肇州县德盛物业管理有限公司与黑龙江鼎盛志城房地产开发有限公司确认合同效力纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）肇州县德盛物业管理有限公司，住所地肇州镇繁荣街地下商业街二期工程03号。
法定代表人朱瑞峰，该公司总经理。
委托代理人孟庆海，黑龙江中油律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黑龙江鼎盛志城房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区大顺街1号101室。
法定代表人吴晓彬，该公司董事长。
委托代理人谷殿和，男，1972年出生，汉族，黑龙江鼎盛志城房地产开发有限公司职工。

上诉人肇州县德盛物业管理有限公司（以下简称德盛物业公司）为与被上诉人黑龙江鼎盛志城房地产开发有限公司（以下简称鼎盛志城公司）确认合同效力纠纷一案，不服肇州县人民法院于2014年9月15日作出的（2014）州商初字第56号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，于2014年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人德盛物业公司的委托代理人孟庆海与被上诉人鼎盛志城公司的委托代理人谷殿和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年，朱瑞峰被聘为鼎盛志城公司的总经理，全面负责鼎盛志城公司的建筑施工、楼房销售及前期物业与供热企业的招聘等工作，朱瑞峰于2012年8月28日在工商部门注册登记德盛物业公司并取得了企业法人资格，经营范围为一般经营项目：物业管理、热力生产与供应。德盛物业公司自2012年起负责物业管理、热力生产与供热服务工作。2013年9月15日，鼎盛志城公司与德盛物业公司签订物业服务委托合同，合同期限为2013年9月15日至2043年9月15日，承包期为三十年。2013年10月，德盛公司法定代表人朱瑞峰因涉嫌犯罪被刑事拘留。另查，德盛公司在承包期间为完善小区建设有资金投入。2014年5月，鼎盛志城公司起诉至肇州县人民法院，请求依法确认鼎盛志城公司与德盛物业公司签订的物业供热服务合同无效并依法解除。
原审认为，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主共同选聘和解聘物业服务企业。业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。即前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理。依照相关法律规定，物业公司从事物业服务应依法取得《营业执照》、《中华人民共和国物业管理企业资质证书》。本案双方当事人签订的物业服务委托合同，系建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，德盛物业公司作为物业服务企业虽然依法取得了《营业执照》，但是未依法取得《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，并且其从业人员也不具备相应的物业服务资质，因此，双方当事人签订的物业服务委托合同违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同依法不具有法律效力。本案在审理过程中，被告德盛物业公司要求返还对基础设施等投入资金，其主张属于另一法律关系，可另案主张权利。故原告诉讼有理，本院依法予以支持，判决：原告黑龙江省鼎盛志城房地产开发有限公司与被告肇州县德盛物业管理有限公司签订的物业服务委托合同无效。案件受理费500元，由被告承担。

本院认为，鼎盛志城公司与德盛物业公司签订了前期物业服务合同，鼎盛志城公司作为合同的一方当事人，与本案有直接的利害关系，其有权向法院诉请确认合同的效力问题。德盛物业公司认为其不具备本案诉讼主体资格的上诉理由因无法律依据不予支持；依照《物业管理条例》第三十二条的规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，从事物业管理活动的企业不仅应当具备独立的法人资格，还应当具备相应的资质条件。德盛物业公司在未取得相应资质的情况下，与建设单位签订的前期物业服务合同，违反了行政法规的强制性规定，应属无效合同。此外，合同效力问题是对合同的法律评价，无效的合同不因合同实际履行而变成有效合同，因此，德盛物业公司以认定合同无效与履行合同的事实不符的上诉理由亦不能成立；关于德盛物业公司要求给付欠付的物业费、取暖费问题，一审法院已经告知其可另行主张，德盛物业公司可据此另行提起诉讼。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元、邮寄费168元由上诉人肇州县德盛物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　张智源 代理审判员　　王鹏渤 代理审判员　　李越峰

书记员：张和平