胡某某与卢某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）卢某，企业职工。
委托代理人吴兴云，湖北邦伦律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审原告）胡某某，无业。
委托代理人刘宇飞，湖北法之星律师事务所律师。特别授权。

上诉人卢某因与被上诉人胡某某房屋租赁合同纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院（2015）鄂东宝城民初字第00039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人卢某的委托代理人吴兴云，被上诉人胡某某的委托代理人刘宇飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2014年1月18日，胡某某与卢某续签《房屋租赁协议书》，约定，将其所有的位于荆门市天鹅广场恒银商贸中心综合楼的门面交由卢某继续租赁；租金3000元／月，租期自2014年1月1日至2014年12月31日；因租期届满或其他原因终止合同时，恢复房屋原样。2014年12月31日，租期届满时双方因租金上调发生争议，未能续签合同。2015年1月21日，胡某某通过律师向卢某发出《律师函》，要求其对租赁房屋恢复原状，并予返还。因卢某未返还房屋，胡某某诉至法院，请求判令卢某腾退占用的位于天鹅广场恒银商贸中心综合楼的56.6平方米门面，并恢复原状，按3000元／月的标准赔偿侵占期间的租金损失。
原判认为，依法成立的合同自成立时生效，对当事人具有拘束力。房屋租赁合同系继续性的合同，当约定的租期届满时，在双方未续签合同的场合下，原租赁合同因租期届满而失效，双方的权利义务关系终止，承租人应当返还租赁物。
本案中，双方签订的《房屋租赁协议书》意思表示真实，内容合法，依法成立有效。租期届满时，双方未续签合同，且胡某某对卢某继续占有、使用租赁房屋持有异议，可以认定双方的权利义务关系已因2014年12月31日租期届满而终止。卢某应当依约恢复原状，并依法返还租赁房屋。此后，卢某继续占有、使用原租赁房屋已无合法根据，属侵权行为，其造成胡某某相应的租金损失，应予赔偿。卢某抗辩主张租期届满时，胡某某未向其发出解除通知，双方权利义务关系没有终止的理由不成立，不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告卢某于本判决生效之日起十五日内将承租的位于荆门市天鹅广场恒银商贸中心综合楼的56.6平方米的门面恢复原状，返还原告胡某某；二、被告卢某向原告胡某某按100元／天标准赔偿自2015年1月1日起至返还房屋之日止期间的租金损失。案件受理费150元减半收取75元，由被告卢某负担。
本院经审理查明，本案诉争门面位于荆门市天鹅广场恒银商贸中心综合楼自西向东第四间。
原判认定的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，关于卢某上诉认为2014年租赁合同到期后，卢某继续使用租赁物，胡某某没有提出异议，租赁关系仍然存在，期限为不定期的问题。卢某与胡某某签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。该条的适用条件是出租人未提出异议，但本案中，胡某某在租赁期满后因租金问题未与卢某续签合同，且向卢某发出《律师函》，明确表示要求卢某腾退租赁房屋，表明胡某某对卢某继续使用租赁房屋提出了异议，故卢某的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于卢某上诉认为一审判决认定房屋租赁合同期满，双方权利义务自然终止错误的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。卢某与胡某某签订的《房屋租赁协议书》中明确约定租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，租赁期限届满后，合同的权利义务即终止，在双方未续签合同的情况下，卢某应当向胡某某返还租赁房屋，无需胡某某向其发出解除合同通知，故一审判决认定租赁期满，双方权利义务自然终止正确。卢某的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，上诉人卢某的上诉理由不能成立，应予驳回。原判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人卢某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　杨红艳 审　判　员　　董菁菁 代理审判员　　李园园

书记员：吴文倩