肖某某与宜昌鑫业铭城投资有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告:肖某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住宜昌市西陵区，
委托诉讼代理人：刘威，湖北西陵律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：宜昌鑫业铭城投资有限公司，住所地秭归县茅坪镇屈原东路17-6号，统一社会信用代码91420527582451142J。
法定代表人：郭向斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：敦永波，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，该公司办公室主任，住宜昌市西陵区，代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：谢建华，湖北林华安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

原告肖某某与被告宜昌鑫业铭城投资有限公司（以下简称鑫业铭城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖某某的委托诉讼代理人刘威，被告鑫业铭城公司的委托诉讼代理人敦永波、谢建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖某某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2016年9月20签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、判令被告继续履行《房屋租赁合同》，立即将秭归县茅坪镇平湖大道万象国际城第五层的房屋（建筑面积约2285㎡）交付给肖某某使用。事实与理由：2016年9月20日，鑫业铭城公司与肖某某签订《房屋租赁合同》，约定鑫业铭城公司将其在建的位于秭归县茅坪镇平湖大道万象国际城第五层的房屋（建筑面积约2285㎡）出租给肖某某作影城使用，租期为2018年10月1日至2033年9月30日（若整体开业时间提前或延后，期限相应调整），鑫业铭城公司在2018年4月1日前将租赁房屋建成交付给肖某某，自交付之日起给予6个月装修期，具体进场时间以鑫业铭城公司书面通知为准等内容。事后，肖某某依约交纳了定金20万元。2017年10月31日，肖某某与他人就该经营项目专门成立了秭归宜人文化传媒有限公司，鑫业铭城公司也按合同约定及肖某某的要求进行房屋建设。2018年5月后，肖某某因鑫业铭城公司未按期交房多次磋商未果，遂成讼。
鑫业铭城公司辩称，2016年9月20日原、被告签订《房屋租赁合同》时，房屋才开始建设，房屋尚不存在，更没有产权，双方签订的合同无效，当时签订合同出于招商的目的；案涉房屋还在建设中，没有通过消防验收、综合验收，无房屋产权证书，根据法律规定不能交付给原告使用；被告愿意承担法院判决的一切后果，并向原告致歉，愿意在房屋建成后与原告友好合作。
本院经审理认定事实如下：2016年9月20日，肖某某与鑫业铭城公司签订《房屋租赁合同》约定:鑫业铭城公司（以下简称甲方）将位于秭归县茅坪镇平湖大道万象国际城第五层建筑面积约2285㎡的房屋出租给肖某某（以下简称乙方）经营影视城，准确面积以产权证登记为准；租赁期间15年，自2018年10月1日起至2033年9月30日止，从2018年10月1日起开始计算租金（万象国际城整体计划2018年10月1日正式开业，若整体开业时间提前或者延后，合同期间作相应调整）；甲方应在2018年4月1日前将房屋建成交付给乙方，自交付之日起给予乙方6个月免租金装修期，具体进场时间以甲方书面通知为准；合同签订后3日内乙方向甲方交纳定金20万元；甲方的交房条件为消防验收合格，电梯安装到位并验收合格等；甲乙双方必须严格履行合同，任何一方单方面终止合同需承担违约金100万元。合同还对房屋建设要求、租金、物业管理费以及其他事项进行了约定。2016年12月23日，肖某某向鑫业铭城公司交纳了20万元的定金。2018年3月26日，鑫业铭城公司向肖某某《函告》：2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》，合同标的物电影院的产权发生了变更，实际产权人要求自营，现通知你（指肖某某）来公司面谈终止合同事宜。
另查明，鑫业铭城公司系房地产开发企业，登记的经营范围包括房地产投资、开发、销售、租赁等，并具有相应资质。投资开发的秭归县茅坪镇屈原东路棚户区改造项目——万象国际城，在相关行政部门办理了建设工程规划许可、施工许可、商品房预售许可等手续。商品房预售许可范围包括万象国际城商业负一层至第六层。目前，包括案涉房屋在内的万象国际城商业用房，尚在建设中，未进行消防验收和综合验收。

本院认为，我国民法总则规定，行为人具有相应的民事行为能力，其意思表示真实，行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该行为人所作出的民事行为有效。本案中，肖某某与鑫业铭城公司签订《房屋租赁合同》，约定鑫业铭城公司将案涉房屋出租给肖某某经营影视城，双方对此无争议。由于签订合同时，案涉房屋尚在建设之中，直到本案辩论终结该房屋没有通过验收，没有取得产权证书，《房屋租赁合同》是否有效，双方当事人争议较大，是本案的焦点。本院认为，肖某某与鑫业铭城公司于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》，载明“万象国际城整体计划2018年10月1日正式开业”，表明双方是对建设中的期房的租赁，签订该租赁合同是双方当事人的真实意思表示。被告辩称签订合同是为招商，系其行为目的，不影响其签订租赁合同的真实意思，因此，原、被告自在合同上签字盖章之时合同成立。鑫业铭城公司依法取得万象国际城项目的房地产投资、开发、销售、预售许可，房屋尚在建设之中、未验收、在取得产权证书前，可以依法预售，即可以将其所有权转让给购房人，作为投资开发者的鑫业铭城公司把其将要建成的房屋出租，即把将要建成房屋的使用权有条件地让渡给承租人，依法理应属法律允许之列，且无现行法律、行政法规明文禁止，不违背公序良俗。为维护正当的交易秩序，保护合同当事人的合法权益，应当认定该合同有效。因此，肖某某请求确认《房屋租赁合同》有效，于法有据，本院予以支持。合同成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。由于案涉房屋尚在建设之中，未进行验收，特别是未进行消防验收，对于经营电影院等人员聚集的公共场所而言，涉及公共安全以及他人的人身财产安全，事关重大，该房屋尚不具备交付条件；同时，《房屋租赁合同》对房屋交付条件也进行了约定，包括消防验收合格等。由于支付房屋的条件尚未成就，肖某某要求履行合同，立即交付案涉房屋的诉讼请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条规定，判决如下：

一、肖某某与宜昌鑫业铭城投资有限公司于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》有效；
二、驳回肖某某的其他诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取计40元，由宜昌鑫业铭城投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 杜云宏

书记员： 周波