耿洪某与同江市恒旭房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：耿洪某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住同江市。
被告：同江市恒旭房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91230881551322313B，住所地同江市都市名苑16号楼2单元403室。
法定代表人：陈国东，男，该公司经理。
第三人：焦维青（有独立请求权），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住同江市。
委托代理人：孙元海，执业证号：12308200710420082，黑龙江繁兴律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求、提供证据材料、调解、代签代收法律文书
第三人：王金凤，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住同江市。
委托代理人：王殿春（与第三人王金凤系夫妻关系），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住同江市。代理权限：代为参加诉讼、代为调解、辩论、反驳对方诉讼请求、代收法律文书。

原告耿洪某与被告同江市恒旭房地产开发有限公司（以下简称“恒旭公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月9日作出（2015）同民初字第510号民事判决书。在原告耿洪某申请执行完毕后，第三人焦维青于2017年8月9日提出执行异议，本院于2017年8月24日裁定驳回执行异议申请。第三人焦维青向佳木斯市中级人民法院申请再审，佳木斯市中级人民法院于2018年2月8日作出民事裁定书提审本案后于2018年4月23日裁定发回本院重审。本院于2018年5月8日立案后依法追加第三人王金凤及第三人焦维青（有独立请求权的第三人）。本院依法适用普通程序，重新组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告耿洪某、第三人焦维青及其委托代理人孙元海、第三人王金凤及其委托代理人王殿春到庭参加诉讼，被告恒旭公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
耿洪某向本院提出诉讼请求：请求法院判令原告与被告恒旭公司签订的《商品房销售合同》合法有效，判令被告恒旭公司交付车库并协助办理过户手续。重审庭审中，原告变更诉讼请求，1.请求法院确认王金凤取得都市名苑小区13号-15号楼112车库合法有效；2.请求被告同江市恒旭房地产公司返还原告购买13号-15号楼111车库全部购房款128745元；3.案件受理费由被告恒旭公司承担。事实和理由：2014年8月16日，被告恒旭公司将其开发的都市名苑小区的13-15号楼111号车库、112号车库出卖给原告，双方签订了《商品房购销合同》，原告交付购房款255105元，现被告恒旭公司未交付此两套车库，也不协助办理过户手续。2015年11月5日，原告向法院提起诉讼。判决生效后，原告向法院申请强制执行。2017年7月20日，本院裁定将车库交付原告，并于2017年7月27日向房产部门下达协助执行通知书，将都市名苑小区13-15号112号车库过户到耿洪某名下。2017年10月，原告将该车库出卖给第三人王金凤，车库价款为100000元，并于2018年2月7日办理了过户手续。
被告恒旭公司未到庭，亦未提交书面答辩状。
第三人焦维青提出诉讼请求：1.要求被告恒旭公司履行商品房买卖合同，确认都市名苑小区13号-15号112号车库为第三人焦维青所有并给第三人焦维青办理产权证及不动产证；2.要求被告恒旭公司承担起诉费用。事实和理由：2014年1月20日，第三人焦维青与被告恒旭公司签订《都市名苑小区车库销售合同》购买案涉车库，并于当日被告恒旭公司将房屋交付给第三人焦维青。焦维青将车库出租给石文涛和陈超等人，有车库出租合同为证，占有使用房屋期间缴纳供热费有票据为证，第三人焦维青已经实际取得占有使用该房屋，原告虽然与被告也签订了商品房销售合同，但签订商品房销售合同的时间是2014年8月16日合同时间晚于第三人焦维青，且被告未向原告交付房屋。根据相关法律规定，第三人焦维青应取得房屋所有权，原告虽然办理了产权证，但系因执行局强制执行的结果，并不是被告主动自愿交付房屋，（2015）同民初510号判决书已被撤销。在第三人焦维青申请再审期间，原告将有争议的房产出卖给第三人王金凤，在原告明知与第三人焦维青有争议的情况下出售房屋存在着恶意。
第三人王金凤述称，请求法院确认其善意取得都市名苑13号-15号楼112号车库所有权是合法有效的。2017年10月份，其与原告口头约定，2018年2月7日与原告向不动产中心申请办理了产权证，在春节前颁发的产权证。
原告提供如下证据支持其诉讼主张：
证据一、商品房销售合同2份、收据2份。证明原告所购买的2个车库合同合法有效（13号-15号楼之间111号、112号车库），原告已经向被告缴纳了购买2个车库费用合计255105元，证明了该买卖合同有效。
经庭审质证，第三人焦维青称，1.对两份合同的真实性均有异议，两份合同只有公章没有被告公司法定代表人或代表人的签字；2.合同上原告没有签字，无法判断合同真伪；3.两份收据有异议，认为被告恒旭公司未出庭，第三人焦维青无法判断票据的真伪是否交付楼款，但其认为原告与被告之间不是商品房买卖合同关系，应该是借款中的楼房抵押关系。
经庭审质证，第三人王金凤对证据的真实性及合法性均无异议。
被告恒旭公司未到庭，未质证。

本院经审查认为，该组证据系耿洪某与被告恒旭公司签订的房屋买卖合同，该买卖合同未违反法律规定，合同合法有效。第三人焦维青质证称该组证据系因恒旭公司将两套车库因债权抵押给耿洪某，并非买卖，其并未提供证据予以证明，故本院对该组证据予以采信。
证据二、都市名苑维修基金原始票据一份（原件）、同江市人民法院（2016）黑0881执589号执行裁定书一份（复印件）、（2016）黑0881执589号公告一份（原件）、（2016）黑0881执589号协助执行通知书一份（复印件）。证明2017年4月24日同江市人民法院对争议房屋粘贴责令被告迁出该房屋公告，同江市人民法院2017年7月20日下达了执行裁定书，将车库交给了原告，原告持裁定书于2017年8月16日合法取得该车库的不动产证。
经庭审质证，第三人焦维青称对证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，1、因为执行的依据现已被中院撤销，现没有了执行的依据；2、协助执行通知书与本案无关，因为通知书中写明了原告与被告房屋拆迁安置补偿合同纠纷，所以与本案商品房销售合同纠纷无关，如果是基于该执行通知书112号车库过户给原告是不生效的也是违法的。
经庭审质证，第三人王金凤对证据的真实性及合法性均无异议。
被告恒旭公司未到庭，未质证。
本院经审查认为，第三人焦维青、王金凤对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据予以采信。
证据三、都市名苑小区销售合同及缴费票据。证明第三人焦维青和被告恒旭公司属于恶意串通，他们可以随便的填写合同，填写日期及收据，证明焦维青提供的收据与合同不真实、无效，在佳木斯中级人民法院提供的合同时间是2014年10月31日，在本案中提供的合同时间是2014年1月20日。
经庭审质证，第三人焦维青称对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，其于2014年1月20日实际向恒旭房地产缴纳购房款，恒旭公司当时向其出具收据一张，该收据中明确注明车库位置价款和时间，具备合同必备要素，可认定为简易合同，双方于2014年1月20日购买了涉案车库，购买车库事实确定，因第三人焦维青的原因，2014年1月20日车库的买卖合同在家中无法找到，第三人焦维青于2014年10月31日办理商业贷款事宜，故与恒旭公司补签了2014年10月31日车库买卖合同，本案应确认第三人焦维青与恒旭公司购买合同时间确定为2014年1月20日。
经庭审质证，第三人王金凤对该组证据无异议。
被告恒旭公司未到庭，未质证。
本院经审查认为，该组证据能够证明第三人焦维青与被告存在房屋买卖合同关系，但无法证实第三人与被告存在恶意串通的行为。因此，该组证据与本案具有关联性，本院对该组证据予以采信，对于原告的证明问题不予采信。
证据四、买卖合同及欠据一份。证明2017年11月30日，原告把车库卖给第三人王金凤的丈夫王殿春，第三人王金凤给付了20000元，剩余80000元于2018年5月1日给付，出具了一张80000元的欠据。
经庭审质证，第三人焦维青称对车库的买卖合同真实性、合法性、关联性均有异议，该合同内容在与第三人王金凤在第一次开庭时陈述不一致互相矛盾，在第一次开庭中第三人王金凤称与原告是在2018年2月7日，在办证的时候签订的买卖合同而在该合同中显示的日期是2017年11月30日，时间不一致，且在第一次开庭时第三人王金凤自认该笔购房款为一次性向原告交付，所以该份证据与第一次庭审中有诸多矛盾，不应采信；对该欠据的真实性、合法性、关联性均有异议，该欠据明显与第三人王金凤在庭审时自认交款方式矛盾，不应采信，且该欠据又载明欠人民币80000元整但未明确该笔欠款是购车库所欠款项，与常理及交易习惯不符。
经庭审质证，第三人王金凤对该组证据的真实性、合法性均无异议。
被告恒旭公司未到庭，未质证。
本院经审查认为，该组证据能够证明原告已将案涉都市名苑小区13-15号112号车库出卖给第三人王金凤丈夫王殿春的案件事实，本院对该组证据予以采信。
第三人焦维青提供如下证据证明其诉讼主张：
证据一、都市名苑小区车库销售合同、收据两张。证明2014年1月20日，被告恒旭公司将13号-15号楼112号和117号车库出售给第三人焦维青，双方签订了该合同，签订合同当日交付全款220000元，被告给第三人焦维青出具了车库款收据，当日第三人焦维青交付两个车库的维修基金是2800元，被告将车库交付给第三人焦维青。
经庭审质证，原告对合同的真实性有异议，在中院提审期间第三人焦出示的合同是2014年12月30日而不是此合同，申请法院调取中院提审期间的证据；对收据也有异议，维修基金应该交给房产指定部门收取，不应该交给被告恒旭公司，所以被告给开具的发票也不能证实交了维修基金和占有了车库；对于房款收据有异议，认为不能证实其交给开发商房款的真实性。
经庭审质证，第三人王金凤与原告的质证意见一致。
本院经审查认为，该组证据能够证明案涉争议车库已由第三人焦维青实际占有的案件事实，本院对该组证据予以采信。
证据二、长恒热电公司收费票据3张。证明第三人焦维青对争议房屋缴纳供热费，其实际入住占有使用的事实。
经庭审质证，原告称供热费票据并不能证明其占有该车库，只能证明第三人焦维青交过费用。
经庭审质证，第三人王金凤与原告的质证意见一致。
本院经审查认为，该组证据能够证明案涉争议车库已由第三人焦维青实际占有的案件事实，本院对该组证据予以采信。
证据三、车库出租合同3份。证明2014年3月1日起至2017年，第三人焦维青将涉案车库出租给石文涛和陈超。石文涛租该车库2年用于库房，陈超使用了1年多用于停车，在法院强制执行时陈超还在使用车库，是被法院强制执行清出的。
经庭审质证，原告对合同的真实性有异议，其认为合同和谁签都可以，在再审的时候说第三人焦维青并不是购买而是以物抵债，（2018）黑08民再19号案件，中院开庭时第三人焦维青所提供的证人当庭证实第三人焦维青取得房屋以车库抵债，同江市人民法院于2017年4月24日在此车库张贴公告时，此车库并未装修也未发现有人占有使用，而是在执行终结后提出异议，这无法证实其占有使用过该车库。自2016年开始该争议房屋的物业费是原告补交的，所以第三人焦维青不存在占有使用该车库的事实。
经庭审质证，第三人王金凤与原告的质证意见一致。
本院经审查认为，结合第三人焦维青提供的证据一、证据二能够证明案涉车库已由焦维青实际占有的案件事实，本院对该组证据予以采信。
第三人王金凤向本院提供如下证据证明其诉讼主张：
证据一、购房合同。证明其于2017年10月份口头协议购买争议房屋，现金支付原告100000元，签订合同时间为2018年2月7日，办证的时候签订的合同。
经庭审质证，原告对该份证据无异议。
经庭审质证，第三人焦维青对证据的真实性有异议，是原告与第三人王金凤恶意串通所做的虚假合同，再者第三人王金凤未说清100000元购房款是什么时候交付的，交款收据在哪，第三人焦维青有理由相信是原告与第三人王恶意串通。
证据二、争议房屋的房照和办房照时花销的费用、交付房款的收据。证明第三人王金凤是善意取得房屋。
经庭审质证，原告对该组证据真实性及证明问题均无异议。
经庭审质证，对房屋不动产证书无异议，对存取款凭单证明问题有异议，该卡存款金额90000元，存款时间是2017年10月29日，该凭单只能证明在2017年10月29日王金凤卡内存款90000元，不能证明王金凤向原告转账支付了90000元，这是两个概念，其次在第三人王金凤和原告合同当中显示金额为购买案涉车库是100000元，不能与证据之间有效的衔接，银联签单和办不动产时花的费用没有异议，第三人王所提交的证据并不能证明是善意购得争议车库，关于购车库款交付方式在上次开庭审理过程中，原告及第三人王金凤均称是现金交付，但本次庭审过程当中第三人王金凤所提交的存取款凭单中显示的是卡存款，是往第三人王金凤卡里存了90000元，并不是从卡中取出90000元交付原告，证明不了钱款交付的方式，也证明不了是善意购买。
本院经审查认为，第三人王金凤提供的证据一、二能够证明案涉都市名苑小区13-15号112号车库已出卖给第三人王金凤并办理了房屋所有权转移登记，本院对第三人王金凤提供的证据一、二予以采信。
本院依职权调取证据：
争议房屋权属查询结果，证明该房屋现在权利人为第三人王金凤，不动产证号为黑（2018）同江市不动产权第0000819号。
经庭审质证，原告对该份证据无异议。
经庭审质证，第三人焦维青对证据的真实性无异议，原告与第三人王金凤是否存在真实的买卖关系应当提供证据予以证实，即双方的合同及第三人王金凤交付楼款的证据，在整个庭审中，原告与第三人王金凤均没提供这方面的证据，再者交易办证的时间是在第三人焦维青申请再审中院受理后作出再审前，也就是说原告在明知第三人焦申请了再审，法院予以受理的情况下，将车库出售给了第三人王金凤，而第三人王金凤也未提供购买车库的相关手续，第三人焦维青有理由相信，原告与第三人王金凤是恶意串通，根据法律规定恶意串通是不需要证据证实的，是按常理来判断，所以说第三人王金凤虽已办理产权证但不能取得房屋所有权。
经庭审质证，第三人王金凤对该份证据无异议。
本院经审查认为，该份证据能够证明都市名苑小区13-15号112号车库所有权人为王金凤的案件事实，本院对该份证据予以采信。
根据本院审查认定的证据、结合当事人的陈述，本案基本事实如下：2014年8月16日，耿洪某在恒旭公司购买车库两套，分别为：都市名苑小区13-15号111号车库、面积28.61平方米、价款为128745元；都市名苑小区13-15号112号车库、面积28.08平方米、价款为126360元，双方签订2份《商品房购销合同》。恒旭公司未按合同约定将案涉两套车库交付耿洪某及办理产权证。耿洪某于2015年11月5日向本院提起诉讼，要求恒旭公司交付两套车库。经本院（2015）同民初字第510号民事判决书判决恒旭公司向耿洪某交付都市名苑小区13-15号112号车库并办理过户手续，恒旭公司向耿洪某返还都市名苑小区13-15号111号车库价款128745元。判决生效后，耿洪某向本院申请强制执行。本院于2017年7月20日送达（2016）黑0881执589号执行裁定书，裁定恒旭公司将都市名苑小区13-15号112号车库交付耿洪某并协助办理产权过户手续，于2017年7月20日向房产部门下达协助执行通知书，并于2017年8月16日将都市名苑小区13-15号112号车库过户到耿洪某名下。2018年2月7日，耿洪某与王金凤的丈夫王殿春签订房屋买卖合同，将都市名苑小区13-15号112号车库出卖给王殿春，车库价款为100000元，王殿春交付20000元，剩余80000元为耿洪某出具欠条一份。双方在房产部门办理了房屋所有权转移登记手续，现该车库的所有权人为王金凤。
另查明，焦维青与恒旭公司于2014年1月20日签订都市名苑小区车库销售合同，将都市名苑小区13-15号112号车库出卖给焦维青，并将该车库实际交付给焦维青占有，焦维青交纳了该车库的物业费、取暖费、维修基金等相关费用，并将该车库出租给他人。
本院（2015）同民初字第510号民事判决书执行完毕后，第三人焦维青向佳木斯市中级人民法院申请再审，佳木斯市中级人民法院于2018年2月8日作出民事裁定书提审本案，并于2018年4月23日作出（2018）黑08民再19号民事裁定书，裁定撤销（2015）同民初字第510号民事判决书，发回本院重新审理。
本案争议焦点：第三人王金凤能否善意取得都市名苑小区13-15号112号车库的所有权。
本院认为，关于本案争议焦点第三人王金凤能否善意取得都市名苑小区13-15号112号车库所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得应当符合三个条件：第一，受让人需是善意的，不知出让人是无权处分人；第二，受让人以合理的价格受让；第三，转让的财产应当登记的已经登记。本案中，本院于2017年7月20日向房产部门下达协助执行通知书，将都市名苑小区13-15号112号车库所有权转移到耿洪某名下，第三人王金凤基于对不动产登记簿公示效力的信赖，认定耿洪某具备对该车库具有处分权而购买案涉争议车库。第三人焦维青认为王金凤购买该车库时，其已经向佳木斯市中级人民法院申请该案件再审，但其并未提供证据证明第三人王金凤对申请再审一事知晓，即焦维青未能提供证据证明第三人王金凤在购买案涉争议车库时主观上存在故意或重大过失，因此，第三人王金凤在购买争议车库时主观上是善意的。根据《最高人民法院关于适用
若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案争议车库价款为100000元，并未低于市场交易价格的百分之七十，且该合理价格并非为转让对价的实际交付，因此，第三人王金凤受让车库的价款为合理价格。案涉争议房产为不动产，不动产转让所有权以登记为准，该车库已办理产权转移登记手续。据此，本案能够认定第三人王金凤为善意第三人，其已权取得都市名苑小区13-15号112号车库所有权。
关于第三人焦维青提出的诉讼请求。原告耿洪某、第三人焦维青分别与被告恒旭公司签订房屋买卖合同，两份买卖合同均合法有效。本案属于典型的“一房二卖”，根据最高人民法院相关司法解释，房屋存在一房二卖的情况，且合同均未实际履行的情况下，已经合法占有房屋的买受人应当优先取得房屋所有权。本案中，焦维青已经实际占有都市名苑小区13-15号112号车库，其请求取得房屋的权利应当优先于耿洪某的请求权，但因该争议房产已由第三人王金凤善意取得，第三人焦维青已经无法取得该房屋的所有权，其与恒旭公司签订的房屋买卖合同已根本不能履行，第三人焦维青可以另行主张合同不能履行的违约责任，因此，第三人焦维青的诉讼请求，本院不予支持。
关于耿洪某的诉讼请求，因王金凤属于善意第三人，且该车库已在其名下，耿洪某要求确认王金凤取得都市名苑小区13号-15号楼112车库合法有效的诉讼请求合法，本院予以支持。因恒旭公司未按照约定将都市名苑小区13-15号111号车库交付给耿洪某，其应当承担违约责任，返还原告已支付的车库价款128745元。故原告耿洪某要求返还都市名苑小区13-15号111号车库价款128745元的诉讼请求合法，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用
若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用
若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

（2018）确认第三人王金凤善意取得同江市都市名苑小区13-15号112号车库的所有权；
（2018）被告同江市恒旭房地产开发有限公司于判决生效之日起返还耿洪某车库价款128745元；
（2018）驳回第三人焦维青的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5127元，由被告同江市恒旭房地产开发有限公司负担；第三人焦维青交纳的案件受理费2563元，由其自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审判长 孙锋
审判员 王学
人民陪审员 吕凤波

书记员： 苗伦博