聂某某与曹某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：聂某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市。
　　委托诉讼代理人：汤春林，上海市广懋律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李涛，上海市广懋律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：曹某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市。
　　委托诉讼代理人：刘明，上海友禾律师事务所律师。
　　原告聂某某与被告曹某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，分别于2018年9月3日、2019年2月15日公开开庭进行了审理。原告聂某某的委托诉讼代理人李涛、被告曹某某及其委托诉讼代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　聂某某向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告关于上海市新乐路XXX弄XXX号房屋所签订的《上海市房屋租赁合同》已经解除；2.被告返还原告租金6,900元，庭审中调整为6,520元；3.被告返还押金5,500元；4.被告赔偿原告装修损失70,000元；庭审中，根据评估报告调整为64,805元；5.被告赔偿原告中介费损失12,850元；6.被告赔偿原告已支付给次承租人的违约金21,000元；7.被告赔偿原告预期转租收益损失312,130元。
　　事实与理由：2015年9月30日，原告与被告经上海天景房产经纪有限公司居间介绍，签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定，被告将上海市徐汇区新乐路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限自2015年10月20日起至2023年10月19日止，租金支付方式为3个月支付一次，2015年10月20日至2017年10月20日每月5,500元，2017年10月20日至2019年10月20日每月5,750元，租赁保证金5,500元。被告同意原告在承租期内将房屋转租他人，被告在租赁期间不能违约，如单方违约，一切损失由被告承担。合同订立后，原告支付了租金和押金，并支付了中介费。此后原告对房屋进行装修，并购置了相应的设施、设备，于2017年12月14日将系争房屋转租给案外人使某。2018年6月，原中介方告知原告，被告要求解除合同，并于2018年6月13日约原告进行商谈，但被告直接称要收回房屋，解除合同。同日，被告更换门锁，导致原告无法进入系争房屋。原告遂报警，但未能与被告协商成功。原告的行为导致案外人无法继续使某系争房屋，与原告解除了合同，原告为此只能承担合同约定的违约责任，造成了原告的经济损失。被告的行为已构成根本违约，应承担相应的责任。故原告诉至法院，请求判如所请。
　　曹某某辩称，同意解除原、被告双方签订的租赁合同。对于原告已支付的租金，在扣除使某天数后，剩余部分同意返还。对于押金愿意返还。双方解除合同的原因系原告在装修过程中，擅自拆除房屋的承重墙，导致邻居向被告投诉，被告在向原告了解情况时，原告一口予以否认，导致双方协商未果。原告的行为造成了房屋损害，致使双方的租赁合同实际已经无法继续履行，故被告提前收回房屋，导致合同提前解除，其责任在于原告，故不同意原告的其余诉讼请求。
　　曹某某提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付恢复房屋原状的费用50,000元(暂估)；庭审中，根据评估报告调整为49,622元。2.反诉被告赔偿反诉原告房屋空置期损失34,500元。事实与理由：2015年9月，反诉原告与反诉被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定反诉被告将系争房屋出租给反诉原告，反诉被告有权对系争房屋进行装修、转租。合同订立后，反诉原告交付了房屋，反诉被告在装修后转租。2018年5月，反诉原告邻居反映，由于反诉被告在装修过程中拆除承重墙和钢窗，导致对其居住造成安全隐患，2018年6月13日，反诉原告约反诉被告进行商谈，但反诉原告态度恶劣，导致双方协商未成，反诉被告的行为造成了房屋的居住危险，双方的租赁合同无法继续履行，故反诉原告只能收回房屋，提前解除租赁合同。反诉原告将房屋恢复原状需花费大量的费用，并会造成房屋空置损失，对此反诉被告应承担相应的赔偿责任。
　　聂某某辩称，反诉原告要求恢复系争房屋原状，但反诉原告对此没有相应的证据证实，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，反诉原告自行收回房屋，与反诉被告无关，由此造成的空置损失应由反诉原告自行承担。故不同意反诉原告的反诉请求。
　　本院经审理认定事实如下：
　　曹某某为系争房屋的公房承租人。
　　2015年9月，聂某某(乙方)与曹某某(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定，甲方就系争房屋与乙方建立租赁关系，租赁期限从2015年10月20日至2023年10月19日，甲方于2015年10月1日前向乙方交付该房屋，房屋每月租金5,500元，房屋租赁期间每贰年递增200元。租赁期间，甲方同意乙方装修，装修费用全部由乙方承担。乙方应合理使某并爱护该房屋及其附属设施，乙方负责全部维修事宜，如因乙方装修原因破坏房屋原始结构而造成的损失及维修，乙方负责承担。合同还约定，甲乙双方约定，在租赁合同期间甲方不能违约，如甲方单方违约，乙方的一切损失由甲方承担。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方将房屋内所有设施无偿赠送与甲方，并按国家规定维修好房屋结构。乙方于2015年10月30日前付给甲方押金5,500元。合同另就其他内容作了约定。
　　合同订立后，原告支付了押金和首期租金共计22,000元，被告向原告交付房屋后，原告即对房屋进行装修，并将房屋转租给案外人使用。此后原告按约支付了相应的租金。2018年6月，被告认为原告对房屋进行装修时破坏承重结构，遂要求与原告于6月13日进行商谈，双方协商未果，被告即自行更换门锁，收回房屋。2018年6月19日，原告发函给被告，要求解除与被告签订的租赁合同等，被告认可收到上述函件，对解除合同没有异议，但对赔偿等不予同意。庭审中，原、被告确认双方的租赁合同已经解除，原告搬离房屋后被告应返还的租金为6,520元。
　　庭审中，原告提供一份其与案外人签订的租赁合同，证明被告提前解除合同对其造成的违约损失和逾期租金损失。被告则表示不清楚原告与案外人签订租赁合同，不认可原告主张的违约损失等。因该份租赁合同系原告与案外人签订，对其证明力本院不予确认。
　　被告则提供物业管理部门出具的房屋结构图、整改通知书及情况说明，证明原告在装修过程中改变房屋承重墙，造成房屋损害，原告对此则不予认可，认为整改通知书系在原告搬离系争房屋之后发出，与原告无关，物业公司的证明只能说明房屋曾经的结构，不能证明原告进行改变，情况说明不符合证据要求，不予认可。上述证据与本案事实缺乏关联性，对其证明力本院不予确认。
　　本案审理过程中，根据原、被告的申请，本院依法委托上海沪港建设咨询有限公司对系争房屋装修、恢复承重墙费用进行审价，结论为装修工程造价为64,805元，恢复工程造价为49,622元。原告对鉴定结论均不持异议，但认为不存在恢复的基础。被告对恢复工程造价不持异议，但认为部分项目报价偏高，有些项目则不存在。鉴定人员到庭表示，相关工程都是现场经过勘查的，被告也签字确认，对费用的评估都是符合市场规范的价格。
　　以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有公房租赁凭证、租赁合同、银行明细清单、收据、报警回执、律师函、司法鉴定意见书等在卷佐证，本院予以确认。
　　本院认为，本案原、被告签订的租赁合同系原、被告真实意思的表示，内容合法有效，原、被告均应恪守履行。被告认为原告在装修过程中破坏系争房屋的承重结构，对系争房屋的安全造成影响，但被告未能就其主张提供充分有效的证据加以证明，且原告早在2015年即对房屋进行装修，而被告直至2018年才提出承重墙破坏，被告的辩称缺乏依据，被告提前解除合同收回房屋，违反了合同约定，其应承担相应的违约责任。现原、被告均同意提前解除合同，本院予以确认。合同解除后，被告收取的押金和剩余的租金应予返还。原告主张被告提前解除合同造成其违约损失等，但原告并未提供相应的证据证实，对原告的该诉讼请求本院不予支持。原告对房屋进行装修，原告要求被告对其装修损失进行赔偿于法有据，本院予以支持。被告违约提前解除合同，其要求原告承担恢复原状费用和赔偿空置损失的要求，缺乏事实和法律依据，对被告的该项反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条的的规定，判决如下：
　　一、确认聂某某与曹某某关于上海市新乐路XXX弄XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》解除；
　　二、曹某某于本判决生效之日起十日内返还聂某某剩余租金6,520元；
　　三、曹某某于本判决生效之日起十日内返还聂某某押金5,500元；
　　四、曹某某于本判决生效之日起十日内赔偿聂某某装修损失64,805元；
　　五、驳回聂某某的其余诉讼请求；
　　六、驳回曹某某的全部反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计3,863元，由聂某某负担3,130元，曹某某负担733元，鉴定费；反诉案件受理费减半收取计938元，保全费865元，合计1,803元，由曹某某负担；鉴定费3,588元，由曹某某负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陈向红

书记员：谯  烨