肖某与鄂州市富实房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

肖某
龚曙光（湖北思普润律师事务所）
鄂州市富实房地产置业有限公司
柯国顺（湖北伸道律师事务所）

上诉人（原审原告）:肖某。
委托代理人:龚曙光，湖北思普润律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
上诉人（原审被告）:鄂州市富实房地产置业有限公司。
住所地:鄂州市滨湖西路122号。
法定代表人:李齐年，公司董事长。
委托代理人:柯国顺，湖北伸道律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
上诉人肖某与上诉人鄂州市富实房地产置业有限公司（下称富实公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2014）鄂鄂城民初字第01764号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2015年8月26日受理后，依法组成由审判员齐志刚担任审判长，审判员李志伸、缪冬琴参加的合议庭，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。
上诉人肖某的委托代理人龚曙光、上诉人富实公司的委托代理人柯国顺到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
肖某诉至原审法院，请求:1、确认被告房屋交付行为无效；2、被告向原告支付逾期交付违约金16189元，支付逾期办理房地产权属证书违约金25460元，共计41649元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原审认定:2010年12月27日，原告肖某与被告富实公司签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》各一份。
约定:原告肖某购买被告富实公司开发的位于鄂州市鄂城区滨湖南路月畔湾小区F幢独单元403号房屋一套，总价款222373元；被告富实公司应于2012年8月28日前，向原告（买售人）交付经验收合格的商品房；被告（出卖人）应当在商品房交付使用后90日、宽限期6个月内，将应提供办理房地产权属登记资料报房屋产权登记机关备案；如因被告的责任不能在规定期限内办理房地产权属证书的，被告应赔偿实际损失，承担法律责任。
2011年1月20日，原告向被告支付购房款人民币72373元，余款人民币150000元于2011年4月20日申请银行贷款支付。
2012年10月2日，原、被告签订《房屋交接协议》，约定:双方在房屋交接前进行了共同验收，确认符合交房条件，不存在任何异议。
原审另查明:2014年12月3日，被告富实公司建设的位于滨湖南路月畔湾二期工程经鄂州市住房和城乡规划建设委员会办理竣工验收备案。
2014年12月24日，被告富实公司建设的月畔湾二期E、F、D及会所号楼共4栋房屋经鄂州市房产管理局办理综合交付使用备案。
原审认为:原告肖某与被告富实公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》和《房屋交接协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。
被告已依约向原告交付房屋，虽然被告在交付房屋时，该房屋还未经验收合格，但原告已接收，且该房屋现已经鄂州市住房和城乡规划建设委员会、鄂州市房产管理局验收并交付使用。
根据双方意思自治原则，依法认定双方交付房屋行为有效。
故原告诉求确认被告交付房屋行为无效，支付逾期交房违约金，不予支持。
双方在履行《商品房买卖合同》和《合同补充协议》过程中，被告未能依约定期限向原告提供办理房屋产权登记资料，导致原告至起诉之日，仍不能办理房屋产权证，应承担违约责任。
故原告请求被告支付逾期办理房地产权属证书违约金，予以支持。
违约金数额依据原告已付购房款人民币222373元，自被告应提供办理房屋产权登记资料之日（2013年5月28日）算至起诉之日（2014年8月26日）止，共计453天，参照中国人民银行规定金融机构同期贷款利率6.15％计算，故被告辩称应依法驳回原告全部诉讼请求的抗辩理由，依法不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第一百零七条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第十八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  的规定，判决如下:一、被告富实公司于本判决生效之日起十五日内支付原告肖某逾期提供办理房地产权属证书违约金人民币16973元。
二、驳回原告肖某的其他诉讼请求。
本案受理费人民币850元，由原告负担人民币504元，被告负担人民币346元。
上诉人肖某上诉称:（一）被上诉人未按合同约定的条件交付房屋，已构成违约。
依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，房屋交付期限为2012年8月28日，房屋交付条件为商品房经合格验收，而被上诉人交付的房屋于2014年12月3日才经验收合格，被上诉人交付房屋的行为明显违反合同约定。
（二）被上诉人交付未经验收合格的房屋违反法律法规强制性规定，该《房屋交接协议》依法应认定为无效协议。
《中华人民共和国建筑法》规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件；建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，对于未经验收合格的商品房，法律已明文规定不允许交付使用。
（三）上诉人主张逾期交房违约金16189元符合合同约定和法律规定。
上诉人虽领取了涉案房屋的钥匙，但此时涉案房屋未通过建设、施工、监理、勘察、设计单位的竣工验收，也未取得竣工验收备案表，不具备交付条件，上诉人领取房屋钥匙的行为不能视为被上诉人将涉案房屋合法交付上诉人，涉案房屋于2014年12月3日才取得竣工验收备案表，至此应视为被上诉人在2014年12月3日之前未将符合合同约定交付条件的房屋交付上诉人，被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金。
因此，原审认定被上诉人房屋交付行为有效，未认定被上诉人逾期交房，系认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院改判原审第二项为“被上诉人支付逾期交房违约金16189元”。
上诉人富实公司上诉称:按双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的约定，我公司应于2013年5月28日前向被上诉人肖某提供办理房屋产权登记备案资料的事实虽不可否认，但基于《商品房买卖合同》第15条第3项关于赔偿实际损失的约定和被上诉人肖某并无证据证实其因此受到实际损失的事实，我公司认为原审判决我公司向被上诉人肖某支付逾期提供办理房屋权属证书登记备案资料违约金的依据不足。
综上，请求二审撤销原审判决第一项；改判驳回被上诉人肖某关于支付逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求。
上诉人肖某、上诉人富实公司在二审举证期限内未提交新的证据。
本院认为:针对上诉人肖某、上诉人富实公司的上诉，（一）关于富实公司应否支付逾期交房违约金。
上诉人富实公司与上诉人肖某签订《房屋交接协议》的时间在合同约定的期限内，其所售房屋虽未经相关部门验收合格，但上诉人肖某并未对上诉人富实公司的交房行为提出异议，并接收了所购房屋，且事后上诉人富实公司所售房屋经相关部门验收后，仍是合格的，故上诉人富实公司不应承担逾期交房违约金。
（二）关于富实公司应否支付逾期办理房地产权属证书违约金。
根据双方签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》的约定，上诉人富实公司未在2013年5月28日前向上诉人肖某提供办理房屋产权登记资料，导致上诉人肖某不能办理房屋产权证，因此，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中“出卖人赔偿实际损失承担法律责任”的约定，及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，上诉人富实公司应当支付上诉人肖某逾期办理房地产权属证书违约金。
（三）关于原审计算逾期办理房地产权属证书违约金的标准是否恰当。
因2013年5月28日至2014年8月26日间，中国人民银行贷款年利率为6%，原审按照年利率6.15%计算不当，本院予以纠正，违约金应为16559元（222373元×6%÷365天×453天）。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分失当，本院依法予以纠正。
依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第一百零七条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  （三）项之规定，判决如下:
一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2014）鄂鄂城民初字第01764号民事判决；
二、上诉人富实公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人肖某逾期提供房地产权属证书违约金16559元；
三、驳回上诉人肖某的其他诉讼请求。
一审诉讼费用的分摊按一审的不变。
二审案件受理费437元，由上诉人肖某负担262元，上诉人富实公司负担175元（二审上诉人富实公司为上诉人肖某垫付受理费50元，执行中直接抵扣）。
本判决为终审判决。

本院认为:针对上诉人肖某、上诉人富实公司的上诉，（一）关于富实公司应否支付逾期交房违约金。
上诉人富实公司与上诉人肖某签订《房屋交接协议》的时间在合同约定的期限内，其所售房屋虽未经相关部门验收合格，但上诉人肖某并未对上诉人富实公司的交房行为提出异议，并接收了所购房屋，且事后上诉人富实公司所售房屋经相关部门验收后，仍是合格的，故上诉人富实公司不应承担逾期交房违约金。
（二）关于富实公司应否支付逾期办理房地产权属证书违约金。
根据双方签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》的约定，上诉人富实公司未在2013年5月28日前向上诉人肖某提供办理房屋产权登记资料，导致上诉人肖某不能办理房屋产权证，因此，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中“出卖人赔偿实际损失承担法律责任”的约定，及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，上诉人富实公司应当支付上诉人肖某逾期办理房地产权属证书违约金。
（三）关于原审计算逾期办理房地产权属证书违约金的标准是否恰当。
因2013年5月28日至2014年8月26日间，中国人民银行贷款年利率为6%，原审按照年利率6.15%计算不当，本院予以纠正，违约金应为16559元（222373元×6%÷365天×453天）。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分失当，本院依法予以纠正。

依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第一百零七条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  （三）项之规定，判决如下:
一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2014）鄂鄂城民初字第01764号民事判决；
二、上诉人富实公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人肖某逾期提供房地产权属证书违约金16559元；
三、驳回上诉人肖某的其他诉讼请求。
一审诉讼费用的分摊按一审的不变。
二审案件受理费437元，由上诉人肖某负担262元，上诉人富实公司负担175元（二审上诉人富实公司为上诉人肖某垫付受理费50元，执行中直接抵扣）。

审判长：齐志刚
审判员：李志伸
审判员：缪冬琴

书记员：郭炜