聂某某与湖北玉某商贸有限公司物权保护纠纷一审民事判决书

原告：聂某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省随州市。
委托诉讼代理人：聂朝阳（代理权限：承认、变更、增加、放弃诉讼请求，代为申请司法鉴定、证据保全、财产保全、中止诉讼，代为撤诉、和解、提起上诉，代收执行款），系聂某某之子。
委托诉讼代理人：戴武超（代理权限：一般代理），湖北季梁律师事务所律师。
被告：湖北玉某商贸有限公司。住所地：湖北省随州市解放路***号。
法定代表人：李祖刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱先明（代理权限：承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，和解），该公司副经理。
委托诉讼代理人：陈咏（代理权限：承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，和解），湖北盈谦律师事务所律师。

原告聂某某诉被告湖北玉某商贸有限公司（以下简称玉某商贸公司）物权保护纠纷一案，本院曾于2013年5月13日作出（2012）鄂随州中民初字第00009号民事判决，原告聂某某与被告玉某商贸公司均不服，向湖北省高级人民法院提起上诉。湖北省高级人民法院于2014年4月11日作出（2013）鄂民一终字第00091号民事裁定，裁定发回本院重审。在本院重审过程中，因随州市人民政府对涉案土地权属未作出确权决定，本院于2014年6月9日裁定中止审理。后根据原告聂某某的申请，本院决定恢复审理并依法组成合议庭于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告聂某某的委托诉讼代理人聂朝阳，被告玉某商贸公司的委托诉讼代理人朱先明、陈咏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
聂某某向本院提出诉讼请求：1、判决被告玉某商贸公司返还原告聂某某111.7m2土地使用权，即将玉某商贸城B区临解放路与原福缘酒楼的还建房相邻的东侧地段占地面积为111.7m2之上的-1和1至4层的627.7m2的门面房返还给聂某某，由聂某某支付其享受解放路西段建设的一切优惠政策后的建筑成本。同时判决被告玉某商贸公司将B区-1至4层之上的5至10层楼房808.6m2房屋出售利润101.7万元支付给聂某某。2、判决被告玉某商贸公司赔偿因非法侵占给聂某某造成2006年4月至2008年8月共29个月的停业损失31.66万元。3、判令被告玉某商贸公司赔偿原告聂某某口福城酒楼111.7m2土地使用权之上的-1至10层房屋租金损失491万元和房产出售损失140.1万元,租金损失自2008年9月计算至被告实际支付之时。4、判决被告因恶意非法侵占和拖延而应当支付给原告的全部租金收入、房屋出售利润、房屋出售损失、停业损失的利息金额和-1至10楼房产抵押贷款的经营、借贷收入，请法院据实结算。5、本案的诉讼费、鉴定费、评估费依法全部由被告玉某商贸公司承担。事实和理由：第一，原告自90年代初在随州市××转盘东南角中心位置（现为被告玉某商贸公司野蛮非法侵占的位置）修建了口福城酒楼。1996年12月12日随州市房管局依法为原告颁发了“房产证”，登记核发占地面积为111.73㎡、房屋建筑面积为379.48㎡。1998年2月16日随州市国土局颁发给原告“土地使用权证”，登记土地使用面积为101.64㎡原告房屋建成后一直作为酒楼独立经营。因此，原告依法享有上述房屋土地使用权，并受我国法律保护。第二、2001年随州市委、市政府决定对解放路旧城进行改造。同年5月22日，市政府解放路拆迁指挥部、随州市拆迁安置办与原告签订了一份“城市建设房屋拆迁协议书”，协议约定：拆迁人补偿原告房屋拆迁费、生活费、周转金等共计216073.6元，原告享有自拆自建的权利和享有解放路建设的一切优惠政策。协议签订后，原告于同年6月将“口福城”酒楼房屋自行拆除。2001年9月4日，口福、福缘、一建公司联合自建方案获得市政府批准，但于当年9月底，市委、市政府又决定暂停该方案的执行，拟重新规划建设大型商贸城，建设单位正是被告玉某公司（包含一建公司、口福、福缘等单位）。玉某商贸城项目基本确定后，被告玉某公司就联合建房事宜与原告有过几次协商，均未能达成任何协议。在尚未取得项目核准、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可等法定批文的情况下，被告玉某公司于2006年4月破土动工建设，采取野蛮手段，将原告111.73㎡的自建土地非法占用，原告及时向政府有关部门反映情况，请求制止违法施工，市城市管理执法局强令被告玉某公司停工，要求其迅速解决存在的问题，但被告玉某公司不顾政府管理部门指令，继续违法施工。整个玉某商贸城于2008年8月15日竣工投入商业使用并销售，共非法侵占原告商业房产及经营、出租、出售收益几百万元。被告的上述行为已严重侵犯了原告的土地使用权、房屋拆除后的自建权、联合建房权、商业产房经营、出租、出售收益权和房产抵押贷款经营、借款收益权，这实质上是侵权了原告聂某某的多项权利，而不是某一项权利。第三、原告在原一审诉讼中，请求人民法院按照最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的通知第86条之规定、《中华人民共和国物权法》及其第34条、第147条，《中华人民共和国侵权责任法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法规，判决被告玉某商贸公司在玉某商贸城B区与原口福城相应位置返还-1楼至10楼111.7㎡之上的房屋，原一审法院判决了被告返还原告1-4楼房屋和将5-10楼房屋出售的利润支付给原告，驳回了原告对-1楼111.7㎡房屋的返还请求。原告认为，原一审法院对-1楼111.7㎡的用途事实没有了解准确，实际上-1楼用于地下停车场而非用于配电房等它用。原一审法院如此判决，不符合《物权法》第34条和第147条以及《民法通则》第86条之规定，-1层房屋事实上属于原告聂某某口福城酒楼享有111.7㎡土地使用权的土地之上的房屋，属于聂某某土地使用权土地之上添附的建筑物，属于应当返还的地上附着物。《中华人民共和国土地法》的相关条款如土地他项权利（是指所有和使用权以外的地役权、地上权、空中权、地下权、租赁权、借用和抵押权）和地上附着物（是指土地上的房屋、水井、树木等各类建筑物、构筑物）也都有明确规定。第四、被告的玉某商贸城于2008年8月15日建成投入使用，按照《物权法》、《民法通则》、《侵权责任法》、《土地法》等相关法规，被告理应在房屋建成之日即将应返还给原告聂某某的房屋全部返还给聂某某，原告聂某某通过出租、出售房屋和房屋抵押贷款可以获得相应的基本收益（聂某某口福城酒楼本是自己经营，如果原告聂某某自己经营-1至10层房屋的话，收益自然比租金成倍的高）。但是，被告至今未将应依法返还的房屋返还给聂某某，造成原告聂某某连最基本的房屋租赁和出售收入以及房屋抵押经营、借贷收入都没有得到，被告应当依法承担赔偿责任。再就是玉某商贸有限公司在2013年5月23日的上诉状中第6页第10行称“原告聂某某在诉讼中主张按照租金计算的方法有一定的合理性”。为此，原一审法院驳回上诉人聂某某要求的基本租金和出售损失诉求于法无据，明显背离客观事实，应将租金、出售损失及其利息和房屋抵押贷款经营收入依法判给聂某某。
玉某商贸公司辩称，第一、聂某某的诉讼请求没有法律依据。聂某某诉称享有宅基地使用权，诉请将答辩人开发建设的商品房判归他所有，他的诉请无法律依据，农民集体土地上建商品房也无法律依据。第二、答辩人根据政府作出的建设用地规划许可进行建设，无侵权行为。根据《城市规划法》第三十一条的规定，答辩人于2006年6月18日取得编号为2006032《建设用地规划许可证》。答辩人根据该建设用地规划许可进行建设，是合法建设，并无侵权行为。第三、房屋拆除后没有取得建设用地规划许可,不但聂某某所诉称的“自建权”是不存在的，而且根据法律规定土地使用权收回。聂某某在《民事起诉状》、《诉讼请求（变更）》中杜撰了一个名词“自建权”。聂某某从2001年5月23日领取拆迁补偿款房屋被拆除至今，从未取得政府准许其在原址建房的许可。2006年6月18日答辩人取得了2006032建设用地规划许可，同一块土地不可能有两个许可。所以，聂某某所诉称的“自建权”自始就不存在。根据《城市规划法》第三十一条、《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条之规定，取得建设用地规划许可才有权申请土地使用权，房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权收回。2001年5月23日聂某某自建的房屋被拆除后，没有批准重建。所以，即使随州集建（97）第15561土地登记未被确认违法，在房屋拆除后聂某某也不享有宅基地使用权。第四、在答辩人2006年建设施工前，聂某某所诉称的“物权”已消灭，不存在。
2001年5月22日，聂某某和随州市解放路西端建设指挥部、拆迁安置办公室签订了《城市建设房屋拆迁协议书》。2001年5月23日，聂某某腾出房屋交拆迁人拆除，并于同日领取拆迁补偿款共计216073.60元。所以，2001年5月23日该房屋被拆除时该房屋所有权消灭。《物权法》第三十条对此有明确规定。其次，聂某某1987年8月15日继承其父母聂洪林、杨光国的房屋所有权而享有农民集体宅基地使用权。1987年聂某某继承取得的房屋所有权证号为随房字第32936。1996年聂某某拆除所继承的房屋。因为聂某某是税务局干部、公务员，非农业户口。根据法律规定，在继承的房屋灭失的情况下，聂某某因继承而享有的房屋所有权和宅基地使用权同时消灭。1996聂某某拆除所继承的房屋后自建了新房,并申请了随集建（97）第15661土地登记；2016年随州市人民政府依法作出随府行复字（2015）8号行政复议决定，确认随州集建（97）第15661土地登记违法。根据《土地管理法》第十三条、《物权法》第九条的规定，该登记不发生法律效力。所以，聂某某诉称的“物权”在答辩人2006年建设施工前就已消灭，不存在。第五、聂某某与随州市解放路西端建设指挥部之间的拆迁补偿合同关系与答辩人无关。聂某某和随州市解放路西端建设指挥部签订的《城市建设房屋拆迁协议书》第六条第3款约定“作价补偿，自拆自建…”。这是合同约定的权利、义务，聂某某依法只能向合同相对方“随州市解放路西端建设指挥部”主张，这与答辩人无关。综上所述，聂某某对答辩人的起诉无事实根据，请依法驳回。
诉讼期间，原告聂某某向本院提交如下证据：
证据1、1996年12月12日，原随州市房地产管理局颁发的随房字××号《随州市私用房屋所有权证》，证明位于随州市××转盘东南角，现被玉某商贸城所占的111.73m2，在旧城改造之前为“口福城酒楼”，其所有权为原告，占地面积为111.73m2，建筑面积为379.48m2。
证据2、1998年2月16日，原随州市土地管理局颁发的随集建（97）字第15661号《集体土地建设用地使用证》，证明位于随州市××转盘东南角，现被玉某商贸城所占的101.64m2的土地使用权为原告享有。
证据3、2001年5月22日，解放路西端建设指挥部、拆迁安置办公室、聂某某三方签订的《城市建设房屋拆迁协议书》，证明原告享有自拆自建的权利并享受解放路西端建设中的一切优惠政策。
证据4、2008年8月20日，（2008）第14号“市委专题办公会议纪要”，证明原告房屋属于解放路拆迁改造建设范围的事实。
证据5、口福城酒楼与市一建公司、福缘酒楼2001年联合建设八层商业楼房立面和平面设计规划图，证明原告与一建公司、福缘酒楼联合建设商业中心的方案已经得到规划、建设部门和市领导的批准并签字的事实。
证据6、被告侵占原告物权所建设的“玉某商贸城”照片两张，证明被告于2008年8月竣工投入使用的“玉某商贸城”共11层及侵占原告111.73m2土地使用权所处具体位置和楼层的事实。
证据7、时任市政府解放路拆迁指挥部副指挥长的证人易某2010年8月5日出具的证词，证明口福城酒楼与市一建公司、福缘酒楼联合建设商业中心的方案已于2001年9月得到市政府批准的事实。
证据8、《随州玉某商贸城统建协议》，以证明玉某公司已于2006年2月27日草拟了联合统建协议，必须联合建房的事实。
证据9、湖北玉某商贸有限公司2006年8月6日《关于通知玉某商贸城停工建设的情况汇报》，证明玉某公司报告中有联合建设方案及“玉某商贸城”非法开建的事实及该报告附近4中附有被告与口福酒楼联合建房的方案。
证据10、湖北玉某商贸有限公司2011年2月28日《关于上诉人聂某某与被上诉人财产损害赔偿纠纷一案的情况反映》，证明被告在报告中承认本案为土地使用权侵权纠纷的事实。
证据11、湖北玉某商贸有限公司2006年10月30日出具的《承诺书》，证明其在办理土地使用证过程中承诺因房产问题发生的纠纷后果自负的事实。
证据12、2007年10月18日《随州日报》，证明玉某商贸公司在广告中展示其门前广场与房屋实为一体，其侵占了“口福城酒楼”土地后才能取得巨大商业利益的事实。
证据13、《联合建房方案》，证明玉某商贸公司与“口福城酒楼”联合建房具有必然性及必须按照公平原则联合建房的事实。
证据14、湖北玉某商贸有限公司的《企业法人营业执照》，证明其成立于2005年9月29日的事实。
证据15、随州正信会计师事务有限公司2009年2月26日出具的随正信预字（2009）001号《盈利预测审核报告》，证明“口福城酒楼”自2001年7月至2008年10月期间停业损失、营业税前利润为115.06万元的事实。
证据16、随州正信会计师事务有限公司出具的《随州服务业发票》，证明因上述鉴定原告支付鉴定费12400元的事实。
证据17、湖北玉某商贸有限公司《玉某商贸城房屋建筑面积、土地面积基本情况》，以证明竣工后的“玉某商贸城”实际占地面积为12281.97m2的客观事实。
证据18、被告玉某商贸公司2013年5月23日和2013年5月28日两份“民事上诉状”，证明玉某商贸公司在短短六天之内提出两个上诉状，两个上诉状内容自相矛盾的事实。
证据19、双龙寺居委会成立的文件和双龙寺居委会出具的《证明》，证明双龙寺居委会早已经是城市社区，“口福城酒楼”111.73m2的土地虽然是集体性质的土地，但早已经是事实上的国有城市用地了；证明聂某某系法定继承人，其物权取得合法。
证据20、水西门商业中心规划图和效果图，证明规划退让实质是为了玉某商贸公司、口福城酒楼等联建-1至10层高的大型楼房。
证据21、111.7m2和110.5m2之上房屋租金和出售损失计算依据，证明被告玉某商贸公司应当赔偿聂某某的房屋租金和出售房屋的损失。
证据22、中纪委2011年通知，证明集体土地房屋被侵权要与国有土地房屋被侵权享受同等的依法赔偿权力即房屋价值补偿、停产停业损失的补偿等侵权就更应该依法返还赔偿。
证据23、原告111.73m2土地之上的地下室照片，证明玉某商贸公司建造的地下室（负一楼）在原告原111.73m2土地之上，且只是地下停车场，而不是消防安装、电力设施占用。
证据24、玉某商贸城-1楼状况调查说明，证明玉某商贸城-1楼产权已办在玉某商贸公司名下，玉某商贸公司已经将其抵押的事实，原口福城酒楼-1楼111.7m2的土地使用权和房产权已被玉某商贸公司非法侵占的事实。
证据25、玉某商贸门前广场照片，证明玉某商贸城门前确实建造了广场。
证据26、随州市政府关于解放路西段建设自拆自建项目给予的优惠政策的通知，证明具体优惠费税种类及其标准，请法院案纯建筑成本计算聂某某应支付给玉某商贸公司的费用。
证据27、玉某商贸城A、B区建筑工程施工许可证，证明玉某商贸城B区临街1至10楼享受优惠政策后的实际价格为716.9元m2。
证据28、从2006年4月开始计算商业收益损失的依据，证明原告因玉某商贸城的建成而停产停业，损失客观存在，应依法赔偿。
证据29、（2012）鄂随州中民初字第00009号民事判决书，证明该判决认定的事实绝大多数清楚，判定的结果大多数公正的事实。
对于原告聂某某方提交的证据，玉某商贸公司的质证意见为：证据1，该房屋已经拆除，房屋所有权已经消灭，所以该房屋所有权证的法律效力已于拆除之日丧失；证据2，该土地登记违法，已被随州市人民政府行政复议决定书确认，该土地证不具有合法性，无证据能力；证据3，真实性没有异议，证明目的有异议，原告聂某某从未得到政府重建许可，不享有自建的权利；证据4，与本案无关联；证据5，该图未经政府批准，不产生法律效力；证据6，与本案无关联性；证据7，依法证人应当出庭接受质询，该证人没有出庭，该证言内容不真实，不予质证；证据8，没有当事人签字盖章，不具有证据的形式要件，没有证据能力；证据9，与本案无关联性；证据10，它是另一案件玉某商贸公司的调解意见，该案已由原告撤诉结案，与本案无关；证据11，与本案无关联性；证据12，真实性无异议，但玉某商贸城门前规划的是市政道路，不是广场；证据13，不具备证据的形式要件，无证据能力；证据14，无异议；证据15、16、17，与本案无关联性；证据18，以最后提交的上诉状为准，玉某商贸公司有权在上诉期内更改上诉状；证据19，对双龙寺居委会成立时间、聂某某的身份没有异议，但对其土地房屋权属来源有异议；证据20，以最终政府批准生效为准；证据21，不具备证据的形式要件，无证据能力；证据22、23、24，与本案无关联性；证据25，门前规划的是市政道路不是广场；证据26、27，与本案无关联性；证据28，不具备证据的形式要件，无证据能力；证据29，该判决已经被撤销，无法律效力。
被告玉某商贸公司提交证据如下：
第一组：证据1、《建设用地规划许可证》，证明目的：（1）湖北玉某商贸有限公司2006年根据政府的建设用地规划许可进行建设，无侵权行为；（2）聂某某至今没有取得政府建设许可，其所诉称的“自建权”是不存在的；（3）房屋拆除后没有批准重建，根据《确定土地所有权和使用权若干规定》第四十八条的规定原房屋土地使用权由集体收回。
第二组：2、《随府行复字（2015）8号行政复议决定书》，
证明目的：随州集建（97）第15661土地登记违法，不发生法律效力。聂某某取得的随集建（97）第15661号土地使用证不具有合法性。
第三组：3、《随房字第××号房屋所有权证》，证明目的：（1）聂某某1987年8月15日从父母处继承的房屋面积是75.30平方米；（2）聂某某1987年8月15日从父母处继承的宅基地使用面积是75.30平方米；（3）聂某某1996年拆除该继承的旧宅时，所继承取得的房屋所有权和宅基地使用权同时消灭。
第四组：4、《城市建设房屋拆迁协议书》，5、领取拆迁补偿款的《领条》，6、支付拆迁补偿款的《现金支票存根》，
证明目的：（1）聂某某和随州市解放路西端建设指挥部之间的拆迁补偿合同关系，与湖北玉某商贸有限公司无关；（2）聂某某已于2001年5月23日领取拆迁补偿款共计216073.60元；（3）聂某某1996年自建的房屋所有权于2001年5月23日房屋交拆迁人拆除时消灭。
第五组：7、《申请书》，8、《土地权属争议案件受理通知书》，9、《确认土地使用权申请书》，10、2013年9月11日《随州市人民政府报告处理笺》，11、2014年3月19日《随州市人民政府报告处理笺》，12、《中止诉讼申请书》，13、《（2013）鄂民一终字第00091-1号民事裁定书》，14、（2014）鄂随州中民初字第00016-1号民事裁定书》，证明目的：湖北玉某商贸有限公司申请的土地所有权确权案件已进入行政确权程序，聂某某申请的土地使用权确权案件也进入行政确权程序，但随州市人民政府至今未作出相关的行政确权决定。
第六组：15、《户籍证明》，证明目的：聂某某是非农户口，除根据《继承法》第三条的规定继承房屋所有权而享有该房屋占用范围内的宅基地使用权外，法律禁止非农户口居民使用宅基地取得使用权。
对于被告玉某商贸公司提交的证据，原告聂某某的质证意见为：第一组证据，真实性无异议，对证明目的有异议。原告认为，被告取得建设用地规划许可并不意味着进行建设活动就不存在侵权，如果仅凭用地规划许可而未取得建设用地使用权审批就开展建设活动仍然是违法建设。其次，被告认为“聂某某至今没有取得政府建设许可，其所诉称的自建权是不存在的”观点与客观实际不符。原告对原房屋持有土地使用权证和房屋所有权证，2001年，随州市人民政府对解放路进行改造，市政府成立的建设指挥部与聂某某签订的协议批准了聂某某自拆自建。第三，聂某某已经取得自建权，不属于《确定土地所有权和使用权若干规定》第四十八条规定的土地使用权由集体收回的情形。第二组证据，该行政复议决定书的意见与本案无关，即使土地登记违法，也与原告无关，更与聂某某的土地使用权无关，土地登记是土地部门的职责，不能因为土地登记中的瑕疵就认为原告土地使用权不合法。第三组证据与本案无关联性。第四组证据，真实性无异议，对证明目的有异议。原告认为，随州市人民政府对解放路改造最早方案是自拆自建，后改为口福、福缘和一建公司联合建设，接着再次改为建设农贸市场，最后批准的是建设玉某商贸城，但政府批准的建设方案仍然包含口福、福缘参与联合建设。原告与解放路建设指挥部签订的拆迁协议包含了重建的内容，截止目前，政府仍然确认原告的建设用地使用权，也未收回或撤销原告的自建权或重建权，客观事实是被告的房屋建在了原告享有使用权的建设用地上面，否认被告与拆迁协议的关联性完全背离客观事实。对于被告方认为“聂某某1996年自建的房屋所有权于2001年5月23日房屋交拆迁人拆除时消灭”的观点，原告认为房屋因拆除而物权消灭，但原告享有的建设用地使用权仍然是物权，该权利为原告合法享有。第五组证据，真实性无异议，对证明目的有异议。原告认为，其向随州市政府提出的确认土地使用权申请，政府已作出明确答复，确认原告的土地使用权合法有效。至于被告提出的土地权属争议申请，政府已经作出实质性答复，该组证据中的其他证据，与本案争议焦点没有关联性。第六组证据，聂某某的户籍是在税务局工作以后转的非农业户口，其继承的是其父母的房产，该证据不能达到证明目的。
对于上述当事人提交的证据，双方均无异议的，本院予以采信。对于有争议的证据，本院认为，原告提交的证据1、2、3，被告对上述三证据的真实性未提出异议，但对证据1的法律效力、证据2的合法性和关联性、证据3的证明目的提出异议，对上述三证据是否作为本案的定案依据后续再予以评判。原告提交的证据5、7、8、13、20真实性存疑，其中证据5、20无原件，证据7证人未出庭作证不符合法律规定，证据8、13仅为协议草稿，无任何签章，故对上述证据不予采信。原告提交的证据4、10、11、15、16、17、22、23、24、25、26、27，证据4与本案待证事实无关，证据10系另一案件的调解意见，证据11无具体承诺对象和内容，证据15、16聂某某未提交证据证明“口福酒楼”系其经营，证据17、22、23、24、25、26、27与本案待证事实无联系，上述证据均与本案无关联性，故不予采纳。原告提交的证据18、21、28、29，证据18、21、28不属于民事诉讼中的任何一种证据形式，证据29已被撤销，上述证据材料无证据能力，故不予采纳。被告提交的六组证据，原告对其真实性均无异议，但对第一组、第四组、第五组、第六组证据的证明对象有异议，对第二组、第三组证据的关联性存在异议。本院认为，被告提交的第一组证据主要是证明其合法取得了建设用地的行政许可，至于能否证明聂某某享有“自建权”在后续再予以评判。被告提交的第二组证据主要是证明原告提交的证据2不具有合法性，原告认为与本案无关无事实依据。被告提交的第三组证据证明了原告在本案中诉称的土地使用权并不是继承而来的，原告认为与本案无关联性亦无事实依据。被告提交的第四组证据、第五组证据、第六组证据对于是否能达到证明目的，后续再予以评判。
经审理查明，聂某某系原随州市税务局退休干部，非农业户口。1987年，聂某某继承了其父母聂洪林、杨光国位于双龙寺××组的房屋，该房屋为正横四间砖木结构，占地面积为75.3m2，原随州市房地产管理局为其颁发了证号为随房字第××号的《随州市城镇私有房屋所有权证》。
1996年，聂某某将所继承的房屋拆除后新建四层楼房，占地面积为111.73m2，建筑面积为379.48m2。聂某某分别于1996年12月和1998年2月取得了随房字××号《随州市私有房屋所有权证》和随集建（97）字第15661号《集体土地建设用地使用权证》。该集体土地使用权证记载的用地面积“101.64m2”。2001年，随州市人民政府决定对解放路西端进行改造，成立了解放路西端建设指挥部。2001年5月22日，解放路西端建设指挥部、拆迁安置办公室、聂某某三方经协商签订了《城市建设房屋拆迁协议书》，该协议书主要约定：拆迁人补偿被拆迁人房屋、附属物、周转金、生活补助费等共计216073.60元；被拆迁人聂某某自拆自建，并享受解放路西端建设中的一切优惠政策……此协议经拆迁人、受托拆迁人、被拆迁人签字盖章后生效，原房屋契约作废交拆迁人。拆迁协议签订后，聂某某于2001年5月将其于1996年新建的房屋拆除并领取补偿款216073.60元，但未按约定将随房字××号《随州市私有房屋所有权证》和随集建（97）字第15661号《集体土地建设用地使用证》交拆迁人解放路西端建设指挥部。此后，聂某某未取得建设用地规划许可等准建手续。2005年9月29日，玉某商贸公司登记成立。2006年初，随州市人民政府决定由玉某商贸公司开发建设该地块，项目定名为“玉某商贸城”。2006年6月18日，随州市城市规划管理局作出了2006032号建设用地规划许可，但未将《建设用地规划许可证》发给玉某商贸公司。2006年8月4日，随州市城市管理执法局以玉某商贸公司未取得规划许可证为由向玉某商贸公司下达了停工通知。2006年8月6日，玉某商贸公司向随州市人民政府市长李红云书面报告，请求政府尽快下发建设用地规划许可证等手续。不久，随州市城市规划管理局向玉某商贸公司下发了《建设用地规划许可证》。后于2006年8月31日，玉某商贸公司取得了《建设工程规划许可证》。2007年1月27日，玉某商贸公司取得了《建筑工程施工许可证》。上述许可证中用地单位和建设单位栏目中标明的用地单位和建设单位均为玉某商贸公司，本案诉争土地包含在以上规划范围内。该《建设用地规划许可证》遵守事项记载：一、本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审核，许可用地的法律凭证。二、凡未取得本证，而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效……
另查明，本案诉讼中，被告玉某商贸公司和原告聂某某于2013年分别向随州市人民政府提出书面确权申请，要求政府确认涉案土地的所有权和使用权。随州市人民政府对以上确权申请受理后，至今未作出行政确权决定。2015年11月3日，随州市人民政府作出了《关于玉某商贸城土地性质及权属争议的答复意见》，该意见主要内容为：湖北玉某商贸有限公司和聂某某双方土地登记发证确认的土地权属性质明确、界限清楚，土地登记发证的范围没有重复。因建设形成的现状，以城市规划部门审批为准。2016年6月3日，随州市人民政府作出随府行复字（2015）8号行政复议决定，该决定确认随州集建（97）第15661号土地登记违法。相关当事人在法定期限内未对该复议决定提起行政诉讼。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第四条规定,“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”本案中，聂某某提交了私有房屋所有权证、集体土地使用权证证明其对原“口福城酒楼”享有合法的房屋所有权和土地使用权。原“口福城酒楼”虽然于2001年拆除，但在拆除前，聂某某与解放路西端建设指挥部、拆迁安置办公室签订了《城市建设房屋拆迁协议书》，该协议明确约定“聂某某自拆自建，并享受解放路西端建设中的一切优惠政策。”随州市人民政府也对“玉某商贸城”的土地性质及权属争议作出了答复意见。虽然随州市人民政府作出的行政复议决定确认该土地登记违法，但并未撤销。因此，聂某某仍享有该土地的集体土地使用权。2006年，玉某商贸公司虽然经市政府批准，在聂某某拆除房屋的土地上开发房地产，但应当与原土地的合法使用权人进行协商，达成协议后方能正常开工建设。但玉某商贸公司在未与聂某某协商达成协议的情况下，在该土地上进行房地产开发，侵犯了聂某某的土地使用权，玉某商贸公司应当承担侵权责任。
国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定，“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”聂某某要求返还房屋的诉讼请求符合上述规定，但聂某某被拆迁的原“口福城酒楼”仅为四层，建筑面积为379.48m2，故对聂某某要求返还-1至10层房屋的请求，本院不予支持，玉某商贸公司应当仅在该建筑面积内返还房屋，由聂某某支付建房成本。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，聂某某还主张赔偿损失，其赔偿损失的诉请包括：停业损失、房屋租金损失、房产出售损失、房屋出售利润、房屋抵押贷款的经营借贷收益。鉴于聂某某上述赔偿损失的诉请还存在部分诉请无事实根据和法律依据，故本院仅对房屋租金损失予以支持。因聂某某主张的房屋租金损失的具体数额无证据证明，且请求返还租金损失的时间跨度较长，无准确的租金核算参照标准，故本院酌定玉某商贸公司赔偿聂某某房屋租金损失150万元。
聂某某还主张要求玉某商贸公司支付鉴定费12400元，但该鉴定是对赔偿停业损失进行的鉴定，且该鉴定费用不是本案所产生的鉴定费，故对该请求，本院不予支持。
根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案中，虽然玉某商贸公司存在侵权，应当赔偿损失，但聂某某也存在主张的部分诉讼请求于法无据的问题，故本院决定案件受理费由双方平均分担。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、湖北玉某商贸有限公司在玉某商贸城B区临解放路与原“福缘酒楼”的还建房相邻的东侧地段的1楼门面房中返还上诉人聂某某占地面积为111.73m2的1楼门面房及该面积上2楼至4楼的房屋，由聂某某支付相应的实际建筑成本（上述返还房屋的总面积为379.48m2）；
二、湖北玉某商贸有限公司赔偿因侵权给聂某某造成的房屋租金损失150万元；
三、驳回聂某某的其他诉讼请求。
上述一、二项于判决生效之日起三十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行上述第二项中的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费91400元，由聂某某负担45700元，湖北玉某商贸有限公司负担45700元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。

审判长 王耀
审判员 姚仁友
审判员 李超

书记员： 王凌