肖某与宜昌宜某房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告肖某。
委托代理人朱义国，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权代理。
被告宜昌宜某房地产开发有限公司，住所地宜昌市沿江大道189号301-305号。
法定代表人詹峰，该公司总经理。
委托代理人蒋永学，该公司员工。一般授权代理。
委托代理人李蔚，该公司员工。一般授权代理。
第三人宜昌住房公积金管理中心，住所地宜昌市伍家岗区一马路24号。
法定代表人江永，该中心主任。
委托代理人余睿林，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人余威威，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。

原告肖某与被告宜昌宜某房地产开发有限公司、第三人宜昌住房公积金管理中心商品房合同销售合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员冯昊、人民陪审员曲淑明、罗静虹组成合议庭，冯昊担任审判长，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告肖某及其委托代理人朱义国，被告宜昌宜某房地产开发有限公司的委托代理人蒋永学、李蔚，第三人宜昌住房公积金管理中心的委托代理人余威威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2013年5月23日，原告肖某与被告宜昌宜某房地产开发有限公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0215615），合同第三条约定“原告购买被告投资建设的宜化新天地一期4号楼1单元15层011504号房屋一套（产籍号为03-0073-0190-011504），建筑面积112.81平方米”；第五条约定“按建设面积计算，该商品房单价为5180元，总金额584356元”；合同第六条约定“买受人按贷款方式按期付款”；第九条约定“出卖人应当在2015年5月31日前将商品房交付买受人使用”；第十条约定“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金。该合同附件六补充协议第六条第5项约定，“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本协议有特殊约定的从约定。”当日，原告向被告支付了购房首付款184356元。2013年10月30日，原告向被告支付代办费200元。2014年1月13日，原告向被告支付按揭款20000元。2014年1月20日，原告向被告支付按揭款380000元。2015年10月12日，原告向被告送达《退房申请》，通知被告因其迟延交房，原告要求解除合同，被告于当日签收。
同时查明，2013年10月15日，原告肖某与第三人宜昌住房公积金管理中心签订了《宜昌市职工购（建）住房政策性贷款（抵押）合同》（编号：2013年宜公借（抵）字第013101502186号），以原告肖某所购的宜化新天地一期4栋1单元15层011504号房屋作为抵押，原告向第三人贷款400000元用于支付剩余购房款，贷款期限为20年。合同同时约定，“贷款发放后，遇中国人民银行利率调整，按以下方式处理：1、借款期限1年（含1年）以下的，执行本合同利率，不分段计息；2、借款期限1年以上的，于次年1月1日起按调整后的利率执行，遇日历年度内调整2次或次以上的，执行该年度最后一次调整的利率；3、执行上浮利率的，在调整后的基准利率基础上上浮10%；4、利率调整不再另行通知。”原告于2013年11月起开始向第三人宜昌住房公积金管理中心偿还借款本息，截止2016年3月21日，原告肖某共向第三人宜昌住房公积金管理中心支付本金32149.34元，支付借款利息39454.35元，尚欠367850.66元本金未偿还。
最后查明，被告宜昌宜某房地产开发有限公司至今未向原告肖某交付其所购房屋。
上述事实，有《宜昌市商品房买卖合同》、《收据》、2张《发票》、宜昌市职工购（建）住房政策性《贷款（抵押）合同》、《还款计划表》、《ems快递告知函》、光盘、《结婚证》、《宜昌市商品房买卖合同》等以及本案的庭审笔录在卷佐证，足以认定。

本院认为，1、原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享有权利和履行义务。根据合同约定，被告应在2015年5月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房超过90日，原告有权解除合同。而案涉房屋至今仍未交房，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告要求解除案涉《宜昌市商品房买卖合同》符合法律规定，应予准许。被告辩称原告起诉时退款及支付违约金的履行期限尚未届满。合同约定，“逾期交房90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。”二原告于2015年10月12日向被告送达《退房申请》，要求解除合同，至今履行期限已经届满，对于被告的该项答辩意见，本院不予支持。被告虽辩称依据合同附件六补充协议第六条第5项之约定，被告应在解除情形发生之日起三十日内，即2015年9月28日前行使合同解除权，而被告向原告送达《退房申请》是在2015年10月12日，已经过了行使合同解除权的期限。但原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议系被告提供的格式合同，且该协议中仅约定了原告在被告违约时行使合同解除权的期限，并未约定被告在原告违约时行使合同解除权的期限，单方面加重了原告方的责任，依据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款无效，原告有权解除合同，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。由于被告超过90日未交付房屋，根据合同约定，应当退还全部已付款，因此被告应返还全部购房款584356元及代办费200元。
2、因第三人并未提出独立的请求要求解除贷款合同，故原、被告之间签订的《宜昌市商品房买卖合同》解除后，原告与第三人之间的《宜昌市职工购（建）住房政策性贷款（抵押）合同》并未解除，原告仍应继续向第三人履行还款义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告向被告全额支付了购房款，但至今未能收受房屋，被告给原告造成的是资金占用损失。原告所主张的利息损失及主张5843.56元违约金未超过被告给原告造成的实际损失的百分之三十，故本院对原告的要求支付违约金5843.56元的诉讼请求予以支持。
原告于2013年5月23日支付184356元首付款，因被告逾期交房导致合同解除，使得原告所支付的184356元首付款的价值未能得以实现，因占用该184356元首付款所产生的利息损失亦是原告的损失。合同中虽然约定被告向原告退还全部购房款的期限是被告收到原告解除合同的通知之日起60日内，即2015年12月11日前，但因原告支付购房款但未能获得房屋，其自支付184356元首付款之日起就因资金被占用而受到利息损失，因此，本院对原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年5月13日起至被告宜昌宜某房地产开发有限公司实际返还184356元之日止的利息损失的请求予以支持。原告为支付购房款向第三人贷款400000元，因被告至今未交房导致合同解除，使得原告所贷400000元按揭款的价值未能得以实现，原告为此实际支付的贷款利息即为其实际损失，原告有权要求被告负担。截止2016年3月21日，被告已向第三人支付利息39454.35元，故被告应向原告支付利息损失39454.35元，并向原告支付自2016年3月22日起至被告实际返还该400000元购房款之日止实际发生的全部利息损失。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：

一、解除原告肖某与被告宜昌宜某房地产开发有限公司于2013年5月23日签订的《宜昌市商品房买卖合同》。
二、被告宜昌宜某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告肖某购房款584356元、代办费200元，并向原告肖某支付违约金5843.56元。
三、被告宜昌宜某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖某支付其已偿还的400000元银行贷款所产生的利息39454.35元（截止2016年3月21日），并向原告肖某支付自2016年3月22日起至被告宜昌宜某房地产开发有限公司返还该400000元购房款之日止实际发生的利息损失。
四、被告宜昌宜某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以184356元首付款为基数按照中国人民银行同期贷款利率向原告肖某支付自2015年5月13日起至被告宜昌宜某房地产开发有限公司实际返还184356元之日止的利息损失。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10324元，由被告宜昌宜某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　长　　冯　昊 人民陪审员　　罗静虹 人民陪审员　　曲淑明

书记员：夏梦蝶