胡某某与黄某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

胡某某
蔡国勋（湖北居正律师事务所）
黄某某
胡毅（湖北司典律师事务所）
王利霞

原告胡某某（曾用名洪万东），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体经营。
委托代理人（特别授权代理）蔡国勋，湖北居正律师事务所律师。
被告黄某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体经营。
委托代理人胡毅，湖北司典律师事务所律师。
第三人王利霞，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体经营。
原告胡某某诉被告黄某某、第三人王利霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理后，依法适用简易程序审理，并由审判员付爱民独任审判，于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告胡某某及其委托代理人蔡国勋、被告黄某某及其委托代理人胡毅到庭参加诉讼，第三人王利霞经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

本院认为:胡某某与黄某某于2009年2月23日签订的《门店出租合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，对双方具有拘束力。合同期届满后，黄某某没有返还租赁物，其行为构成违约，应承担违约责任，对胡某某要求黄某某返还房屋、支付违约金和承担租金损失的诉讼请求本院予以支持。租金损失应参照双方在合同中约定的租金标准进行计算。王利霞不是次承租人，本案中的实际次承租人应是曾德志，将王利霞直接作为次承租人列为第三人，并要求其承担返还责任，明显不当，对胡某某的该项诉请，本院不予支持。合同法规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。胡某某要求黄某某返还租赁门面的诉请，应由合同法调整，并非侵权之诉。双方在合同中约定了违约保证金，按日常生活经验，应理解为就是违约金，黄某某抗辩时，一面称保证金不等于违约金，应予返还，一面又称违约金过高，应予调整，前后矛盾，实际已认可违约保证金就是违约金。胡某某的租金损失，按合同约定的租金标准计算，至目前为止，尚不超过三个月的租金即27480元（110000÷12×3），而合同约定的65000元的违约金，已是该数额的二倍多，已过分高于造成的损失，应予适当减少，以不超过损失的30%（即36000元）为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十四条  第二款  、第二百三十五条  和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  、第一百四十四之规定，判决如下:
一、被告黄某某将租赁的门面返还原告胡某某；
二、由被告黄某某自2014年3月17日起至本判决确定的返还门面之日止按年租金110000元的标准支付原告胡某某租金损失；
三、由被告黄某某向原告胡某某支付违约金36000元；
以上返还及支付义务限于本判决生效后十日内履行完毕。
四、驳回原告胡某某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案受理费1400元，减半收取700元，由被告黄某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件诉讼费人民币1400元，款汇荆州市非税收入管理局汇缴结算户，开户银行:农业银行荆州市分行直属支行，账号:260201040006032，备注必须写明，收费单位编号1610901，收费项目编号161040201，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为:胡某某与黄某某于2009年2月23日签订的《门店出租合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，对双方具有拘束力。合同期届满后，黄某某没有返还租赁物，其行为构成违约，应承担违约责任，对胡某某要求黄某某返还房屋、支付违约金和承担租金损失的诉讼请求本院予以支持。租金损失应参照双方在合同中约定的租金标准进行计算。王利霞不是次承租人，本案中的实际次承租人应是曾德志，将王利霞直接作为次承租人列为第三人，并要求其承担返还责任，明显不当，对胡某某的该项诉请，本院不予支持。合同法规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。胡某某要求黄某某返还租赁门面的诉请，应由合同法调整，并非侵权之诉。双方在合同中约定了违约保证金，按日常生活经验，应理解为就是违约金，黄某某抗辩时，一面称保证金不等于违约金，应予返还，一面又称违约金过高，应予调整，前后矛盾，实际已认可违约保证金就是违约金。胡某某的租金损失，按合同约定的租金标准计算，至目前为止，尚不超过三个月的租金即27480元（110000÷12×3），而合同约定的65000元的违约金，已是该数额的二倍多，已过分高于造成的损失，应予适当减少，以不超过损失的30%（即36000元）为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十四条  第二款  、第二百三十五条  和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  、第一百四十四之规定，判决如下:

一、被告黄某某将租赁的门面返还原告胡某某；
二、由被告黄某某自2014年3月17日起至本判决确定的返还门面之日止按年租金110000元的标准支付原告胡某某租金损失；
三、由被告黄某某向原告胡某某支付违约金36000元；
以上返还及支付义务限于本判决生效后十日内履行完毕。
四、驳回原告胡某某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案受理费1400元，减半收取700元，由被告黄某某负担。

审判长：付爱民

书记员：郭雪蕾