胡广兴与王某某租赁合同纠纷一审民事判决书

胡广兴
阮奕
贺亦红（北京正皓律师事务所）
王某某
王国政
王凡（湖北通山县法律援助中心）

原告（反诉被告）胡广兴，退休干部。
委托代理人阮奕，女，系原告孙媳妇。
委托代理人贺亦红，北京市正皓律师事务所律师。
被告（反诉原告）王某某。
委托代理人王国政，男，系被告王某某父亲。
委托代理人王凡，湖北省通山县法律援助中心律师。
原告（反诉被告）胡广兴诉被告（反诉原告）王某某租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员何业勇独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原、被告于2009年7月10日签订协议书一份，协议约定:原告（反诉被告）胡广兴将其位于滨河东路23号房屋一间面积（约30平方米）及场地（约80余平方米）租赁给被告王某某（反诉原告）使用经营小餐馆，租用时间一年，即从2009年6月1日起至2010年5月30日止，租金每月400元，合计4800元，在签订合同时一次付清，一年后若原告继续对外出租，同等条件优先被告，租房期间被告可在场内搭建棚和适当装修，租赁期满后被告可自行拆走所搭建的材料，不能拆除的不得破坏也不得向原告索要费用。租赁期间水电费被告自行解决，原告不负任何责任，协议还对双方其他权利义务均作了约定。2010年5月30日，租赁期届满后，原，被告双方因停水及房屋、场地占用费发生争议，原告诉至本院，经本院主持调解，双方当事人达成一致协议:“一，原、被告于2009年7月10日签订的协议书，双方自愿继续履行，租赁期限从2010年6月1日起至2012年5月31日止。二，合同到期后，被告所搭建竹棚和任何建筑物不得拆除”。本院据此协议制作（2010）咸民初字第1125号民事调解书，该民事调解书已具有法律效力，2012年5月31日原、被告租赁期届满后，被告以原告胡广兴多次报停用水对其造成损失及搭建竹棚和建筑物，要求原告赔偿损失为由至今不腾退所租赁的房屋及场地，原告多次找其协商未果。为此原告胡广兴诉至本院，请求依法判令:1、被告王某某腾退租赁原告的位于咸宁市温泉滨河东路23号房屋一间（面积约30平方米）及场地（约80平方米）。2、按每年4800元标准向原告支付自2012年6月1日起至被告实际腾退房屋及场地之日止的占有使用费。3、本案全部诉讼费用由被告承担。
本案在审理过程中，被告王某某提出反诉，认为其在租赁期间花费10万元搭建竹棚和建筑物，使用3年按50%折旧率，原告应补偿5万余元经济损失，另外因原告停水给其造成营业损失2万元应予赔偿，否则不退出租赁房屋及场地。
同时查明，咸宁市温泉滨河东路23号房屋，户主是原告（反诉被告）胡广兴，用水户头名为胡永康，自来水缴费编号141022800，应视为胡广兴委托胡永康办理登记等相关手续，原告（反诉被告）方曾于2011年1月21日，同年7月29日，2012年5月2日向咸宁市联合水务公司申请报停用水。
本院认为，原、被告签订的房屋及场地使用租赁协议是在平等、自愿协商一致的基础上签订的，协议内容未违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。被告王某某在租赁期届满后未腾退租赁房屋及场地是引起纠纷的一个主要原因，原告胡广兴要求被告王某某腾退租赁房屋及场地并支付占有使用费之诉讼请求，本院予以支持。被告王某某反诉称，因原告停水给其造成2万元营业损失应予赔偿，但不能举证2万是如何形成，考虑到在租赁期间原告（反诉被告）确有三次申请报停用水属实，是引起纠纷的另一个主要原因，反诉原告的经营损失应酌情考虑由反诉被告赔偿9600元。其另一反诉请求，要求原告补偿其搭建竹棚经济损失5万余元，因本院（2010）咸民初字第1125号民事调解书对被告所搭建竹棚和建筑物作了处理，双方形成一致意见:“合同到期后，被告所搭建竹棚和任何建筑物不得拆除。”民事调解书已具有法律效力，对双方具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，双方当事人并没有约定租赁期间届满时，附合物由出租人补偿。故被告要求原告补偿其搭建竹棚建筑的损失5万余元之反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  ，第六十条  ，第一百二十条  ，第二百一十五条  ，第二百三十六条  ，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，第一百四十二条之规定，判决如下:
一、限被告（反诉原告）王某某在本判决生效后十五日内退出租赁原告（反诉被告）胡广兴位于咸宁市温泉滨河东路23号房屋（约30平方米）及场地（约80平方米），并按每年4800元标准向原告（反诉被告）胡广兴支付自2012年6月1日起至实际退出房屋及场地占有使用费。
二、原告（反诉被告）胡广兴赔偿被告（反诉原告）因停水造成的营业损失9600元。
三、驳回被告（反诉原告）王某某的其他反诉请求。
本诉案件受理费50元，反诉案件受理费1550元，合计1600元，由原告（反诉被告）胡广兴承担600元，由被告（反诉原告）王某某承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称:湖北省咸宁市中级人民法院；开户行:中国农业银行咸宁温泉支行；账号:17×××89-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交的诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

原、被告于2009年7月10日签订协议书一份，协议约定:原告（反诉被告）胡广兴将其位于滨河东路23号房屋一间面积（约30平方米）及场地（约80余平方米）租赁给被告王某某（反诉原告）使用经营小餐馆，租用时间一年，即从2009年6月1日起至2010年5月30日止，租金每月400元，合计4800元，在签订合同时一次付清，一年后若原告继续对外出租，同等条件优先被告，租房期间被告可在场内搭建棚和适当装修，租赁期满后被告可自行拆走所搭建的材料，不能拆除的不得破坏也不得向原告索要费用。租赁期间水电费被告自行解决，原告不负任何责任，协议还对双方其他权利义务均作了约定。2010年5月30日，租赁期届满后，原，被告双方因停水及房屋、场地占用费发生争议，原告诉至本院，经本院主持调解，双方当事人达成一致协议:“一，原、被告于2009年7月10日签订的协议书，双方自愿继续履行，租赁期限从2010年6月1日起至2012年5月31日止。二，合同到期后，被告所搭建竹棚和任何建筑物不得拆除”。本院据此协议制作（2010）咸民初字第1125号民事调解书，该民事调解书已具有法律效力，2012年5月31日原、被告租赁期届满后，被告以原告胡广兴多次报停用水对其造成损失及搭建竹棚和建筑物，要求原告赔偿损失为由至今不腾退所租赁的房屋及场地，原告多次找其协商未果。为此原告胡广兴诉至本院，请求依法判令:1、被告王某某腾退租赁原告的位于咸宁市温泉滨河东路23号房屋一间（面积约30平方米）及场地（约80平方米）。2、按每年4800元标准向原告支付自2012年6月1日起至被告实际腾退房屋及场地之日止的占有使用费。3、本案全部诉讼费用由被告承担。
本案在审理过程中，被告王某某提出反诉，认为其在租赁期间花费10万元搭建竹棚和建筑物，使用3年按50%折旧率，原告应补偿5万余元经济损失，另外因原告停水给其造成营业损失2万元应予赔偿，否则不退出租赁房屋及场地。
同时查明，咸宁市温泉滨河东路23号房屋，户主是原告（反诉被告）胡广兴，用水户头名为胡永康，自来水缴费编号141022800，应视为胡广兴委托胡永康办理登记等相关手续，原告（反诉被告）方曾于2011年1月21日，同年7月29日，2012年5月2日向咸宁市联合水务公司申请报停用水。
本院认为，原、被告签订的房屋及场地使用租赁协议是在平等、自愿协商一致的基础上签订的，协议内容未违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。被告王某某在租赁期届满后未腾退租赁房屋及场地是引起纠纷的一个主要原因，原告胡广兴要求被告王某某腾退租赁房屋及场地并支付占有使用费之诉讼请求，本院予以支持。被告王某某反诉称，因原告停水给其造成2万元营业损失应予赔偿，但不能举证2万是如何形成，考虑到在租赁期间原告（反诉被告）确有三次申请报停用水属实，是引起纠纷的另一个主要原因，反诉原告的经营损失应酌情考虑由反诉被告赔偿9600元。其另一反诉请求，要求原告补偿其搭建竹棚经济损失5万余元，因本院（2010）咸民初字第1125号民事调解书对被告所搭建竹棚和建筑物作了处理，双方形成一致意见:“合同到期后，被告所搭建竹棚和任何建筑物不得拆除。”民事调解书已具有法律效力，对双方具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，双方当事人并没有约定租赁期间届满时，附合物由出租人补偿。故被告要求原告补偿其搭建竹棚建筑的损失5万余元之反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  ，第六十条  ，第一百二十条  ，第二百一十五条  ，第二百三十六条  ，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，第一百四十二条之规定，判决如下:

一、限被告（反诉原告）王某某在本判决生效后十五日内退出租赁原告（反诉被告）胡广兴位于咸宁市温泉滨河东路23号房屋（约30平方米）及场地（约80平方米），并按每年4800元标准向原告（反诉被告）胡广兴支付自2012年6月1日起至实际退出房屋及场地占有使用费。
二、原告（反诉被告）胡广兴赔偿被告（反诉原告）因停水造成的营业损失9600元。
三、驳回被告（反诉原告）王某某的其他反诉请求。
本诉案件受理费50元，反诉案件受理费1550元，合计1600元，由原告（反诉被告）胡广兴承担600元，由被告（反诉原告）王某某承担1000元。

审判长：何业勇

书记员：高磊