胡某某与刘某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

胡某某
陈俊（湖北宜昌夷陵区龙泉镇法律服务所）
张友玲
刘某某
付红（湖北百思特律师事务所）
付斌（湖北百思特律师事务所）

原告（反诉被告）胡某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，个体工商户，住宜昌市夷陵区。
委托代理人陈俊，宜昌市夷陵区龙泉镇法律服务所法律工作者。
代理权限为:一般授权。
委托代理人张友玲（系胡某某之妻），女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，个体工商户，住宜昌市夷陵区。
代理权限为:一般授权。
被告（反诉原告）刘某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，个体经营户，住宜昌市夷陵区。
委托代理人付红、付斌，湖北百思特律师事务所律师。
代理权限为:特别授权。
本院于2016年4月12日立案受理的原告（反诉被告）胡某某与被告（反诉原告）刘某某房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员李焦适用简易程序，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）胡某某及其委托代理人陈俊、张友玲，被告（反诉原告）刘某某及其委托代理人付斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）胡某某诉称，2014年3月9日，原、被告双方经协商一致，签订《房屋厂房租赁合同》，该合同约定，原告将其房屋主楼一层门面、三楼部分房屋及主楼前面空地、南侧空地出租给被告开办粉丝厂，每年租金43000元，租期为5年，合计租金215000元。
根据约定，原告还为被告配套建造160㎡厂房，南侧空地平整后打成混凝土，原告为此投资155167元，协议签订后被告仅履行两年，2016年4月8日，被告不仅未向原告交纳半年租金，而且未经原告允许，将生产设备及原材料强行运走。
被告称在龙泉村四组重新租好了房屋，欲到那里重新办厂。
原告要求被告继续履行合同或支付违约金，遭到拒绝，被告的行为已构成违约，并给原告造成较大经济损失，为此提起诉讼，请求:解除双方签订的《房屋厂房租赁合同》并判令被告向原告支付违约金107500元（43000元／年×5年×50%）。
被告（反诉原告）辩称，原告出租的空地、生产车间无产权，亦无规划许可证，因此该租赁合同部分无效，该合同第六条约定在不可抗力条件下产生违约金的条款违反了《合同法》的规定，该违约金条款亦应无效，且原告违约金计算方式也不合理。
被告（反诉原告）刘某某反诉称，2014年3月9日，反诉原告和反诉被告签订《房屋厂房租赁合同》，约定反诉被告将主楼一层门面，三楼部分房屋和主楼南侧空地（水泥场地）、主楼前面整个空地出租给反诉原告用于生产粉丝，租期5年，每年租金43000元。
合同签订后，反诉被告违约行为不断:1、按照合同约定，反诉被告应承担在主楼南侧空地营造一个生产车间，面积约160㎡，但实际反诉被告修建的生产车间远远大于160㎡，导致反诉原告晾晒粉丝空地不足，严重影响生产，不符合反诉原告的预期；2、合同约定水电表均由反诉被告负责安装好，但反诉被告仅安装了电表，电线还是反诉原告提供，水表则完全是反诉原告自己安装；3、2014年8月，反诉被告在主楼南侧空地旁新建一栋三层楼房并出租，租客每天需要经过反诉原告租赁的厂房进出，严重影响反诉原告的生产安全，同时，三层楼房又遮挡住阳光，直接影响反诉原告晾晒粉丝；4、反诉被告将其一楼住房烟筒对着反诉原告的晾晒场地，排放的浓烟严重影响粉丝质量；5、2016年3月29日反诉被告通知反诉原告停止生产；6、2016年4月3日，反诉被告将车牌为鄂EA0907车辆堵住反诉原告唯一的进出路口长达十天，致使反诉原告的车辆无法出入，无法生产经营。
综上，反诉被告的行为严重违反了合同约定，已构成根本违约，反诉原告的合同目的无法实现，请求判令:1、解除反诉原告和反诉被告签订的《房屋厂房租赁合同》；2、反诉被告赔偿损失10500元（其中晾晒绳损失500元，鄂EZ938P货车停运损失500元／天×10天，加工厂停止生产损失500元／天×10天）；3、反诉被告退还押金1000元；4、反诉被告给付水电安装费4200元；5、由反诉被告承担诉讼费。
本院认为:原、被告双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，双方亦履行了两年之久，属有效合同，双方应当遵守并全面履行。
被告刘某某辩称合同部分无效的理由不能成立。
关于合同第6条提前解除合同的违约责任的约定，应理解为“在无不可抗拒因素情况下，任何一方在合同期满前解除合同，均视为违约，应承担责任。
”对此合同的起草者刘某某当庭亦承认是漏了一个“不”字。
关于违约金计算标准问题，该条约定“违约金按租金50%的标准支付对方”，结合本案实际情况和公平原则，应按剩余租期的租金标准的50%计算为宜。
关于原告（反诉被告）胡某某是否构成被告（反诉原告）刘某某反诉称的根本违约的问题，本院认为，根本违约是非违约方当事人解除合同的法定理由之一，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使严重影响订立合同所期望的经济利益的，对方可以不经催告解除合同。
刘某某反诉理由一，反诉被告修建的生产车间远远大于160㎡，导致反诉原告晾晒粉丝的空地不足，严重影响生产，本院认为双方合同中并没有约定空地面积，反诉被告胡某某在空地西侧修建了大于约定面积约160㎡的车间，并不影响反诉原告生产，其仍有足够场地晾晒粉丝，反诉原告在签订合同后，接收车间并生产了两年，应视为其已认可。
反诉理由二，反诉被告仅安装了电表，电线、水表完全由反诉原告自己出资安装，并要求反诉被告给付水电安装费4200元，对此本院认为，双方在合同中约定由反诉被告负责安装好水、电表，反诉被告已安装生产用电电表和总水表，对电表、水表后接线至车间内的水、电安装并没有约定由反诉被告负责，对反诉原告请求水电安装费4200元，本院仅支持一块分水表的费用35元，其余部分不予支持。
反诉理由三，反诉被告于2014年8月在主楼后空地修建一栋三层楼房并出租，租客经过反诉原告厂房进出，严重影响反诉原告生产安全，同时三层楼房又遮挡住阳光，直接影响反诉原告晾晒粉丝，本院认为反诉被告将原紧邻主楼后的平房拆除，修建楼房在主楼后与生产车间之间，即使有租客出入也无需进出反诉原告的厂房，反诉原告亦没有提供将该三层楼房出租他人的证据，该楼与晾晒场地有相当足够的距离，并未改变晾晒的采光。
反诉原告反诉理由四，反诉被告将其一楼住房的烟筒对着反诉原告晾晒场地排放浓烟严重影响粉丝的质量，本院认为，反诉被告冬天取暖火房烟筒的排放是否影响了粉丝的质量，没有证据予以支持，故此理由不能成立。
反诉原告反诉理由五，2016年3月29日反诉被告通知反诉原告停止生产问题，本院认为，在反诉原告不交租金的情况下，反诉被告在催缴租金、口头告知其工人明天停止生产后，并没有采取进一步实际行动阻止其生产。
反诉原告反诉理由六，2016年4月3日，反诉被告用车将进出路口堵住长达十天，致使反诉原告无法生产经营，本院认为，反诉被告用车堵住走道出口，确有不妥，对反诉原告要求反诉被告赔偿其加工厂停止生产损失5000元（500元／天×10天），本院予以支持，鄂EZ938P货车停运的损失5000元（500元／天×10天）因该车所有人是反诉原告儿子刘协林且属非营运车辆，对该请求本院不予支持。
综上，反诉原告刘某某反诉反诉被告胡某某根本违约的理由不能成立，反诉原告要求反诉被告赔偿晾晒绳损失500元的请求，因其已将晾晒绳拆除转移，并无实际损失，本院不予支持。
本案中，被告（反诉原告）刘某某在合同履行期限到来之前，无正当理由，明确表示不继续履行合同，并将租赁厂房的设备、原材料转移他处，其已构成违约，应当按照双方签订合同的约定承担违约金64500元（43000元／年×3年×50%）。
双方签订的租赁合同已无继续履行的可能，应予以解除。
根据《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第九十六条  、第一百零七条  、第一百一十四条  和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:
一、解除原告（反诉被告）胡某某与被告（反诉原告）刘某某签订的《房屋厂房租赁合同》。
二、由原告（反诉被告）胡某某退还被告（反诉原告）刘某某押金1000元，水表款35元，并赔偿车间停产损失5000元，合计人民币6035元。
三、由被告（反诉原告）刘某某给付原告（反诉被告）胡某某违约金64500元。
四、上述二、三项相抵后，由被告（反诉原告）刘某某在本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）胡某某违约金58465元。
五、驳回原告（反诉被告）胡某某的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）刘某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费1225元（已减半），由原告（反诉被告）胡某某负担490元，由被告（反诉原告）负担735元；反诉费96元（已减半），由原告（反诉被告）胡某某负担37元，由被告（反诉原告）刘某某负担59元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为:原、被告双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，双方亦履行了两年之久，属有效合同，双方应当遵守并全面履行。
被告刘某某辩称合同部分无效的理由不能成立。
关于合同第6条提前解除合同的违约责任的约定，应理解为“在无不可抗拒因素情况下，任何一方在合同期满前解除合同，均视为违约，应承担责任。
”对此合同的起草者刘某某当庭亦承认是漏了一个“不”字。
关于违约金计算标准问题，该条约定“违约金按租金50%的标准支付对方”，结合本案实际情况和公平原则，应按剩余租期的租金标准的50%计算为宜。
关于原告（反诉被告）胡某某是否构成被告（反诉原告）刘某某反诉称的根本违约的问题，本院认为，根本违约是非违约方当事人解除合同的法定理由之一，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使严重影响订立合同所期望的经济利益的，对方可以不经催告解除合同。
刘某某反诉理由一，反诉被告修建的生产车间远远大于160㎡，导致反诉原告晾晒粉丝的空地不足，严重影响生产，本院认为双方合同中并没有约定空地面积，反诉被告胡某某在空地西侧修建了大于约定面积约160㎡的车间，并不影响反诉原告生产，其仍有足够场地晾晒粉丝，反诉原告在签订合同后，接收车间并生产了两年，应视为其已认可。
反诉理由二，反诉被告仅安装了电表，电线、水表完全由反诉原告自己出资安装，并要求反诉被告给付水电安装费4200元，对此本院认为，双方在合同中约定由反诉被告负责安装好水、电表，反诉被告已安装生产用电电表和总水表，对电表、水表后接线至车间内的水、电安装并没有约定由反诉被告负责，对反诉原告请求水电安装费4200元，本院仅支持一块分水表的费用35元，其余部分不予支持。
反诉理由三，反诉被告于2014年8月在主楼后空地修建一栋三层楼房并出租，租客经过反诉原告厂房进出，严重影响反诉原告生产安全，同时三层楼房又遮挡住阳光，直接影响反诉原告晾晒粉丝，本院认为反诉被告将原紧邻主楼后的平房拆除，修建楼房在主楼后与生产车间之间，即使有租客出入也无需进出反诉原告的厂房，反诉原告亦没有提供将该三层楼房出租他人的证据，该楼与晾晒场地有相当足够的距离，并未改变晾晒的采光。
反诉原告反诉理由四，反诉被告将其一楼住房的烟筒对着反诉原告晾晒场地排放浓烟严重影响粉丝的质量，本院认为，反诉被告冬天取暖火房烟筒的排放是否影响了粉丝的质量，没有证据予以支持，故此理由不能成立。
反诉原告反诉理由五，2016年3月29日反诉被告通知反诉原告停止生产问题，本院认为，在反诉原告不交租金的情况下，反诉被告在催缴租金、口头告知其工人明天停止生产后，并没有采取进一步实际行动阻止其生产。
反诉原告反诉理由六，2016年4月3日，反诉被告用车将进出路口堵住长达十天，致使反诉原告无法生产经营，本院认为，反诉被告用车堵住走道出口，确有不妥，对反诉原告要求反诉被告赔偿其加工厂停止生产损失5000元（500元／天×10天），本院予以支持，鄂EZ938P货车停运的损失5000元（500元／天×10天）因该车所有人是反诉原告儿子刘协林且属非营运车辆，对该请求本院不予支持。
综上，反诉原告刘某某反诉反诉被告胡某某根本违约的理由不能成立，反诉原告要求反诉被告赔偿晾晒绳损失500元的请求，因其已将晾晒绳拆除转移，并无实际损失，本院不予支持。
本案中，被告（反诉原告）刘某某在合同履行期限到来之前，无正当理由，明确表示不继续履行合同，并将租赁厂房的设备、原材料转移他处，其已构成违约，应当按照双方签订合同的约定承担违约金64500元（43000元／年×3年×50%）。
双方签订的租赁合同已无继续履行的可能，应予以解除。

根据《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第九十六条  、第一百零七条  、第一百一十四条  和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:
一、解除原告（反诉被告）胡某某与被告（反诉原告）刘某某签订的《房屋厂房租赁合同》。
二、由原告（反诉被告）胡某某退还被告（反诉原告）刘某某押金1000元，水表款35元，并赔偿车间停产损失5000元，合计人民币6035元。
三、由被告（反诉原告）刘某某给付原告（反诉被告）胡某某违约金64500元。
四、上述二、三项相抵后，由被告（反诉原告）刘某某在本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）胡某某违约金58465元。
五、驳回原告（反诉被告）胡某某的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）刘某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费1225元（已减半），由原告（反诉被告）胡某某负担490元，由被告（反诉原告）负担735元；反诉费96元（已减半），由原告（反诉被告）胡某某负担37元，由被告（反诉原告）刘某某负担59元。

审判长：李焦

书记员：谈梦华