胡安妮、徐某某与徐某某、谭某某合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）胡安妮，干部。
原告（反诉被告）徐某某，干部，系胡安妮之夫。
上列原告（反诉被告）共同委托代理人王相春，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代签法律文书，同时反驳对方的诉讼请求。
被告（反诉原告）徐某某，退休干部。
被告（反诉原告）谭某某，系徐某某之妻。
上列两被告（反诉原告）共同委托代理人张早刚，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉，签收法律文书等事宜。

原告胡安妮、徐某某诉被告徐某某借用他人名义购买房屋合同纠纷一案，本院于2014年2月18日立案受理后，依法组成由审判员杨丽担任审判长，审判员沈彪、人民陪审员李锡珍参加评议的合议庭，于2014年4月14日追加谭某某为本案被告。被告徐某某、谭某某于2014年4月25日提出反诉，并于2014年6月11日申请合议庭审判人员全部回避，本院于2014年6月13日作出决定，准许被告徐某某、谭某某提出的回避申请。本院另行组成由审判员陈玉华担任审判长，审判员张炬、人民陪审员周宗德参加评议的合议庭，于2014年8月15日公开开庭审理了原告胡安妮、徐某某诉被告徐某某、谭某某借用他人名义购买房屋合同纠纷及被告徐某某、谭某某反诉原告胡安妮、徐某某房屋借用合同纠纷。原告（反诉被告）胡安妮、徐某某及其委托代理人王相春，被告（反诉原告）徐某某及徐某某、谭某某委托代理人张早刚到庭参加诉讼。被告（反诉原告）谭某某经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，原告（反诉被告）胡安妮与原告（反诉被告）徐某某系夫妻关系，被告（反诉原告）徐某某与原告（反诉被告）徐某某系叔侄关系，被告（反诉原告）徐某某是安陆市审计局退休干部，被告（反诉原告）徐某某与被告（反诉原告）谭某某系夫妻关系。2002年被告（反诉原告）徐某某将安陆市审计局计划干部职工集资建住房信息告诉原告（反诉被告）徐某某夫妇后，原、被告双方口头约定由原告（反诉被告）徐某某夫妇以被告（反诉原告）徐某某名义购买集资房屋，购房款由原告（反诉被告）出资，房屋属原告（反诉被告）所有。随后原告（反诉被告）将五万元房款交给被告（反诉原告）徐某某，被告（反诉原告）徐某某于2002年12月6日将该笔款转交给安陆市审计局。由于集资房屋系审计局内部集资建房，缴纳购房款发票只能开具为被告（反诉原告）徐某某的名字，购房款的原始票据已由被告（反诉原告）交给原告（反诉被告）保存。2004年集资房屋竣工后，原告（反诉被告）将诉争房屋整体装修，于同年10月1日按本地习俗举行入宅仪式，对该房屋居住、使用、管理至今。2005年10月24日安陆市纪委要求补交集资房款5000元，也由原告（反诉被告）缴纳。2006年安陆市审计局以被告（反诉原告）徐某某的名义对诉争房屋办理了产权证，该房屋所有权证也交给原告（反诉被告）保管。2012年初，案外人应城市宏基房地产开发有限公司对诉争房屋的通风采光补偿款也由原告（反诉被告）夫妇领取。后因原告（反诉被告）多次要求被告（反诉原告）办理过户手续，并经亲友协商无果，于2013年诉至本院，请求人民法院依法确认诉争房屋属原告（反诉被告）所有，并办理过户手续，2014年1月14日原告（反诉被告）撤回要求确权的起诉，并于2014年1月16日再次起诉，请求人民法院依法确认原告（反诉被告）胡安妮、徐某某与被告（反诉原告）徐某某、谭某某口头订立的借名购房合同有效，并请求其协助办理房产过户手续。被告（反诉原告）徐某某、谭某某依法提出反诉，请求法院判定原告（反诉被告）返还借用至今的房屋，并给付租金，自2013年3月1日起每月按900元租金计算。
本案争议的焦点是当事人双方借名购房合同是否有效。

本院认为，原告（反诉被告）胡安妮、徐某某与被告（反诉原告）徐某某、谭某某于2002年双方订立口头协议，确定由原告（反诉被告）徐某某夫妇以被告（反诉原告）徐某某名义购买集资房屋，购房款由原告出资的事实是客观真实的。被告（反诉原告）徐某某、谭某某依协议将原始集资票据及房产证书交付给原告（反诉被告）胡安妮、徐某某，诉争房屋由原告（反诉被告）胡安妮、徐某某居住、使用、管理至今，双方事实上，已按口头借名购房协议履行十多年。被告（反诉原告）徐某某、谭某某反诉诉称，本案诉争房屋属于经济适用房的理由不充分。依照《经济适用住房管理办法》的规定，对于经济适用房屋无论是住房的建筑面积、房屋的供应和产权的登记都有严挌的规定。《经济适用住房管理办法》第十五条规定，经济适用房单套的建筑面积控制在60平方米左右；《经济适用住房管理办法》第二十四条规定，经济适用房供应实行申请、审核、公示和轮候制度；《经济适用住房管理办法》第二十六条规定，经济适用房住房资格申请采取街道办事处、市、县人民政府逐级审核并公示的方式认定；《经济适用住房管理办法》第二十九条，居民个人购买经济适用房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。本案诉争房屋建筑面积为144平方米，没有经过街道办事处、市县人民政府逐级申请、审核、公示，且该房屋的产权登记为私有房产（全部私有产权）。拫据建设部2004年第77号文，《经济适用住房管理办法》第二十九条规定，集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严挌执行。故此，诉争房屋不应属经济适用住房。被告（反诉原告）徐某某、谭某某反诉诉称，依《中华人民共和囯合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，应确定双方当事人买卖经济适用房的行为应确认为无效行为。诉争房屋是2002年安陆市审计局针对单位内部干部职工全额集资建房，于2003年建成，先于建设部相关经济适用住房的规定，不适用《经济适用住房管理办法》的相关规定。故借名购房合同无效的理由不成立，应予驳回。被告（反诉原告）徐某某、谭某某反诉双方属房屋借用关系的证据不充分，依法不予支持。本案属于借名购房合同，双方当事人虽然没有书面合同，但其口头诺成的协议也是合同订立形式，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条第一款、第十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）胡安妮、徐某某与被告（反诉原告）徐某某、谭某某口头订立的借用他人名义购买房屋合同有效。
二、被告（反诉原告）徐某某、谭某某应依口头合同约定协助将安陆市德安北路审计局院内1栋701室房产过户给原告（反诉被告）胡安妮、徐某某。
三、驳回被告（反诉原告）徐某某、谭某某的反诉请求。
本案受理费1000元、反诉受理费1000元，由被告（反诉原告）徐某某、谭某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院，并预交上诉案件的受理费1000元。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　陈玉华 审　判　员　　张　炬 人民陪审员　　周宗德

书记员：李丹萍