肖某某与北京东方鼎石科技发展有限公司、涿州市鹏盛房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书

原告：肖某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住吉林省吉林市丰满区。
委托代理人：冯彬，北京市郦阳律师事务所律师。
委托代理人：张亚峰，北京市郦阳律师事务所律师。
被告：北京东方鼎石科技发展有限公司，地址北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1号-2839，统一社会信用代码91110111335465870A。
法定代表人：赵林英，该公司董事。
委托代理人：冯继刚，北京博刚律师事务所律师。
被告：涿州市鹏盛房地产开发有限公司，地址涿州市自强街18号（运管站院内），统一社会信用代码xxxx。
法定代表人：刘鹏，该公司董事长。
委托代理人：刘然，河北燕赵众诚律师事务所律师。

原告肖某某与被告北京东方鼎石科技发展有限公司（以下简称东方鼎石）、涿州市鹏盛房地产开发有限公司（以下简称鹏盛房地产）合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告肖某某及其委托代理人冯彬与张亚峰、被告东方鼎石之委托代理人冯继刚、被告鹏盛房地产之委托代理人刘然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖某某向本院提出诉讼请求：1.判令第一被告返还原告洽商中介服务费40000元整；2.判令第二被告对第1项诉讼请求承担连带责任；3.本案诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求为：确认原告与第一被告签订的《牛津花园项目团购优惠告知书》无效。事实和理由：“印象城·牛津花园”项目违反了商品房销售明码标价实行一套一标的规定，利用购房者的不专业以及信息不对称进行价格欺诈。以4万抵6万的团购宣传活动吸引购房者，实际进行高价售房。第一被告在未与原告签订合法有效的居间服务合同且未提供任何中介服务的前提下，无理由收取原告40000元中介费，且其要求原告必须支付现金及仅向原告开具收据的行为亦属违法。第二被告作为项目开发商应对此违法行为承担连带赔偿责任。故原告诉至法院，望判如所请。
被告东方鼎石辩称，我方于2015年受被告鹏盛房地产的委托销售本案涉诉项目房屋。2016年12月30日，原告参加我方组织的团购优惠活动并签订相应团购优惠告知书。之后原告与被告鹏盛房地产签订购房协议，原告购买房屋的价格确实得到了优惠，我方依约提供了团购优惠服务。根据双方约定，我方有权收取原告40000元洽商中介服务费，请法院驳回原告的诉求。
被告鹏盛房地产辩称，我方同意被告东方鼎石的答辩理由。本案实质为居间合同纠纷，我公司与原告签订的商品房买卖合同，与本案并非同一法律关系。我公司并未向原告收取中介费。原告通过被告东方鼎石享受到了近九万元的优惠。现本案涉诉房屋已经交付，涉案交易均已完成，请法院驳回原告诉求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告出示证据有：证1、原告与被告鹏盛房地产签订的《商品房买卖合同》；证2、原告与被告东方鼎石签订的《牛津花园项目团购优惠告知书》；证3、被告东方鼎石为原告出具的《收据》；证4、本案涉诉项目预售许可证查询结果（网页打印件）；证5、本案涉诉项目基础情况及涉案房屋的信息查询（网页打印件）；证6、北京东方鼎石科技发展有限公司备案情况（网页打印件）；证7、《签约信息确认单》及置业顾问纪伟、宋佳的从业信息。第一被告东方鼎石质证意见：对证1、4、5不发表质证意见，该三份证据与我方无关，其与第一被告有关。对证2、3的真实性认可，我方与原告已经形成了合法有效的居间合同关系，团购优惠告知书中载明我方收取原告的40000元款项的性质；根据合同约定，只有在原告放弃购房的情况下中介费才予以返还。对证6真实性无异议，证7并非原件，对其真实性、合法性不认可。第二被告鹏盛房地产质证意见：对证1真实性认可，该合同最终成交价格比认购定单的价格优惠了近9万元，且该合同封面上有预售合同登记备案的公章，该合同已经备案。对证4、5不认可，涿州市房地产业协会并非官方机构，其创办的网站亦非官网，其记载的内容不具有参考性，上面记载的涉案房产可售不是事实，该合同已经登记备案；证5中记载的价格系阶段性价格。对证2、3的质证意见同第一被告。证6、7与我方无关，不予质证。第一被告东方鼎石出示证据有：《牛津花园项目团购优惠告知书》原件。原告质证意见：对其真实性认可、证明目的不认可；该告知书的内容不符合居间合同的要求；该告知书中记载的中介费退还条件系格式条款，该条款违背了公平原则，排除了我方主要权利，应属无效条款；本案涉诉房屋所在楼宇的预售许可证是于2018年12月5日发放的，该告知书签订时并没有预售许可证，被告向我方隐瞒了该事实；如果被告按发证时间合法预售房屋，原告购房将会节省相应成本；被告之行为造成了原告的损失，我方要求返还40000元是有法律依据的。第二被告鹏盛房地产质证意见：对该份证据真实性、证明目的均认可。第二被告鹏盛房地产出示证据有：证1、2016年11月24日原告与我公司签订的《印象城·牛津花园认购定单》；证2、入住通知书、契税及维修基金的收据。原告质证意见：对证1、2真实性认可，证明目的不认可。原告并非通过被告东方鼎石才了解本案涉诉项目的。被告东方鼎石提供的中介服务形同虚设，当时售楼处就有这个活动，只要买房都会享受优惠，原告购房的整个流程都未享受到正规中介服务；定单中的房屋定价没有依据；第二被告的交房行为与我要求退还中介费没有关系。第一被告东方鼎石质证意见：同意第二被告的意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合审理查明内容予以认定。
本院经审理查明：第一被告东方鼎石受第二被告鹏盛房地产的委托，负责销售“印象城·牛津花园”项目（后该项目更名为“鹏渤印象·书香别院”）的房屋。2016年11月24日，原告肖某某与第二被告鹏盛房地产签订《印象城·牛津花园认购定单》，约定原告认购第二被告开发的“印象城·牛津花园”项目2号楼1单元1904室房屋一套，房屋面积74.68平方米，总房价1248405元。2016年12月30日，原告肖某某与第一被告东方鼎石签订《牛津花园项目团购优惠告知书》，约定原告自愿参加“牛津花园”项目的团购活动，缴纳40000元洽商中介服务费，总房款优惠60000元，购房者放弃购房有权申请退还服务费。2016年12月27日原告向第一被告东方鼎石支付40000元洽商中介服务费，第一被告为其出具了相应收据。2017年2月14日，原告肖某某与第二被告鹏盛房地产签订《商品房买卖合同（GF-2000-0171）》（合同编号：16043255），约定原告购买第二被告开发的鹏渤印象·书香别院2号楼1单元1904号房屋，建筑面积74.68平方米，总房款1159855元。
另查明，原告与第二被告鹏盛房地产签订的《商品房买卖合同（GF-2000-0171）》由河北涿州京南经济开发区规划建设局进行了商品房预售合同登记备案，本案涉诉房屋在原告起诉前（即2019年5月8日前）已经取得相应的商品房预售许可证。

本院认为，本案争议焦点为：一、《牛津花园项目团购优惠告知书》的效力问题；二、第一被告东方鼎石是否应当返还原告洽商中介服务费40000元；三、第二被告鹏盛房地产是否应当承担连带责任。针对争议焦点一，原告主张该合同违反《房地产经纪管理办法》中关于居间合同必备基本条款的规定，应为无效合同。对此，本院认为，涉案《牛津花园项目团购优惠告知书》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。针对争议焦点二、三，本院认为：原告肖某某最终在与第二被告签订购房合同时房屋价款（1159855元）比之前认购该房屋时的房屋价款（1248405元）低了88550元。第一被告东方鼎石依约履行了合同义务，其有权按照合同约定收取原告40000元的洽商中介服务费。原告无权要求第一被告返还该笔款项。
综上所述，原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

驳回原告肖某某的诉讼请求。
案件受理费800元，由原告肖某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判长 邱玉清
代理审判员 魏毅
人民陪审员 封玥矫

书记员： 曹玮