翟某某与河北春某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告翟某某。
被告河北春某房地产开发有限公司。
法定代表人刘江辉，职务：董事长。
住所地：石家庄市裕华区南焦新村。
委托代理人胡兰芹，河北冀华律师事务所律师。

原告翟某某与被告河北春某房地产开发有限公司（以下简称春某房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告翟某某、被告春某房地产公司委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，2011年，被告向原告借款20万元，当时约定，被告每月按3分利率支付利息，后被告一直未支付原告借款本息，两年后，刘江辉用三套房屋抵顶原告的借款和利息。其中，两套已被原告出售，共计得款28万元，原告现在起诉的是其自留的一套。庭审中，原告认为，被告向原告借款20万元，双方协商用三套房抵顶原告借款本金及利息，被告不能交房，就应当退还该房的房款。被告认为，原告没有实际缴纳购房款，双方系借贷关系，且原告的借款已得到偿还，不应再次起诉。

本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。2011年，被告法定代表人刘江辉向原告借款20万元，在未取得商品房预售许可证明的情况下，被告以其城市印象项目的3套房作抵押，双方还签订了房屋买卖合同书，同时约定：到期不能还款，原告有权支配出售3套房屋，原、被告的借款抵押合同和房屋买卖合同书，违反了法律的强制性规定，应当认定无效，但被告偿还原告借款义务，应当继续履行。原告在出售被告的两套房屋后得款28万元，其债权已经得以实现，其再依据无效的房屋买卖合同书和抵押合同，要求被告偿还借款，没有法律依据，故本院不予支持。基此，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十八条、第八十四条、第二百条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，判决如下：

驳回原告翟某某的诉讼请求。
本案诉讼费2824元（缓缴），由原告翟某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

审判长　　李顺川 审判员　　李亚斌 审判员　　张文卿

书记员：赵建芳