肇东市馨佳园物业有限公司与和龙市德龙房地产开发有限公司委托合同纠纷二审民事判决书

肇东市馨佳园物业有限公司
胡志明（黑龙江君昌律师事务所）
和龙市德龙房地产开发有限责任公司
邵桂峰（黑龙江峰扬律师事务所）

上诉人（原审被告）肇东市馨佳园物业有限公司。
法定代表人朱旭东，职务董事长。
委托代理人胡志明，黑龙江君昌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）和龙市德龙房地产开发有限责任公司。
法定代表人汪俊永，职务董事长。
委托代理人邵桂峰，黑龙江峰扬律师事务所律师。
上诉人肇东市馨佳园物业有限公司委托合同纠纷一案，不服肇东市人民法院（2014）肇东商初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月3日公开开庭审理了本案。上诉人肇东市馨佳园物业有限公司法定代表人朱旭东及其委托代理人胡志明，被上诉人和龙市德龙房地产开发有限责任公司委托代理人邵桂峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定，2011年11月13日，和龙市德龙房地产开发有限责任公司（以下简称德龙公司）与肇东馨佳园物业有限公司（以下简称馨佳园公司）签订了物业管理委托合同，德龙公司将自己所开发的位于肇东市南七道街的馨和家园小区委托馨佳园公司管理，委托管理期限为3年，即为（2011年11月13日开始至2014年12月30日止），2013年9月27日，小区居民向肇东市质量技术监督局反映电梯噪音过大，肇东市质量技术监督局指派绥化市特种设备检验研究所对馨和家园电梯进行抽查。发现三号楼一单元拽引钢丝绳断股严重，四号楼一单元拽引轮糟磨损，肇东市质量技术监督局做出书面建议，建议物业将这部电梯停用检修。随后德龙公司将肇东市质量技术监督局下发的电梯整改通知告知了苏州铃木电梯有限公司。2013年9月30日，苏州铃木电梯有限公司给德龙公司回复了情况说明称:出现问题的电梯并非质量原因，并且该电梯已经超出质量保修期，故电梯的维修责任应该由具体的使用（管理）人承担。德龙公司在接到苏州铃木电梯有限公司的情况说明后，于同日向馨佳园公司所属肇东市馨和家园小区物业管理办公室发出了督促维修通知书，馨佳园物业有限公司于2013年10月1日经德龙公司发回了复函，至此双方发生争执，德龙公司为了尽早让居民使用电梯，便自己出资21，510.00元，把电梯修好，恢复使用。
一审法院认为，馨佳园公司应按照与德龙公司签订合同规定的内容对电梯进行保养和维修，特别是在有关技术部门勒令对电梯进行修理后，不按合同规定的内容进行修整，构成违约，应当按合同约定赔偿原告损失。馨佳园公司应按双方签订合同的第二十八条规定承担责任，但德龙公司在诉求中提出返还业主电梯停用期间使用费无证据不予支持，根据《中华人民共和国民法通则》第四条  、第一百一十一条  ，《中华人民共和国合同法》第六十条  、第六十一条  规定，判决:一、肇东市馨佳园物业有限公司应在判决发生法律效力后10日内赔偿和龙市德龙房地产开发有限责任公司修理电梯费21，510.00元，违约金21，510.00元。二、和龙市德龙房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求不予支持。案件受理费1，660.00元由和龙市德龙房地产开发有限责任公司承担784.00元，由肇东市馨佳园物业有限公司承担876.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定加倍支付迟处履行期间的债务利息。
宣判后，原审被告肇东馨佳园物业有限公司不服，向本院提起上诉。其上诉的主要理由是:一、一审判决馨佳园公司承担电梯维修费是错误的。该小区2012年1月16日竣工验收，电梯是2012年1月12日验收合格，2013年9月27日电梯出现故障，关于电梯的保修应该适用《房屋建筑工程质量保修办法》第七条  的规定，保修期为两年。诉争的电梯在两年保修期内，维修费用应该由生产厂家承担。二、一审判决馨佳园公司承担违约金21，510.00元错误。电梯在保修期内出现问题，应由生产厂家承担维修责任。综上，请求二审法院撤销一审判决，并对该案予以改判。
本院认为，2011年3月29日，苏州铃木电梯有限公司与和龙市德龙房地产开发有限责任公司签订乘客电梯的《产品定作、安装合同》，合同约定“产口质量保证期限为质监机构检验合格之日起12个月，或者是甲方（和龙市德龙房地产开发有限责任公司）收货之日起18个月，两者以先到期的作为质保期届满之日”。根据建设部制定的《关于加强电梯管理的暂行规定实施细则》第十一条新安装电梯质量保修期，从验收合格之日起，由电梯生产企业保修一年，但不超过交货后18个月的规定，双方约定不违反法律、法规强制性规定，合法有效。馨佳园公司以电梯的保修期应适用《建设工程质量管理条例》第四十条  第一款  四项即“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为:电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年”，因电梯保修期应为2年，电梯在保修期内出现故障，其不应承担维修费进行抗辩。《中华人民共和国建筑法》第六十二条  建筑工程实行质量保修制度，建筑工程的保修范围应当包括地基基础、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程、供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定，具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。因电梯属于特种设备，不属建筑工程类的保修范围。故馨佳园公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，不予支持。电梯是2012年1月12日验收合格，2013年9月27日电梯出现故障，电梯已经超过保修期，馨佳园公司应按照与德龙公司签订的《物业管理委托合同》履行电梯养护及维修义务。德龙公司维修电梯费21，510.00元，馨佳园公司理应给付。
（二）关于馨佳园公司是否承担违约金的问题
本院认为，原审中德龙公司未向馨佳园公司主张给付违约金，原审法院判决馨佳园公司给付德龙公司违约金21，510.00元超出当事人诉请，判决错误，应予纠正。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第二项  之规定，判决如下:
一、维持肇东市人民法院（2014）肇东商初字第22号民事判决第二项（和龙市德电房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持）；
二、撤销肇东市人民法院（2014）肇东商初字第22号民事判决第一项（肇东市馨佳园物业有限公司应在判决发生法律效力后10日内赔偿和龙市德龙房地产开发有限责任公司修理电梯费21，510.00元，违约金21，510.00元）；
三、肇东市馨佳园物业有限公司于判决生效后十日内给付和龙市德龙房地产开发有限责任公司修理电梯费21，510.00元。
一、二审案件受理费2，535.00元由和龙市德龙房地产开发有限责任公司承担1，270.00元，由肇东市馨佳园物业有限公司承担1，265.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定加倍支付迟处履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。

本院认为，2011年3月29日，苏州铃木电梯有限公司与和龙市德龙房地产开发有限责任公司签订乘客电梯的《产品定作、安装合同》，合同约定“产口质量保证期限为质监机构检验合格之日起12个月，或者是甲方（和龙市德龙房地产开发有限责任公司）收货之日起18个月，两者以先到期的作为质保期届满之日”。根据建设部制定的《关于加强电梯管理的暂行规定实施细则》第十一条新安装电梯质量保修期，从验收合格之日起，由电梯生产企业保修一年，但不超过交货后18个月的规定，双方约定不违反法律、法规强制性规定，合法有效。馨佳园公司以电梯的保修期应适用《建设工程质量管理条例》第四十条  第一款  四项即“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为:电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年”，因电梯保修期应为2年，电梯在保修期内出现故障，其不应承担维修费进行抗辩。《中华人民共和国建筑法》第六十二条  建筑工程实行质量保修制度，建筑工程的保修范围应当包括地基基础、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程、供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定，具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。因电梯属于特种设备，不属建筑工程类的保修范围。故馨佳园公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，不予支持。电梯是2012年1月12日验收合格，2013年9月27日电梯出现故障，电梯已经超过保修期，馨佳园公司应按照与德龙公司签订的《物业管理委托合同》履行电梯养护及维修义务。德龙公司维修电梯费21，510.00元，馨佳园公司理应给付。
（二）关于馨佳园公司是否承担违约金的问题
本院认为，原审中德龙公司未向馨佳园公司主张给付违约金，原审法院判决馨佳园公司给付德龙公司违约金21，510.00元超出当事人诉请，判决错误，应予纠正。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第二项  之规定，判决如下:

一、维持肇东市人民法院（2014）肇东商初字第22号民事判决第二项（和龙市德电房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持）；
二、撤销肇东市人民法院（2014）肇东商初字第22号民事判决第一项（肇东市馨佳园物业有限公司应在判决发生法律效力后10日内赔偿和龙市德龙房地产开发有限责任公司修理电梯费21，510.00元，违约金21，510.00元）；
三、肇东市馨佳园物业有限公司于判决生效后十日内给付和龙市德龙房地产开发有限责任公司修理电梯费21，510.00元。
一、二审案件受理费2，535.00元由和龙市德龙房地产开发有限责任公司承担1，270.00元，由肇东市馨佳园物业有限公司承担1，265.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定加倍支付迟处履行期间的债务利息。

审判长：苑淑华
审判员：张晓弘
审判员：李妍

书记员：王雪