告工程款和投资款，被告加盖公章对协议进行确认。协议签订后，原、被告对其中部分房屋进行调整，于2014年12月22日双方达成了《以下房屋已顶工程》的具体给付房屋明细，同时被告出具保证书。该给付房屋明细共包括房屋126套，交付63套，剩余如下63套房屋及车库未交付：5号楼一单元603、601，二单元601、202、701、702，三单元601、602、603；14号楼五单元302、402、501、502、601、602，八单元301、302、401、402、501、601、701；5号楼车库4、13、14、15、17、18；10号楼车库3、4、5、9、10、11、12、16；6号楼车库7、8、9、10、15、18；8号楼车库7、8；9号楼车库3、4、5、6、7、8、9、10、11、13、14、15、16、17、18；9号楼商服1、2、3、4。

本院认为：本案原告以与被告存在合资合作开发房地产关系起诉被告给付协议约定房屋。被告抗辩与原告之间不存在合作开发房地产关系，原告系与朱玉民合伙开发房地产。合资合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案原告与案外人朱玉民经协商开始进行宝泉岭龙源小区开发事宜，并进行前期资金的投入。后朱玉民之子朱德龙成立双某公司，双某公司正式取得了宝泉岭龙源小区综合楼一期的开发权。该开发权的取得系原告与朱玉民前期项目筹划的结果。经原告提供证据可以看出，原告及朱玉民在从事龙源小区开发活动中，开发活动确由被告加盖公章进行确认，朱玉民并未以个人身份与原告进行合作事务，而是以被告代表人的身份进行了项目开发，故本案可以认定原告与被告之间存在合资合作开发宝泉岭龙源小区的事实。现被告抗辩原告系与朱玉民合伙开发该项目并挂靠被告公司，没有提供充分的证据证明，仅凭朱玉民及丁某陈述不能全完确认合伙及挂靠事实，故本案双方当事人之间法律关系应确定为合资合作开发房地产关系。
关于被告是否应当给付《以下房屋已顶工程款》协议中约定房屋的问题。在朱玉民代表被告与原告达成该协议后，被告已将协议中部分房屋交付，协议实际履行。该协议应为原、被告之间的真实意思表示，被告应当根据约定继续履行交付房屋的义务。关于原告提出不能交付的房屋给付对应价款及利息的请求。因原告未能提供证据证实不能交付的事实存在，故对原告该诉讼请求不予支持。
合资合作开发房地产合同的当事人之间除共同出资、共享利润外，还应共担风险。本案原告起诉要求被告履行双方签订的《以下房屋已顶工程款》协议，从该协议的内容可以看出，双方对原告投入的投资款和工程款所得利润进行了分配，但对于开发过程中是否存在债务，协议中并未进行说明。被告在庭审中提出本案合作项目存在债务，但双方未就债务问题在本案中提出诉求，故本院对双方当事人合资合作开发宝泉岭龙源小区项目存在的债务问题未进行审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，判决如下：

一、被告黑龙江农垦双某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告胡某某交付宝泉岭龙源小区如下房屋：5号楼一单元603、601，二单元601、202、701、702，三单元601、602、603；14号楼五单元302、402、501、502、601、602，八单元301、302、401、402、501、601、701；5号楼车库4、13、14、15、17、18；10号楼车库3、4、5、9、10、11、12、16；6号楼车库7、8、9、10、15、18；8号楼车库7、8；9号楼车库3、4、5、6、7、8、9、10、11、13、14、15、16、17、18；9号楼商服1、2、3、4。
二、驳回原告胡某某的其他诉讼请求。
案件受理费87,920.00元，财产保全费5,000.00元（原告预交），由原告胡某某负担12,920.00元，由被告黑龙江农垦双某房地产开发有限公司负担80,000.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。

审判长　　周志强 审判员　　赵玉忠 审判员　　石　岩

书记员：翟士岩