肖某、夏某某等与李某某等执行异议之诉一审民事判决书

原告：肖某（执行案外人），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住黑龙江省甘南县。
原告：夏某某（执行案外人），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住黑龙江省甘南县。
二原告共同委托代理人：张大军，黑龙江音河律师事务所律师。
被告：李某某（申请执行人），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住黑龙江省甘南县。
委托代理人：赵松松，黑龙江音河律师事务律师。
委托代理人：田明霞，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住黑龙江省甘南县。
被告：肖金友（被执行人），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省甘南县。
委托代理人刘国文，黑龙江音河律师事物所律师。

原告肖某、夏某某与被告李某某、肖金友执行异议之诉纠纷一案，本院2018年2月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年6月1日、6月15日两次公开开庭进行了审理。原告肖某、夏某某及其共同委托代理人张大军，被告李某某及其委托代理人赵松松，被告肖金友的委托代理人刘国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖某、夏某某向本院提出诉讼请求如下：撤销甘南县人民法院（2017）黑0225执1519号执行裁定书及（2017）黑0225执异2号执行裁定书。事实与理由：2015年10月14日，被告肖金友将位于甘南镇红旗街龙福嘉园小区2号楼6单元402室以35万元的价格出售给原告夫妇，并于当日签订房屋买卖合同。因之前肖金友欠原告借款，再加上签订房屋买卖合同时该楼在银行有152600.00元房贷未还，故双方就房款给付方式约定为，原告直接给付肖金友10万元现金，原告再负责偿还后续152600.00元房贷，剩余97400.00元房款用于抵偿肖金友欠原告的借款本息，为此肖金友在签订合同时给原告出具了197400.00元房款的收条，双方房款两清。签完合同后，肖金友向二原告交付房屋，原告将房屋出租给原来就一直租住在这的王新刚至今，期间这几年的取暖费、物业费、每月的房贷等均由原告以肖金友的名义缴纳。因为有房贷未还完，所以银行及收费单位无法将房屋更名为原告。2017年12月，二原告一次性将剩余房贷还清，和肖金友一同到房产部门办理过户手续时才发现，该楼被申请执行人李某某以甘南县人民法院（2017）黑0225执1519号执行裁定书查封。故原告提出执行异议，要求撤销查封的执行裁定书及驳回异议请求的执行裁定书。
被告李某某辩称，1、法院查封本案争议楼房是依据李某某与肖金友生效判决作出的合法裁定，且该楼剩余房贷已于2017年12月由肖金友一次性还清。2、原告肖某与被告肖金友签订的房屋买卖合同无效，因2015年时该楼房还在按揭还贷期间，是抵押房，未经抵押权人同意，肖金友无权转让房屋。3、虽然二原告提交了几份房屋租赁合同，但未提供原告直接占有该楼房的其他证据，不能据此认定原告已实际占有房屋。4、原告在执行异议听证期间及本次诉讼时提交的证据与陈述内容有处矛盾之处，不能形成完整证据链条排除申请执行人李某某执行的民事权益。5、依《物权法》规定，不动产未经登记的，其设立、变更、转让、消灭不发生效力，该房查封时还是肖金友所有，因此二原告的诉讼请求不应得到法律支持。
被告肖金友辩称，被告肖金友确实在2015年10月14日将甘南镇龙福嘉园小区2号楼6单元402室以35万元价格出售给原告夫妇，房款包括原告给付的10万元现金、肖金友顶欠原告账97400.00元，以及由原告代被告肖金友偿还的银行剩余房贷三部分。肖金友签订合同并按合同收取房款后，原告接收了楼房，并一直由原告缴纳房贷、物业、取暖等费用。而法院查封楼房是在原、被告买卖行为之后，因此应撤销保全裁定书。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：1、原告申请出庭作证的证人王某1、甄某、王某2，分别证明肖某夫妇为购买肖金友楼房，从王某1借款6万元，买完房后肖某又继续将楼房出租给王新刚、甄某二人，并从2015年10月14日后一直由原告缴纳楼房物业费的事实。三份证人证言能够与原告提交的物业费缴纳票据及夏某某与王新刚的房屋租赁合同相佐证，也能够与肖金友自认等内容吻合，彼此能够形成完整证据链条，故本院对原告的三份证人证言及物业缴纳票据、房屋租赁合同等证据予以采信。2、原告提交的购房合同及房款收据各一份，能够与原告提交的房屋租赁合同、物业缴费票据、证人证言等相吻合，可以形成完整证据链条，本院对上述购房合同及房款收据予以采信。3、被告李某某提交的光碟一张，意在证明承租人王新刚、甄某是从被告肖金友处租赁的楼房，不是从肖某、夏某某夫妇处承租，但整个视频证据无论从人物影像，还是内容的完整性上均存有重大瑕疵，仅凭视频资料中的一句话难以实现被告的证明目的，故本院对该视频资料及其证明目的不予采信。
根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月21日，李某某以肖金友为被告，以民间借贷纠纷一案将其诉至甘南县人民法院，并经调解确认，甘南县人民法院作出（2017）黑0225民初328号民事裁定书，裁定确认肖金友于2017年6月20日前一次给付李某某借款本息共116500.00元。到期后肖金友未履行，李某某申请执行，本院立案受理后，于2017年9月11日作出（2017）黑0225执1519号执行裁定书，查封被执行人肖金友名下、位于甘南县甘南镇红旗街龙福嘉园小区2号楼6单元402室楼房。2018年1月14日，案外人肖某、夏某某夫妇对查封的楼房提出书面异议。2018年1月26日，本院作出（2018）黑0225执异2号执行异议裁定：驳回案外人肖某、夏某某的异议。2018年2月8日，肖某、夏某某对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
经查明，2015年10月14日，原告肖某与被告肖金友签订甘南县甘南镇龙福嘉园小区2号楼6单元402室的房屋买卖合同，肖金友将该楼房以35万元价格出售给肖某，肖某于签订合同当天给付房款10万元，另有97400.00元房款以肖金友欠肖某的借款本息抵账，其余152600.00元是肖金友在县农行的剩余未还房贷，由肖某夫妇偿还。合同签订当天肖金友为肖某出具了197400.00元房款收条，并交付房屋。因此前该房已由肖金友出租给王新刚、甄某，肖某、夏某某就继续出租给二人使用至今，期间的物业、取暖费及买房后的房贷一直由肖某夫妇缴纳。因办理贷款等手续均是原房主肖金友之名，原告缴费及还房贷时也一直用肖金友名义办理。2017年12月1日，肖某、夏某某将剩余房贷本息共计139536.20元一次性还清，去不动产登记中心办理过户手续时发现该楼已被甘南法院查封。

本院认为，案外人肖某、夏某某对法院查封在被执行人肖金友名下、位于甘南县甘南镇红旗街龙福嘉园小区2号楼6单元402室楼房提出异议，需符合法律规定的条件才能排除对楼房的强制执行。首先，从原告提交的购房合同等证据看，原告确已在2015年10月14日与肖金友签订过本案争议房屋的房屋买卖合同，肖金友有意将楼房出售给二原告。其次，通过对肖金友本人的调查，及原告提交的租房合同、缴费票据、承租人当庭证言等证据，可以确定双方签订房屋买卖合同后，一直是由原告将房屋出租给王新刚、甄某居住，并收取租赁费。第三，肖金友在出售楼房时约定了房款给付方式，分别是给付10万元现金、以肖金友欠肖某的借款本息顶97400.00元房款、剩余房贷由肖某夫妇偿还。依本院已查明事实，二原告不但已如约给付了10万元现金、抵消了肖金友所欠债务，还在本次诉讼前偿还了全部剩余房贷，消除了诉争房屋上的抵押权。原告即履行了合同义务，又消除了过户前的权利限制，应视为已支付全部房款。4、从2015年10月14日订立房屋买卖合同时，该楼房就一直存在房贷未还清，须原告按月还房贷或提前还清全部剩余房贷才可办理产权过户手续情况，否则依法无法过户。这期间不存在原告即买受人怠于履行过户手续的情况，查封前原告未能过户的原因不是因买受人造成的。可见，原告已同时符合排除强制执行该楼房的法定条件，即房屋买卖行为发生在法院查封前、买房后占有使用房屋、如约付清全部房款、房屋至今无法过户非因买受人造成，符合以上条件的，应认定案外人肖某、夏某某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该标的。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：

撤销甘南县人民法院作出的（2017）黑0225执1519号执行裁定书及（2017）黑0225执异2号执行裁定书；停止对甘南县甘南镇龙福嘉园小区2号楼6单元402室的强制执行。
案件受理费6550.00元，由被告肖金友负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。

审判长 ：许少军
审判员 ：马永权
审判员 ：张丹

书记员： ：赵磊