胡某某与武汉聚思慧商业管理有限公司、黄冈恒源置业有限公司合同纠纷一审民事判决书

原告:胡某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区，
委托诉讼代理人：马晓东，湖北齐安律师事务所律师，代理权限为一般授权。
被告:武汉聚思慧商业管理有限公司（以下简称武汉聚思慧公司），住所地：武汉市江汉区解放大道374号游子乡大厦A栋18层1室,统一社会信用代码：xxxxE。
法定代表人：孙楚国，总经理。
委托诉讼代理人：胡志平，湖北问衡律师事务所律师，代理权限为一般授权。
委托诉讼代理人：郑雷，湖北问衡律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告:黄冈恒源置业有限公司（以下简称黄冈恒源公司），住所地：黄冈市黄州八一路32号（安康苑六栋A单元501室），统一社会信用代码：91421100679767696K。
法定代表人：陈得平，总经理。
委托诉讼代理人:徐惠民，黄冈恒源置业有限公司部门经理，住黄冈市黄州区，代理权限为特别授权。

原告胡某某诉被告武汉聚思慧公司、黄冈恒源公司合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审判。原告胡某某及其委托诉讼代理人马晓东，被告武汉聚思慧公司的委托诉讼代理人胡志平、郑雷，被告黄冈恒源公司的委托诉讼代理人徐惠民均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告胡某某向本院提出诉讼请求：1、解除《委托经营管理合同》；2、判令被告武汉聚思慧公司支付租金22296元、违约金86002.5元；3、判令被告黄冈恒源公司对武汉聚思慧公司的付款承担连带责任；4、诉讼费由二被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求：1、请求将原诉讼请求第1项变更为要求武汉聚思慧公司与黄冈恒源公司继续履行《委托经营管理合同》补充协议（二）及《委托经营管理合同》面积变更补充协议；2、请求将原诉讼请求第2项委托经营收益（即租金）变更为24820元，将违约金变更为22338元。
事实与理由：原告购买了被告黄冈恒源公司开发的黄冈八一路新世界广场（弥敦道商场）的两间商铺，一间商铺铺号为3136，合同总房款是106323元。另一间商铺铺号为3137，合同总房款是106324元。2015年5月21日，原告与两被告又签订了一份《委托经营管理合同》补充协议（二）。合同约定委托经营期限为十年，自2014年10月1日至2024年9月30日止。委托经营收益为购房款的7%，每季度支付一次。被告武汉聚思慧公司在支付约两年的租金后，2016年9月之后就一直没有按照约定支付租金收益。根据合同约定：若被告武汉聚思慧公司没有按照合同规定支付委托收益，逾期超过60日后，甲方有权单方解除合同，若甲方解除合同，乙方须按照甲方合同总价的30%向甲方支付违约金。被告黄冈恒源公司对被告武汉聚思慧公司委托经营管理收益支付及合同的其他义务承担担保责任，担保期限为十年。为维护原告合法权益，现诉至法院，请贵院判令支持原告诉请。
被告武汉聚思慧公司辩称：1、原告诉请继续履行合同，请法庭根据事实裁决；2、被告武汉聚思慧公司未拖欠租金，仅拖欠的经营收益，也无力支付；3、原告诉请的委托经营收益为24820元，但要求被告承担的违约金高达22338元，违约金明显过高，请法院依法调减。
被告黄冈恒源公司辩称：我们黄冈恒源公司是担保方，同意武汉聚思慧公司的答辩意见。
原告胡某某为支持其诉讼请求，在庭审时提供如下证据：
1、原告胡某某的身份证复印件一份。拟证明原告诉讼主体资格适格;
2、两被告的组织机构代码证复印件一份。拟证明被告诉讼主体资格适格;
3、4、关于商铺3136、3137《委托经营管理合同》补充协议（二）。拟证明原告购买黄冈八一路新世界广场（弥敦道商场）的3136、3137号商铺（商铺总房款分别是106177元、106178元），并作为甲方与被告武汉聚思慧公司（乙方）、黄冈恒源公司（丙方）分别签订《委托经营管理合同补充协议（二）》，协议约定：将两间店铺委托给乙方经营管理，委托经营期限为十年，自2014年10月1日至2024年9月30日止。委托经营收益为购房款的7%即14864元（7432元间×2间），每季度支付3716元（两间店铺）。乙方应在次季首月的5日前支付甲方上季的委托经营收益。若乙方没有按照合同规定向甲方支付委托经营收益的，以按逾期时间长短分别处理。［即下（1）、（2）、（3）列三点不合并执行……］。逾期超过60日后，甲方有权单方解除合同，若甲方解除合同，乙方须按照甲方合同总价的30%向甲方支付违约金。丙方对乙方委托经营管理收益支付及合同的其它义务承担担保责任，丙方以其名下所有资产为该经营收益担保十年。
招行交易明细清单。拟证明被告黄冈恒源公司从2015年1月8日支付租金30014元，于2017年10月16日（银行流水时间）后未再支付；
《房屋买卖补充合同》两份及《委托经营管理合同》面积变更补充协议两份。拟证明合同面积及商铺总价变更的事实及委托经营收益变更的事实。
被告武汉聚思慧公司、黄冈恒源公司对原告胡某某提供的证据均无异议。
被告武汉聚思慧公司为反驳原告胡某某的诉讼请求，庭审时提交黄冈市仲裁委员会裁决书复印件一份。拟证明原告诉请该违约金过高。
原告胡某某对被告武汉聚思慧公司提交证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为仲裁案由为商品房买卖合同，与原告的委托经营合同不一样。
被告黄冈恒源公司对被告武汉聚思慧公司提供的证据无异议。
被告黄冈恒源公司未提供证据质证。

经审核，本院认为：原告提供的证据属实，本院依法予以采信。被告武汉聚思慧公司提供的证据系复印件，不符合证据的形式要件，本院依法不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告胡某某购买由被告黄冈恒源公司开发的位于黄冈××广场（××敦道商场）1幢3层3136、3137号铺。
2015年5月21日，原告胡某某（委托方、甲方）就3136、3137号铺分别与被告武汉聚思慧公司（受托方、乙方）、被告黄冈恒源公司（担保方、丙方）签订了两份《委托经营管理合同》补充协议（二），甲方购买的商铺已委托乙方经营管理并签订《委托经营管理合同》，就有关问题进行调整变更，特签订如下补充协议条款。该协议约定：二、委托经营期限变更为固定十年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止。三、委托经营收益支付：经双方商定，甲方委托经营收益按上述实际已付购房款分别为106177元、106178元的每年7%计算收益为14864元（7432元间×2间）；每季度支付一次为3716元（1858元间×2间），乙方应在次季首月的5日前支付甲方上季的委托经营收益。五、丙方的担保责任：丙方为乙方履行委托经营管理及乙方向甲方支付委托经营收益及本合同其它义务承担担保责任。丙方以其名下所有资产为该经营收益担保10年。七、违约责任：上述协议经甲乙丙三方确认，任何一方违反上述合同任一条款的，均以按甲方总房款的30%向对方支付违约金，并承担守约方一切经济损失，且丙方对乙方违约承担连带责任。上述协议还对付款方式、委托经营期限届满后乙方商铺的处理、争议的解决等内容均进行了约定。2016年4月12日，原告胡某某与被告黄冈恒源公司签订了《房屋买卖补充合同》两份，将3136号及3137号房屋面积分别变更为7.29㎡、7.29㎡，单价不变，总价款分别为106323元、106324元。同日，三方又签订了《委托经营管理合同》面积变更补充协议两份，将两商铺委托经营收益变更为7443元。上述合同签订后，原告诉称被告武汉聚思慧公司已向原告支付两年的委托经营收益（2014年10月1日-2016年9月30日），计款30014元。原告认为，被告自2016年10月之后就没有按约定支付委托经营收益，存在违约。原告为维护其合法权益，遂诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《委托经营管理合同》补充协议（二）、《房屋买卖补充合同》及《委托经营管理合同》面积变更补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告变更诉请要求二被告继续履行《委托经营管理合同》补充协议（二）、《房屋买卖补充合同》及《委托经营管理合同》面积变更补充协议，理由成立，本院依法予以支持。本案中，原、被告签订《委托经营管理合同》的目的旨在将原告等业主的商铺交由被告统一经营管理，由被告对外统一招商、出租和管理，合同虽反映被告应履行支付租金义务，但该租金并非被告直接租赁房屋产生，而是被告基于原告的授权，利用原告等业主的商铺统一经营、出租预期所获利润。故本案的性质应为委托经营合同关系。在诉讼过程中，原告收到被告支付的2014年10月1日至2016年9月30日两年的委托经营收益，原被告双方对此均已当庭确认。被告应按合同约定时间和金额支付原告委托经营收益。但自2016年10月1日后，被告未按照约定支付原告的委托经营收益，其行为已构成违约。故原告要求被告支付违约金，本院依法予以支持。
关于本案违约金是否应予调整问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用
若干问题的解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，两被告均认为原告的实际损失仅为拖欠委托经营收益的损失，且约定违约金按合同总价的30%计算明显过高，请求人民法院予以减少，理由成立，本院依法予以调整。超出部分予以调减。故本院认定，被告聚思慧公司应支付原告胡某某委托经营收益24820元（自2016年10月1日至2018年5月31日，原告于2018年5月9日变更诉讼请求），即1241元月×20个月。原告胡某某的损失为迟延支付期间以委托经营收益24820元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计收的罚息，即迟延支付期间以委托经营收益24820元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍计算。故武汉聚思慧公司公司应支付胡某某的违约金为迟延支付期间以租金24820元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍（1.5倍×1.3）计算。被告黄冈恒源公司在本案中作为担保方，应对武汉聚思慧公司欠付胡某某委托经营收益及违约金承担连带清偿责任。原告胡某某变更诉讼请求，要求继续履行合同，理由成立，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉适用若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、责令原告胡某某与被告武汉聚思慧商业管理有限公司、被告黄冈恒源置业有限公司继续履行《委托经营管理合同》补充协议（二）（2份）、《房屋买卖补充合同》（2份）及《委托经营管理合同》面积变更补充协议（2份）；
二、被告武汉聚思慧商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡某某支付委托经营收益24820元（自2016年10月1日至2018年5月31日止，即1241元×20个月）；
三、被告武汉聚思慧商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡某某支付合同违约金3684.62元（违约金计算方式：以24820元为基数，自2016年10月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍为标准计算至2018年5月9日。24820元×4.75%×1.95÷365天×585天=3684.62元）；
四、被告黄冈恒源置业有限公司对上述第二、三项即委托经营收益、违约金承担连带清偿责任；
五、驳回原告胡某某的其他诉讼请求。
如果被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件诉讼费1232元，由被告武汉聚思慧商业管理有限公司、黄冈恒源置业有限公司共同负担1000元，由原告胡某某负担232元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。

审判长 何国琴
人民陪审员 倪德安
人民陪审员 肖瑶

书记员： 刘一慧