胡某某与张某某、张某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：周素文，北京市京师(上海)律师事务所律师。
　　被告：张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　上述二名被告共同委托诉讼代理人：陆懿颖，上海明庭律师事务所律师。
　　上述二名被告共同委托诉讼代理人：苏杰，上海明庭律师事务所律师。
　　第三人：上海博鸿房地产经纪事务所东城店，住所地上海市浦东新区锦安西路XXX号XXX层。
　　负责人：魏宗敏，总经理。
　　委托诉讼代理人：张正雯，上海海仲律师事务所律师。
　　原告胡某某诉被告张某某、张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，期间经原告胡某某申请，本院依法追加上海博鸿房地产经纪事务所东城店(以下简称博鸿房产东城店)为本案第三人，并于2019年5月7日、7月4日公开开庭进行了审理。原告胡某某及其委托诉讼代理人周素文、被告张某某及被告张某某、张某某的共同委托诉讼代理人陆懿颖、苏杰、第三人博鸿房产东城店的委托诉讼代理人张正雯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
　　原告胡某某诉称，原告与二被告于2016年1月4日签订了房屋买卖三方协议，协议约定：原告以人民币(以下币种相同)710万元购买两被告位于上海市浦东新区锦和路XXX弄XXX号XXX室的房屋。原告于2016年1月支付被告定金40万元。协议签订后，由于房屋市场价格暴涨，被告拒绝履行合同。根据合同法的规定及合同的约定，被告应当向原告双倍返还定金80万元，被告声称赔偿款已经交给中介公司即本案第三人，但原告仅收到中介转交的45万元。为此，原告诉至法院要求判决二被告：1.赔偿定金35万元及利息(以35万元为本金，从2016年3月27日起算至实际返还日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；2.承担诉讼费用。
　　被告张某某、张某某辩称，2016年1月28日原、被告已经就买卖居间协议的解除达成合意，买卖居间协议已经终止。被告已经全额支付原告违约金并返还原告40万元意向金。
　　第三人博鸿房产东城店述称，原、被告之间的买卖居间协议已经解除，相关权利义务已经履行完毕。
　　经审理查明，2016年1月4日原告(乙方)与二被告(甲方)在第三人博鸿房产东城店(丙方)居间下签订《房地产买卖居间协议》,协议第一条约定：乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意向丙方支付意向金40万元。协议第二条“买卖房地产的基本情况”第1、2项约定：房屋坐落上海市浦东新区锦和路XXX弄XXX号XXX室；房屋建筑面积118平方米。协议第二条“买卖房地产的基本情况”第7项“其他备注”约定：在甲方签署此协议时，丙方代为转交乙方支付的4万元购房定金予甲方，另36万元整在甲方签署此协议后十天内由乙方直接转至甲方提供的银行账户，至此乙方共计支付甲方购房定金40万元。协议第八条约定：甲方接受本协议所述买卖条件并签订本协议的，甲方同意在签署本协议后78天内依丙方的安排到丙方处与乙方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，如果甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金……。同日被告张某某收到原告支付的购房定金4万元并出具了收条，2016年1月10日原告向被告张某某转账支付了30万元，被告张某某出具了收到定金30万元的收条，2016年1月11日原告分别向被告张某某转账支付了1万元和5万元，其中1万元转账附言为购房定金。
　　2016年1月14日被告张某某向第三人博鸿房产东城店的员工徐刚发送微信称“你好，我有个事要告知你一下，昨天我本来去补订金，顺便又提了下做低房价的事，对方业主不同意觉得有风险不安全，我妈妈听了后也很担心，要求签订买卖合同时按净到手价签，这样买家会有更多税费的支出，请你转告下如果他们觉得税太多可以解除协议，我会退还40万元定金”。2016年1月23日晚原、被告于第三人处协商签订房屋买卖合同事宜，因双方意见不一，未达成一致意见继而协商解除合同事宜。2016年1月24日凌晨被告方通过pos机刷卡的方式向第三人支付了40万元，第三人出具了收款时间为2016年1月23日的《收据》，收款事由记载为“张某某退还胡某某的购房定金贰拾万元整及违约金贰拾万元”。2016年1月25日第三人博鸿房产东城店员工徐刚通过其个人账户转账支付案外人孙某某40万元。2016年1月25日被告张某某向徐刚发送微信称“明天去你那里刷钱”，徐刚回复“好的，我知道了”，2016年1月26日15点30分被告张某某发微信问徐刚“现在公司吗”，徐刚答“在，我在公司”。同日，被告方再次通过POS机刷卡的方式向第三人支付了20万元，第三人出具了收款时间为2016年1月26日的《收条》，收款事由记载为“张某某退还胡某某的购房定金贰拾万元整”。2016年1月27日晚9点51分被告张某某发送微信询问徐刚“你好，孙小姐他们把解约合同送来了吗”，1月28日晚9点37分徐刚将照片格式的《解约书》通过微信发给了张某某，被告提供徐刚发给被告张某某的解约书的截屏微信，《解约书》内容为：张某某、张某某于2016年1月4日至2016年1月11日期间收到胡某某购买系争房屋的购房定金40万元，胡某某根据房地产买卖居间协议的约定向张某某、张某某提出签订正式房地产买卖合同，张某某、张某某明确决定不与胡某某签订房地产买卖合同，鉴于张某某、张某某单方面解约双方协商如下：张某某、张某某退还胡某某购房定金40万元并赔偿胡某某违约金20万元，具体退还及支付的事项如下：张某某、张某某于2016年1月23日退回胡某某购房定金20万元并在签订此协议向胡某某支付20万元违约金，另20万元购房定金在2016年1月26日之前含当天支付给胡某某……双方协商自愿解除已签署的房地产买卖居间协议，张某某、张某某除已赔偿的款项不需要另行支付其他违约金。解约书落款处甲方有张某某签名，日期为2016年1月23日，乙方处有胡某某签名，日期为2016年1月28日。张某某又问“好的，定金40万元和20万元赔偿金都转给胡先生了吗”徐刚回复“时间又变了，我都疯了，她又改到明天晚上了”。2016年1月30日徐刚通过手机银行向孙某某转账5万元。2016年3月6日原告向二被告邮寄通知一份，要求二被告于2019年3月12日上午十一点至中介公司签订正式买卖合同。
　　2017年9月27日胡某某起诉张某某、张某某[(2017)沪0115民初82649号]，要求张某某、张某某赔偿胡某某定金40万元及利息并赔偿胡某某经济损失100万元。该案审理中，中介徐刚作为张某某、张某某的证人到庭陈述：原告和孙某某是夫妻关系，2016年1月23日买卖双方到中介公司协商签约的具体细节，因为双方对首付款有分歧就谈到了解约，当天当面协商解约的时候没有谈到具体的金额，原告与孙某某走后，证人与被告沟通了解约事宜并电话联系孙某某得到同意后，证人起草了解约书，被告当天在中介公司刷卡了40万元，之后证人将解约书给了孙某某，证人向孙某某转账了40万元后，原告签了解约书，1月26日张某某又在我公司刷了20万元，2016年1月30日向孙某某转账了5万元，因为要拿到原告方的收款收据，剩余的15万元证人要当面给孙某某，就和她约了在绿城会所吃饭，当场就给了孙某某15万元现金，孙某某也出具了收据，证人也把收据交给了张某某。2017年11月10日被告张某某微信问徐刚“麻烦你到柜面查一下2016年1月24日到2016年1月31日之间给孙某某的转账记录”，后徐刚将2016年1月30日通过手机银行转账孙某某5万元的工商银行电子银行回单截屏后发给了张某某。2018年3月20日胡某某申请撤诉。2017年4月22日孙某某给张某某发短信称“要到张某某儿子的学校，找班主任约”，4月23日孙某某又发送短信给张某某称“你要把欠我们的赔偿款给我们，徐刚谎称钱给我，那你约他我们三方当面对质(他根本不可能给你我写的收据，因为我没有收到他的钱，怎么可能写收据给他)，你欠我们的钱，我没有拿到，你是逃不掉的……”
　　本案庭审中，原告证人孙某某到庭陈述：其与原告是朋友关系，为在原告购房过程中提供建议。2016年1月23日证人陪同原告至博鸿房产东城店，被告提出解约，原告不同意，要求继续履行合同，并提出如被告要解约，必须双倍返还定金。后来证人收到博鸿房产东城店转来的40万元和5万元并将这两笔款转给了原告。证人从来没有收到过徐刚所称的现金支付的15万元。因证人另有客户委托出租房屋，证人也通过博鸿房产东城店操作此事，才将自己的银行账号留给了中介公司，故博鸿房产东城店才能将款项直接打入证人的账户。
　　审理中，原告陈述，房地产居间协议签订后，按照被告的付款条件原告在筹款上有困难就提出过解除居间协议，被告没有同意。后来原告筹集到了资金，双方准备继续履行合同。原告筹到款后，就与被告协商签订正式买卖合同，被告又不愿意签订合同了，原告就要求被告双倍返还定金共计80万元，因原告在外地出差，事情委托给孙某某处理，由孙某某与中介公司经办人徐刚直接沟通，据孙某某向原告反馈被告提出的方案是返还定金40万元、补偿款5万元，原告没有同意。但原告告诉孙某某，如果被告将钱打给孙某某，孙某某可以先将钱收着。2016年3月原告约被告签订正式买卖合同，原告提出如果不签约就需要双倍返还定金，双方没有谈拢。其后因原告出差在外，所以2017年11月原告才提起前案诉讼。原告另表示其没有签署过解约书，也从未出具过收到60万元的收据。原告认为支付购房定金40万元后，被告不愿意签订正式房地产买卖合同，原告也接受了被告不愿签约的事实，同意解除居间协议，但认为被告是违约解除，应当双倍返还定金共计80万元，现在原告已经收到孙某某转交的45万元，要求二被告共同支付剩余的35万元；合同约定网签的最后时间为2016年3月27日，由于被告明确不签订合同，所以该时间为协议解除时间，故要求二被告支付上述款项的利息，以35万元为本金，自2016年3月27日起算至实际支付日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。对于(2017)沪0115民初82649号案中徐刚的证人证言，原告认为徐刚与案件有利害关系，其在该案中所作证言不能采纳。
　　二被告则认为，2016年1月23日原、被告、第三人在中介处协商，双方开始协商继续履行合同，因具体细节没有谈拢，就开始谈到解约，最初也没有完全达成一致。被告提出返还40万元，赔偿20万元，第三人就将这个方案反馈给原告方，第三人说原告答应了，1月24日凌晨被告通过pos机打款40万元给第三人，1月26日被告又打了20万元给第三人，1月28日徐刚将有原告签字的解约书截屏发给被告，故被告认为居间协议于2016年1月28日已经解除，被告已经按约返还40万元定金并支付违约金20万元。徐刚曾经将原告收到60万元的收据交付给被告，但被告认为原、被告之间的纠纷已经解决了，就处理了收据。解约书客观存在，原告对解约书有异议应当在三个月内提出，原告没有在规定的时间内提出已经超过了除斥期间。二被告认为证人孙某某与原告关系密切，且作为原告的代理人参与了整个房屋买卖的交易过程，与本案具有利害关系，对其证言不予认可。
　　第三人认为原、被告之间的房地产居间协议已于2016年1月28日解除，第三人已将被告支付的60万元转交给孙某某，其中45万元通过银行转账支付，另有15万元当面现金交付。第三人认为孙某某的陈述与事实不符，第三人一直认为原告与孙某某之间是夫妻关系，在前期购房时原告所留的也是孙某某的电话，在协商解除居间协议的过程中，第三人的经办人也是与孙某某沟通的，在双方对解除居间协议口头达成一致意思后，经办人收到被告方支付的款项，孙某某将其银行帐号留给了经办人，经办人就将60万元也通过银行转账和现金方式支付。另外，被告在2016年1月23日签订解约书后，经办人就将解约书交付给了孙某某，其后再从孙某某处取回了解约书，写有胡某某签名的解约书不是当着第三人面签署的。关于孙某某陈述的其与第三人有生意往来所以将银行账号留在第三人处这节陈述，第三人不予认可。
　　认定上述事实，由经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、招商银行交易明细表、转账记录、《定金收条》、《收条》、《通知》附邮寄凭证、微信记录、pos刷卡记录、第三人出具的收据二张、工行电子回单、(2017)沪0115民初82649号案的民事起诉状及庭审笔录等证据及庭审笔录在案佐证。
　　本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告提前解除了房地产买卖居间协议。根据原、被告庭审中的陈述可以确认，2016年1月23日晚原、被告因协商履行合同未成进而协商解除合同。被告于2016年1月24日凌晨通过pos机刷卡方式向第三人支付了40万元，第三人于2016年1月25日将40万元转账给了原告的委托人孙某某，之后被告向第三人询问向被告的付款情况并于1月26日通过pos机刷卡方式向第三人支付了20万元。被告凌晨向第三人刷卡支付40万元及被告于2016年1月25日向第三人询问付款的微信均形成于双方诉讼发生之前，在未确定双方合同解除的具体方案的情况下，上述行为有违常理，同时原告包括孙某某在收到45万元钱款后也未提出过异议，故本院可以确认原、被告双方于2016年1月23日晚或24日凌晨已经就解除房屋买卖预约关系达成了口头协议，即被告退还原告定金40万元并赔偿违约金20万元。照片格式的《解约书》上是否是胡某某签名并不影响双方已经按照《解约书》的内容履行相关的权利义务。原告认为双方没有达成一致解除意向并认为合同于2016年3月27日解除的意见本院不予采纳。对于该解除协议的履行情况，被告对付款负有举证责任。被告虽向第三人转账了60万元，现有证据证明原告收到了其中的45万元，其余的15万元被告认为系徐刚通过现金方式支付原告的委托人孙某某，且收到过徐刚转交的孙某某出具的收条，但未能提交能证明原告方收款的收条。孙某某否认收到该15万元，而徐刚是本案的中介方，徐刚与孙某某之前钱款往来均采用银行转账的方式，且徐刚原、被告均有利害关系，仅以徐刚的陈述无法证明原告(包括孙某某)收到15万元的事实，故被告应当按照约定支付原告剩余15万元，原告请求被告赔偿35万元及其35利息的诉讼请求，本院不予支持，但被告迟延支付该15万元应当支付相应的利息，原告主张利息的起止时间和计算标准并无不当，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、被告张某某、张某某于本判决生效之日起十日内支付原告胡某某15万元；
　　二、被告张某某、张某某于本判决生效之日起十日内支付原告胡某某逾期付款利息，以15万元为基数，从2016年3月27日起算至实际支付之日，按中国人民银行同期贷款利率标准计算。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费7,300元，减半收取计3,650元，由原告胡某某负担1,800元，被告张某某、张某某负担1,850元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：陆  菁

书记员：王晔璐