胡某玥与湖北新泰实业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：胡某玥，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住秭归县，
委托诉讼代理人：王大进，湖北千善律师事务所律师,特别授权代理。
被告：湖北新泰实业有限责任公司，住所地秭归县茅坪镇三溪路,统一社会信用代码91420527741750669F。
法定代表人：陈先金，该公司执行董事,
委托诉讼代理人：谢建华，湖北林华安律师事务所律师,特别授权代理。
第三人：宜昌煊旺商业管理有限公司，住所地秭归县茅坪镇三溪路，统一社会信用代码91420527052605677X。
法定代表人：丁民，该公司总经理,
委托诉讼代理人:鲁志强，湖北聚维律师事务所律师,特别授权代理。

原告胡某玥与被告湖北新泰实业有限责任公司（以下简称新泰公司）、第三人宜昌煊旺商业管理有限公司（以下简称煊旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案。由于许兰芳、望宏芬、梅云平、周小东、望宏兵、刘俊、谭佳、王晓敏、熊娥等九原告与被告新泰公司、第三人煊旺公司房屋租赁合同纠纷案与本案系同一法律关系，同一被告、第三人，诉讼请求类似，经当事人同意，本院决定合并审理。依法适用简易程序于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告胡某玥的委托诉讼代理人王大进，被告新泰公司的委托诉讼代理人谢建华，第三人煊旺公司的委托诉讼代理人鲁志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡某玥向本院提出诉讼请求：判令被告支付租金40511.68元，并按照银行同期贷款利率支付逾期利息至清偿之日止，庭审中变更诉讼请求为被告与第三人承担连带责任。事实和理由：2013年4月18日，胡某玥在新泰公司购买新泰家居建材市场第4－39号房屋（四楼B区），建筑面积102.19㎡。双方约定每月按照26元㎡的价格对房屋进行返租。后来，新泰公司委托其关联公司即煊旺公司与胡某玥签订《委托租赁经营合同》，约定胡某玥将该房屋租赁给新泰公司经营，期限为2013年8月1日至2018年7月31日止，2013年8月1日至2016年7月31日的租金抵付新泰公司为市场的培育、推广费（实际上是抵扣了购房款）。从第4年起即2016年8月至2018年7月，新泰公司应付胡某玥租金63766.56元，实际支付了23254.88元，尚欠40511.68元，经多次催讨无果，遂成讼。
新泰公司辩称，新泰公司与煊旺公司不是关联公司，两公司的法定代表人、股东、监事、从业人员都不相同，是两个独立的公司；新泰公司与胡某玥没有租赁合同关系及委托租赁合同关系，不承担本案任何责任。
煊旺公司辩称，本案应定性为委托合同纠纷，煊旺公司与胡某玥签订《委托租赁经营合同》，约定胡某玥将其商铺委托煊旺公司对外出租经营，租金由煊旺公司代收，从合同名称、内容看都是委托关系，并非房屋租赁关系。新泰公司不是案涉合同当事人，不是本案适格被告。煊旺公司履行了相关义务，由于经济形势、市场因素及商铺位置等原因，胡某玥的商铺收益与期望有较大差距。煊旺公司于2014年10月1日将其商铺出租给甘根华经营金虎帝标家具，于2018年4月1日退租，至今空置，共收取租金12589.80元，先期已向胡某玥垫付租金23254.88元，两相抵扣，煊旺公司多支付租金10665.08元。请求法院驳回胡某玥的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2013年4月18日，胡某玥与新泰公司签订合同，购买新泰家居建材市场第4-39号房屋（四楼B区），建筑面积102.19㎡，支付价款344891元。新泰公司在销售房屋过程中，于2012年11月26日公布的价格表、返租价格表载明四楼房屋单价A区、C区为4080元，B区为4680元，四楼返租价格A区、C区为21元，B区为26元。2013年4月18日胡某玥与煊旺公司签订《委托租赁经营合同》，约定胡某玥将新泰家居建材市场第4-39号（四楼B区）商铺委托给煊旺公司出租经营，委托租赁期限为2013年8月1日至2018年7月31日；租赁期间，煊旺公司承担前3年培育市场的费用，抵付3年租金，从第4年即2016年8月1日起支付租金，根据市场变化，租金在上年度租金的基础上再以6%进行浮动，但未对租金具体数额进行约定；合同还对其他事项进行了约定。2016年10月10日、2017年4月30日、5月16日、6月30日、2018年2月14日，煊旺公司分别向胡某玥指定的账户转入5313.88元、3188元、4782元、7971元、2000元，共计23254.88元。2017年3月15日，傅暄喜向各位购房业主承诺“我公司保证于2017年4月30日前向各位业主支付2017年1月10日和4月10日应该兑现的返租租金（两个季度），以后租金按季度按期返还”，署名傅暄喜及新泰公司，并加盖新泰公司印章。
另查明，2014年2月1日，新泰公司与煊旺公司签订《湖北新泰家居建材市场商铺商业管理服务合同》，约定新泰公司将名下商铺全权委托煊旺公司出租经营管理，包括新泰家居建材市场主体市场及外围所有新泰物业面积，期限自2014年2月1日至2019年12月31日，租赁期间煊旺公司所收取租金用于培育市场，无需向新泰公司支付租金，煊旺公司自主经营、自收自支、自负盈亏，等等。
2014年6月27日，煊旺公司与甘根华签订《商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定煊旺公司将新泰家居建材市场第四层的商铺出租给甘根华经营家具，建筑面积为1541.23平方米，包括案涉第4－39号房屋，租期为2014年10月1日至2019年9月30日，租金均价每月22元㎡，合同还对其他事项进行了约定。
新泰公司设立于2002年7月，由湖北楚城生物化工有限公司变更而来；2009年11月公司股东由他人变更为傅暄喜、傅莉雅，法定代表人由他人变更为傅暄喜；2009年12月股东变更为傅莉雅、傅榆惠、陈先金，法定代表人变更为傅莉雅；2010年3月股东变更为傅莉雅、陈先金；2012年9月股东变更为傅莉雅、陈先金、傅暄喜；2015年3月股东变更为傅莉雅、陈先金；2016年3月丁民任联络员；2016年4月法定代表人变更为傅榆惠；2016年5月法定代表人变更为傅莉雅；2018年8月法定代表人变更为陈先金。
煊旺公司于2012年8月由傅榆惠、陆大凤出资设立，法定代表人傅榆惠；2015年3月股东由傅榆惠、陆大凤变更为陆大凤，法定代表人由傅榆惠变更为丁民。

本院认为，本案争议焦点有三：一是胡某玥与煊旺公司是否存在委托租赁经营关系，与新泰公司是否存在房屋租赁合同关系；二是新泰公司与煊旺公司是否存在关联关系，是否应当承担连带责任；三是胡某玥房屋收益（或称返租租金）如何确定。
关于焦点一。胡某玥购买新泰家居建材市场第4-39号房屋，系该房业主，与煊旺公司签订《委托租赁经营合同》，该合同依法成立，合法有效，胡某玥与煊旺公司形成委托租赁经营合同关系。胡某玥主张煊旺公司系受新泰公司的委托，经营管理新泰承租的案涉房屋，与胡某玥提交的证据——《委托租赁经营合同》《湖北新泰家居建材市场商铺商业管理服务合同》所约定的内容不符，胡某玥主张其与新泰公司存在房屋租赁关系，无事实根据，本院不予支持。
关于焦点二。从新泰公司在工商部门登记的信息看，新泰公司自2009年11月以来，股东、法定代表人变更频繁。2012年8月至2015年3月煊旺公司的股东、法定代表人傅榆惠，2009年12月至2010年3月曾是新泰公司的股东，2016年4月至5月是新泰公司的法定代表人。同时，2014年2月1日，新泰公司与煊旺公司签订《湖北新泰家居建材市场商铺商业管理服务合同》，约定新泰公司将名下商铺全权委托煊旺公司出租经营管理。由此可以看出，煊旺公司与新泰公司具有一定程度的关联性，但胡某玥未提供证据证实两公司存在人事和财产混同，不能认定两公司人格混同，胡某玥要求两公司对外承担连带责任的诉讼请求，无事实根据，本院难以支持。
关于焦点三。胡某玥主张在购买案涉房屋时，新泰公司口头承诺用前三年租金抵扣部分购房款，从新泰公司发布的《价格表、返租价格表》、傅暄喜及新泰公司签署的《承诺书》，以及《秭归县人民政府专题会议纪要》等内容，可以间接证明胡某玥购房时存在“返还租金”之事实。胡某玥与煊旺公司签订《委托租赁经营合同》对委托租赁经营的标的物、期限进行了约定，但对“租金代收标准”即支付给业主胡某玥房屋收益的标准约定不明确、不具体。胡某玥主张租金代收标准应当以《价格表、返租价格表》载明的返租价格为准，即四楼B区每月26元㎡；煊旺公司2016年10月10日、2017年4月30日、5月16日、6月30日四次向胡某玥转账5313.88元、3188元、4782元、7971元，可以推算煊旺公司支付8个月租金，月租金标准正好是26元㎡2018年2月14日支付2000元为除夕前一天支付，未按标准给付。煊旺公司辩称租金代收标准合同未明确约定，应当以实际出租的单价及实际收取的租金计算，即实收实付。为此，煊旺公司提交与甘根华的《商铺租赁合同》（约定租金单价每月22元㎡），以及实际收取租金的收据，主张已支付给胡某玥的租金超过了实际收取的应给付的租金。本院认为，煊旺公司受委托租赁经营胡某玥的房屋，未约定支付租金的明确标准，若按实际收取的租金支付给胡某玥，煊旺公司应当在实际租赁过程中取得胡某玥认可，或者提供确实充分的证据证实实际收取租金数额。而胡某玥认为对《商铺租赁合同》不知情，实际收取多少租金，煊旺公司未向胡某玥公开，对实际出租及收取租金等情况不认可。据此，煊旺公司的辩解主张本院不予支持。根据合同法“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定”之规定，结合煊旺公司与新泰公司具有一定程度的关联性,胡某玥与新泰公司、煊旺公司同一天签订购房合同和委托租赁经营合同等因素。本院认为，胡某玥的主张有一定的事实依据，较为符合情理，委托租赁经营期间支付给胡某玥租金的标准按返租价格即每月26元㎡，较为符合当时签订《委托租赁经营合同》时双方的真实意思。同时，煊旺公司经营期间，由于市场行情等因素的影响，收取的租金低于预期，且部分时间、部分房屋空置，公司经营亏损，根据《委托租赁经营合同》第三条第2项“从第四年起根据市场变化，租金在上年度租金的基础上再以6%进行浮动”之约定，可在每月26元㎡的基础上逐年下浮6%。
综上所述，胡某玥与煊旺公司形成委托租赁经营合同关系，依约自2016年8月1日起煊旺公司向胡某玥支付租金，标准按每月26元㎡逐年下浮6%计算，扣除已支付的部分，截止2018年7月31日尚有34887元（计算公式为102.19㎡×26元㎡月×94%×12月+102.19㎡×26元㎡月×94%×94%×12月－23254.88元）煊旺公司未付，煊旺公司应当承担继续履行的法律责任。同时，新泰公司承诺“租金按季度按期返还”，构成债的加入，应当与煊旺公司共同承担支付责任。由于《委托租赁经营合同》未明确约定支付租金标准，导致拖欠租金引起纠纷，责任在合同双方，均有过错，胡某玥要求支付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条规定，判决如下：

一、宜昌煊旺商业管理有限公司、湖北新泰实业有限责任公司于本判决生效后十日内给付胡某玥2016年8月1日至2018年7月31日的房屋租金34887元；
二、驳回胡某玥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费812元，减半收取计406元，由宜昌煊旺商业管理有限公司、湖北新泰实业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 杜云宏

书记员： 周波