肖某与咸丰县科某商贸有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

肖某
庾万胜（湖北荆南律师事务所）
咸丰县科某商贸有限责任公司
朱昌前（湖北闳辩律师事务所）

原告肖某，教师。
委托代理人（特别授权）庾万胜，湖北荆南律师事务所律师。
被告咸丰县科某商贸有限责任公司，住所地:咸丰县高乐山镇解放路。组织机构代码证:78090685-7。
法定代表人刘兴，总经理。
委托代理人（特别授权）朱昌前，湖北闳辩律师事务所律师。
原告肖某与被告咸丰县科某商贸有限责任公司（以下简称科某商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，肖某于2014年1月13日诉至本院。本院受理后，依法组成由审判员陈桥森担任审判长、审判员胡磊、人民陪审员李文国参加的合议庭，于2014年6月6日公开开庭审理了本案。原告肖某及其委托代理人庾万胜、被告科某商贸公司的委托代理人朱昌前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
根据本院采纳的有效证据并结合双方当事人的当庭陈述，查明以下案件事实:
2007年10月16日，田雪松与科某商贸公司签订《门面房买卖合同》，合同约定“甲方:（出卖人）湖北省咸丰科某商贸有限责任公司，乙方:（买受人）田雪松。第一条、买受人所购的门面房为:咸丰科某商贸有限责任公司综合大楼一层6号门面房，该门面房坐落于咸丰县高乐山镇解放路长寿花园。该门面房合同约定建筑面积47.41平方米。第二条、计价方式和价款:出卖人与买受人约定按门面房的建筑面积计算购房款，用人民币进行结算，该门面房单价为每平方米3200元，总金额壹拾伍万壹仟柒佰壹拾贰元整。……。第四条、付款方式及期限……。2、分期付款:①签订合同时，乙方首付购房款70000元；②乙方必须在2007年11月30日前再付购房款50000元；③乙方必须在2008年10月16日前付清购房款31712元。……。第六条房屋交付及期限……。4、甲方必须在2007年10月31日前向乙方交付房屋使用。第七条、违约责任:本合同签字生效后，双方均不能擅自变更或撤销，如有违反，依照下列条款处理:1、如乙方要求退房，或甲方又将房屋另售他人，则违约方应向对方支付房屋价款20%的违约金。2、如乙方迟延付款，应向甲方每天支付迟延金额0.5%的违约金。甲方如迟延交房，每天应向乙方支付违约金50元。……”合同签订后，田雪松于2007年10月17日向科某商贸公司缴纳70000元购房款，于2008年3月5日向科某商贸公司缴纳60000元购房款。2009年9月9日，肖某与田雪松签订《门面转让协议》，协议主要约定，“转让方:田雪松（甲方），接受方:肖某（乙方）。经甲乙双方友好协商，达成一致共识，甲方愿将购置的长寿花园综合楼底层六号门面以原合同价转让给乙方。现就甲乙双方相关权益作如下协议:1、乙方在2009年9月9日支付给甲方人民币壹拾叁万元整，甲方向乙方出示收款收据，并将咸丰县科某公司的门面出售合同及壹拾叁万元的收款收据转给乙方。2、因咸丰县科某公司未按合同约定时间兑现门面交付事宜，所造成的违约权益享受问题，2009年9月9日前的由甲方享受，转让之日起由乙方享受。3、乙方在办理该门面产权时，甲方支持乙方办理相关变更手续。……。”科某商贸公司工作人员温润在该门面转让协议上鉴证人处签字（科某商贸公司对该门面转让协议无异议，予以认可）。2009年9月9日，田雪松给肖某出具收条载明:“肖某交给我长寿花园综合楼底层陆号门面转让款壹拾叁万元整（130000.00元）”。科某商贸公司至今未向肖某交付所购门面房。
本院认为，根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案争议的焦点归纳为:一、田雪松与科某商贸公司签订的《门面房买卖合同》是否有效；二、肖某所购门面是否达到交付条件。对此分析评判如下:
一、关于田雪松与科某商贸公司签订的《门面房买卖合同》是否有效的问题。
本院认为，科某商贸公司以与咸丰县人民政府签订《咸丰县福利中心投资建设协议书》的方式，取得了原咸丰县委党校和咸丰县林业局竹木检查总站的土地（国有划拨地）使用权。科某商贸公司在取得使用权后办理了用地手续及建设工程施工许可证，并在其合法取得使用权的土地上按照规划设计修建了康复医院综合楼，科某商贸公司不具备房地产开发资质，不属于房地产开发企业，该综合楼应认定为系科某商贸公司的资产。综合楼建成后由于康复医院不具备开业条件，科某商贸公司将该综合楼部分房屋和门面对外进行出售，其行为不属于商品房买卖相关法律的调整范围，应认定为系科某商贸公司对其资产进行处分的行为，在法律无禁止性规定的情形下，科某商贸公司有权对其在享有使用权的国有土地上所建房屋进行转让。所以，本案中科某商贸公司与田雪松于2007年10月16日签订《门面房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。
田雪松将与科某商贸公司所签订的《门面买卖合同》的所有权利义务转让给了肖某，并得到了科某商贸公司的同意，田雪松与肖某签订的《门面转让协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。肖某取得了田雪松与科某商贸公司签订的《门面房买卖合同》的相关权利，现肖某向科某商贸公司主张权利，符合法律的规定，本院予以支持。
二、关于肖某所购门面是否达到交付条件的问题。
本院认为，双方签订《门面房买卖合同》后均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中的康复医院综合楼已于2007年9月竣工，并已通过竣工验收合格，已达到法定的交付条件。科某商贸公司应当按照合同的约定将达到法定交付条件的门面在2007年10月31日前交付给肖某，对于肖某要求科某商贸公司交付门面的诉讼请求，本院予以支持。
肖某已支付了前两期购房款，第三期付款期限是在2008年10月16日前，而科某商贸公司交房时间定于2007年10月31日前，因科某商贸公司未按期交房，肖某可以行使先履行抗辩权而拒绝支付第三期购房款，肖某不构成违约。
科某商贸公司未将该门面交付给肖某，已构成违约，科某商贸公司的违约行为造成肖某资金占用及实际不能使用该门面的损失，按照《门面房买卖合同》第七条第2款的约定，科某商贸公司应当从2007年11月1日起按照50元／日开始支付违约金直至实际交付为止。因肖某与田雪松所签订的《门面转让协议》约定2009年9月9日前科某商贸公司违约权益由田雪松享受，而田雪松明确表示已将争议门面权利义务全部转让给肖某并放弃享受2009年9月9日前的违约金，肖某在诉讼中只要求科某商贸公司支付2009年9月9日之后的违约金，肖某有权处分自己的诉讼权利，本院予以支持。科某商贸公司抗辩称在合同履行过程中，肖某有违约行为，应承担违约责任，其理由不成立，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  、第六十条  、第六十七条  、第七十九条  、第八十一条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第二百七十九条  的规定，判决如下:
一、被告咸丰县科某商贸有限责任公司按照原、被告签订的《门面房买卖合同》的约定向原告肖某交付位于咸丰县高乐山镇解放路长寿花园的咸丰县科某商贸有限责任公司综合大楼一层6号门面。
二、被告咸丰县科某商贸有限责任公司从2009年9月10日起按照50元／日向原告肖某支付违约金直至实际交付门面止。
上述被告咸丰县科某商贸有限责任公司应当履行的义务限本判决生效后十五日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4926元，原告肖某负担500元，被告咸丰县科某商贸有限责任公司负担4426元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇恩施州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案争议的焦点归纳为:一、田雪松与科某商贸公司签订的《门面房买卖合同》是否有效；二、肖某所购门面是否达到交付条件。对此分析评判如下:
一、关于田雪松与科某商贸公司签订的《门面房买卖合同》是否有效的问题。
本院认为，科某商贸公司以与咸丰县人民政府签订《咸丰县福利中心投资建设协议书》的方式，取得了原咸丰县委党校和咸丰县林业局竹木检查总站的土地（国有划拨地）使用权。科某商贸公司在取得使用权后办理了用地手续及建设工程施工许可证，并在其合法取得使用权的土地上按照规划设计修建了康复医院综合楼，科某商贸公司不具备房地产开发资质，不属于房地产开发企业，该综合楼应认定为系科某商贸公司的资产。综合楼建成后由于康复医院不具备开业条件，科某商贸公司将该综合楼部分房屋和门面对外进行出售，其行为不属于商品房买卖相关法律的调整范围，应认定为系科某商贸公司对其资产进行处分的行为，在法律无禁止性规定的情形下，科某商贸公司有权对其在享有使用权的国有土地上所建房屋进行转让。所以，本案中科某商贸公司与田雪松于2007年10月16日签订《门面房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。
田雪松将与科某商贸公司所签订的《门面买卖合同》的所有权利义务转让给了肖某，并得到了科某商贸公司的同意，田雪松与肖某签订的《门面转让协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。肖某取得了田雪松与科某商贸公司签订的《门面房买卖合同》的相关权利，现肖某向科某商贸公司主张权利，符合法律的规定，本院予以支持。
二、关于肖某所购门面是否达到交付条件的问题。
本院认为，双方签订《门面房买卖合同》后均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中的康复医院综合楼已于2007年9月竣工，并已通过竣工验收合格，已达到法定的交付条件。科某商贸公司应当按照合同的约定将达到法定交付条件的门面在2007年10月31日前交付给肖某，对于肖某要求科某商贸公司交付门面的诉讼请求，本院予以支持。
肖某已支付了前两期购房款，第三期付款期限是在2008年10月16日前，而科某商贸公司交房时间定于2007年10月31日前，因科某商贸公司未按期交房，肖某可以行使先履行抗辩权而拒绝支付第三期购房款，肖某不构成违约。
科某商贸公司未将该门面交付给肖某，已构成违约，科某商贸公司的违约行为造成肖某资金占用及实际不能使用该门面的损失，按照《门面房买卖合同》第七条第2款的约定，科某商贸公司应当从2007年11月1日起按照50元／日开始支付违约金直至实际交付为止。因肖某与田雪松所签订的《门面转让协议》约定2009年9月9日前科某商贸公司违约权益由田雪松享受，而田雪松明确表示已将争议门面权利义务全部转让给肖某并放弃享受2009年9月9日前的违约金，肖某在诉讼中只要求科某商贸公司支付2009年9月9日之后的违约金，肖某有权处分自己的诉讼权利，本院予以支持。科某商贸公司抗辩称在合同履行过程中，肖某有违约行为，应承担违约责任，其理由不成立，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  、第六十条  、第六十七条  、第七十九条  、第八十一条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第二百七十九条  的规定，判决如下:

一、被告咸丰县科某商贸有限责任公司按照原、被告签订的《门面房买卖合同》的约定向原告肖某交付位于咸丰县高乐山镇解放路长寿花园的咸丰县科某商贸有限责任公司综合大楼一层6号门面。
二、被告咸丰县科某商贸有限责任公司从2009年9月10日起按照50元／日向原告肖某支付违约金直至实际交付门面止。
上述被告咸丰县科某商贸有限责任公司应当履行的义务限本判决生效后十五日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4926元，原告肖某负担500元，被告咸丰县科某商贸有限责任公司负担4426元。

审判长：陈桥森
审判员：胡磊
审判员：李文国

书记员：汤黎