肖某某与潘某某、王雨花、第三人谢某案外人执行异议之诉纠纷民事一案民事判决书

肖某某
吴红伟（黑龙江宏硕律师事务所）
潘某某
王雨花
谢某
张齐林（黑龙江森林律师事务所）

原告肖某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民。
委托代理人吴红伟，黑龙江宏硕律师事务所律师。
被告潘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民。
被告王雨花，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民。
第三人谢某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，海林林业局装饰材料厂退休职工。
委托代理人张齐林，黑龙江森林律师事务所律师。
原告肖某某与被告潘某某、王雨花、第三人谢某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年9月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月3日、2015年6月1日两次公开开庭进行了审理。原告肖某某及其委托代理人吴红伟，被告潘某某，第三人谢某的委托代理人张齐林于2014年12月3日到庭参加诉讼。原告肖某某及其委托代理人吴红伟，被告潘某某，第三人谢某及其委托代理人张齐林于2015年6月1日到庭参加诉讼。诉讼中，原告申请追加了王雨花为被告，本院予以准许。被告王雨花经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
结合各方分歧意见，确认本案的争议焦点为:1、原告与被告签订的房屋买卖协议是否有效；2、原告的诉讼请求是否得到支持。
审理中，原告肖某某为支持其主张，向法庭举证如下:
证据一、海林市人民法院（2013）海法执异字第152号执行裁定书一份，证明本案是案外人执行异议之诉，经过执行听证程序。该裁定书第6页倒数第8行，可以证明本案诉争的126平方米房屋实际所有权人是原告。
被告潘某某无异议。
第三人对形式要件无异议，对证明问题有异议，该裁定书第6页本院认为处，对是否肖某某对该房享有物权，没有确认这个事实，案外人肖某某可以另行起诉。确认本案原告有诉权，没有所有权。
证据二、海林市人民法院（2011）海商初字第133号民事调解书一份、（2012）海法执字第74号执行裁定书一份、执行笔录二份、申请书一份、（2012）海法执字第74-1号执行裁定书一份，证明被执行人潘某某在2012年11月13日欠秦健借款22万元，秦健在2011年7月21日向法院提起诉讼，该案经海林市人民法院调解，被申请执行人潘某某付给秦健本金及相应的利息。因潘某某未自动履行给付秦健本金及借款利息的义务，秦健在执行程序中申请法院查封了潘某某所有的218平方米房屋，产权证号为6000599和本案诉争的126平方米的房屋，产权证号为6000600，查封时间为2012年3月19日。海林市法院在2012年3月20日和2012年5月18日对被申请执行人潘某某告知了要对被查封标的物进行拍卖，如果能自行转让标的物，可以减少执行费用，并最终向被申请人潘某某限期自行出卖房屋，如不能自行出卖房屋，则法院进行拍卖。案外人秦健申请执行被告，是被告向原告出售房屋的原因。被告将包括本案的房屋共三处出售给了原告，价款是60万元，签订合同时间是2012年6月7日。
被告潘某某无异议。
第三人对调解书和裁定书的形式要件没有异议，对被告潘某某与秦健之间债务有异议，诉讼行为发生2011年7月21日是发生在被告侵权行为之后，侵权行为发生的时间是2011年6月19日。被告有通过诉讼转移财产的可能，规避了被告对第三人应承担的责任。同时对该两份笔录的形式要件没有异议，但执行庭在被告转让房屋过程中行为不规范，没能起到依法执行的监督作用，同时该执行行为并不是导致被告必须转让房屋的必然条件。转让的房屋在土地局没有查到相关的登记，不符合转让的条件。该组证据无法否认该财产为被告的个人产权，而且126平方米的房屋并没有过户，它的实际所有权人仍是被告，本案诉争的126平方米的房屋所有权为被告所有，物权没有发生变动。
证据三、房屋买卖协议书一份、购房款收条二份（是在一张纸上书写的）、房屋所有权证二份（126平方米房屋的所有权证是原件，218平方米的房屋所有权证是复印件，该房屋已过户到原告儿子肖永发名下），证明1、被告因秦健执行一案将三处房屋一并出售给原告，价款为60万元，签订合同时间是2012月6月7日。2、原告在2012年6月7日向被告支付50万元购房款，在2012年9月19日支付4万元购房款。3、被告协助办理过户登记手续后，原告则付清剩余房款。4、被告向原告履行了交付房屋产权证照和交付房屋的义务。5、218平方米的房屋已经过户到原告儿子肖永发名下，该证据与第二组书证结合证明，原、被告签订房屋买卖协议是双方真实意思的表示，并且海林市人民法院在解除查封本案买卖标的物时，第三人案件在诉讼阶段没有查封本案原告所购买的三处房屋。
被告潘某某无异议。
第三人对房屋买卖协议、收条的真实性和证明的问题均有异议，房屋买卖协议签订的时间是2012年6月7日，这个时间正是第三人起诉被告潘某某诉讼过程中，该行为存在转移财产的可能，该协议中约定的房屋价款明显低于市场价格，同时转让的房屋不具备合法的相关手续。结合收条协议约定的是先付定金5万元，2012年6月13日付清45万元，收条的时间却当时交付了50万元，无法判断被告与原告之间是否发生了交付房款的行为，同时通过原告将所有权证直接办到肖永发名下，使真正的房屋购买人变更肖永发名下，原告存在协助被告转移产权的嫌疑。对被告名下的126平方米的产权证照无异议，该证照恰恰能够证明原告对该房屋不具有所有权，如果该协议有效，原告并未按协议履行交付购房款又没有办理房屋过户，所以该房屋的产权人仍为被告所有。针对房屋买卖协议第6条的真实性，被告与模范村所签属的土地和厂房作为暂时抵押，而第三人并不清楚是否存在该事实，通过产权证照登记在案外人肖永发名下，无法证明被告与原告之间存在房屋买卖关系。
对原告提供的证据认证如下:
证据一、证据二是生效的法律文书，对其真实性、合法性予以采信；证据三、该组证据中的房屋，是已被法院查封的，原、被告达成房屋买卖协议后，原告已支付54万元房款，法院将查封的房屋予以解除查封，故对原、被告签订的房屋买卖协议的真实性予以采信。房屋所有权证是房屋管理部门颁发的，虽218平方米的房屋所有权证是复印件，但该房屋已过户到原告儿子肖永发名下，对其真实性、合法性予以采信。
被告潘某某、王雨花未向法庭提供证据。
第三人向法庭提供证据如下:
证据一、（2011）海刑初字210-3号附带民事判决书、（2011）海刑初字第210-4号附带民事裁定书各一份，证明被告应给付第三人238510.18元，侵权行为发生在2011年6月19日，被告与原告签订房屋买卖协议是在2012年6月7人，是在第三人诉被告附带民事诉讼过程中查封的房屋，是被告所有的房屋，不是原告所有，物权人是被告而不是原告，如果原、被告之间房屋买卖协议是真实的，原告在房屋转移登记前，不享有所有权及物权，如发生争议，原、被告之间应存在合同之债，对该房屋不享有所有权。
原告对书证的真实性没有异议，对证明的问题有异议。理由是被告于2012年6月7日将房屋出售给原告，原告已履行54万元购房款义务，海林市法院是在2012年12月21日制作查封裁定，查封本案诉争房屋，此时的房屋所有权已经转移给本案的原告，原告是通过海林市人民法院执行庭购买的第三人所查封的房屋，原告通过法院解封裁定并到海林房产部门查明，该房屋在没有任何法院继续查封的情况下，购买被告的房屋，是善意取得。
被告潘某某无异议。
对第三人提供的证据认证如下:
证据一、该组证据是已生效的法律文书，对其真实性、合法性予以采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:
被告潘某某因与秦键民间借贷纠纷一案，海林市人民法院于2011年8月4日以（2011）海商初字第133号民事调解书，原、被告达成协议:被告潘某某欠原告秦键借款22万元于2011年12月30日前付清，如逾期不还，从欠款之日起按月息2%计算。该案件在执行时，依据秦键的申请，海林市人民法院于2012年3月19日以（2012）海法执字第74号执行裁定书，查封了被告所有的位于海林市平和检查站道西房屋两处（一处面积218平方米、产权证号为6000600；另一处面积126平方米，产权证号为6000599）。
原告肖某某与被告潘某某、王雨花于2012年6月7日签订了房屋买卖协议，甲方（卖方）为被告潘某某、王雨花，乙方（买方）为原告肖某某，协议约定:甲方（被告）将位于海林市平和检查站道西101两栋房屋（有照面积分别为218、126平方米，无照房屋面积约156平方米）出售给乙方（原告），购房款共计60万元。协议签订后，原告分别于2012年6月7日付房款50万元、9月19日付给被告购房款4万元，两次共付购房款54万元，被告将该房屋的所有权证及土地使用权证交给原告。因被告潘某某用出售该房屋部分款偿还了秦键借款，故海林市人民法院于2012年6月4日以（2012）海法执字第74-1号执行裁定书，解除了上述面积分别为218平方米、126平方米房屋的查封。原告于2013年1月5日将其中的218平方米房屋过户到其儿子肖永发名下。126平方米房屋未办理过户手续时，被第三人谢某申请法院予以查封。剩余6万元购房款原告于2015年春节前已付给了被告。
海林市人民法院于2012年12月14日以（2011）海刑初字210-3号附带民事判决书认定，被告潘某某应给付第三人谢某等四人238510.18元及于2012年12月21日以（2011）海刑初字210-4号附带民事裁定书，查封了被告出售给原告的房屋中的一处126平方米房屋。在执行过程中，原告提出执行异议，请求法院解除位于海林市平和检查站道西101号房屋（产权证号为6000600、面积126平方米）的查封，被海林市人民法院以（2013）海法执异字第152号执行裁定书驳回了案外人（原告）肖某某的异议。
本院认为:《中华人民共和国物权法》第十五条  规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告将其所有的位于海林市平和检查站道西101两栋房屋（有所有权证的房屋面积分别为218、126平方米，无所有权证的房屋面积约156平方米）出售给原告，双方签订了买卖协议，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。原告按照合同约定向被告支付了房款60万元，可见，原告已依约履行付款义务。虽涉案房产未办理过户登记，原告准备办理过户时，房屋因另案被查封，故现有的证据不能证明原告对未办理过户登记存在过错，且被告将该房屋及相关手续交给了原告，原告收到房屋后，已办理了一处房屋的过户手续，可见原告已实际占有、使用了该房屋，故原告请求停止对涉案房屋的执行，予以支持。另根据《中华人民共和国物权法》第九条  的规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽原告与被告签订了房屋买卖协议，但未办理不动产过户登记，故不发生物权变动的效力。因此，原告主张涉案房屋的所有权归原告所有于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第一百三十条  ，《中华人民共和国物权法》第九条  、第十五条  、第三十九条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十七条  、第十九条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  的规定，判决如下:
一、确认原告肖某某与被告潘某某、王雨花于2012年6月7日签订的位于海林市平和检查站道西101两栋房屋（有所有权证的房屋面积分别为218、126平方米，无所有权的房屋面积约156平方米）出售给乙方（原告）的房屋买卖协议有效；
二、停止第三人谢某申请对126平方米房屋的执行（产权证号为6000600）；
三、驳回原告肖某某的其他诉讼请求。
案件受理费4300元，由被告潘某某、王雨花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

本院认为:《中华人民共和国物权法》第十五条  规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告将其所有的位于海林市平和检查站道西101两栋房屋（有所有权证的房屋面积分别为218、126平方米，无所有权证的房屋面积约156平方米）出售给原告，双方签订了买卖协议，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。原告按照合同约定向被告支付了房款60万元，可见，原告已依约履行付款义务。虽涉案房产未办理过户登记，原告准备办理过户时，房屋因另案被查封，故现有的证据不能证明原告对未办理过户登记存在过错，且被告将该房屋及相关手续交给了原告，原告收到房屋后，已办理了一处房屋的过户手续，可见原告已实际占有、使用了该房屋，故原告请求停止对涉案房屋的执行，予以支持。另根据《中华人民共和国物权法》第九条  的规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽原告与被告签订了房屋买卖协议，但未办理不动产过户登记，故不发生物权变动的效力。因此，原告主张涉案房屋的所有权归原告所有于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第一百三十条  ，《中华人民共和国物权法》第九条  、第十五条  、第三十九条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十七条  、第十九条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  的规定，判决如下:

一、确认原告肖某某与被告潘某某、王雨花于2012年6月7日签订的位于海林市平和检查站道西101两栋房屋（有所有权证的房屋面积分别为218、126平方米，无所有权的房屋面积约156平方米）出售给乙方（原告）的房屋买卖协议有效；
二、停止第三人谢某申请对126平方米房屋的执行（产权证号为6000600）；
三、驳回原告肖某某的其他诉讼请求。
案件受理费4300元，由被告潘某某、王雨花负担。

审判长：宫立军
审判员：石秀华
审判员：许万福

书记员：吴茜