翁某某与陈某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）陈某某，中国农业发展银行秦皇岛分行职员。
委托代理人曹媛媛，河北吴秀萍律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）翁某某，无业。
委托代理人宋学军，河北凯悦律师事务所律师。
原审第三人秦皇岛市中银房地产开发有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区东港路458号。组织机构代码：73143399-3号。
法定代表人曹辉，总经理。
委托代理人赵树森，河北君德风律师事务所律师。

上诉人陈某某因房屋买卖合同纠纷一案不服秦皇岛市海港区人民法院（2014）海民初字第2169号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，秦皇岛市在燕山大街东段建设经济适用住房，2005年4月8日，被告陈某某委托其战友张永胜向第三人交付购房款20万元。2006年2月23日，被告陈某某取得秦皇岛市经济适用房准购证。2006年12月20日，被告陈某某与第三人秦皇岛市中银房地产开发有限公司签订了《军安小区部队经济适用房买卖（临时）协议》，被告购买第三人开发的座落于秦皇岛市海港区军安小区15栋2单元3号房屋（建筑面积135.708平方米，下房建筑面积11.962平方米）经济适用房一套，房屋总价款为308952.17元，被告已付首付款20万元。2006年12月22日，原告翁某某与被告陈某某签订《房屋买卖契约协议》，内容为，第一条、甲方（陈某某）将座落于秦皇岛市海港区军安小区15栋2单元3号房屋（建筑面积135.708平方米，下房建筑面积11.962平方米）出售给原告。第二条、乙方（翁某某）于2006年12月19日给付甲方房款22万元。2006年12月20日给付秦皇岛市中银房地产开发有限公司余款122977.35元，合计342977.35元。第三条、秦皇岛市中银房地产开发有限公司在乙方付清房款同时将上述房屋交付给乙方。第四条、上述房屋应当在此协议双方签字后甲方有义务协助乙方办理并出具相关手续，所发生的费用由乙方承担。第五条、本合同经双方签字后生效，对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方承担违约责任并赔偿损失，违约金为房款总价的20%，即68595.47元。2006年12月18日原告翁某某支付给张永胜购房款22万元，同时张永胜为翁某某出具收条一张并将秦皇岛市中银房地产开发有限公司为其出具的20万元购房款的收据转交给翁某某。2006年12月22日秦皇岛市中银房地产开发有限公司为翁某某出具12张收据，票面金额为122977.35元。同日，第三人将诉争房屋交付给原告，原告使用该房屋至今。原告认为，原告已履行完全部付款义务，并占有诉争房屋，因被告拒不为原告办理涉案房屋的产权过户手续，故原告向本院提起诉讼，要求确认原、被告之间的房屋买卖协议有效，被告协助原告办理房屋产权变更手续，支付违约金68595.47元。诉讼中，原告撤回要求被告支付违约金68595.47元的诉讼请求。
另查，诉争房屋现可以办理产权证书，现被告未办理该房屋的产权证。另经核实，现诉争房屋可以上市交易。
原审法院认为，被告取得了购买诉争房屋的准购证后，与第三人签订《军安小区部队经济适用房买卖（临时）协议》，购买了诉争房屋，被告与第三人签订的协议，符合有关法律规定，为合法有效合同。被告虽否认与原告签订的《房屋买卖契约协议书》上的手印是其所按，但认可签字是其所签，是否为其捺印不能否定合同的真实性；双方签订协议时，该房屋虽不符合上市条件，但原告起诉时该房已具备上市交易条件，所以，双方签订的协议不违反法律、行政法规的效力性禁止规定，应为合法有效合同；故对被告关于《房屋买卖契约协议书》无效的抗辩，不予采信。诉讼中，被告否认收到22万元购房款，原告提交了被告战友张永胜出具的收条，且依据双方于2006年12月22日签订的《房屋买卖契约协议书》第二条，被告对原告支付22万元购房款是明知及认可的。原告翁某某履行了交付全部房款的义务，并已实际占有诉争房屋多年，被告有义务协助原告办理产权过户手续。鉴于被告现未办理诉争房屋的产权证，第三人应协助被告办理产权登记，被告取得产权登记证后再协助原告办理产权过户手续。依照《中华人民共和国民合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、原告翁某某与被告陈某某于2006年12月22日签订《房屋买卖契约协议》合法有效；二、第三人秦皇岛市中银房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助被告陈某某办理秦皇岛市海港区军安小区15栋2单元3号房屋及下房的产权登记手续；三、被告陈某某取得秦皇岛市海港区军安小区15栋2单元3号房屋及下房的房屋所有权证书后十日内协助原告翁某某办理过户登记手续。案件受理费6444元，由被告陈某某负担，于本判决生效后7日内缴纳。
本院二审审理查明事实与一审查明无异，本院予以确认。

本院认为，上诉人陈某某在一审第一次庭审时对与被上诉人翁某某2006年12月22日签订的《房屋买卖契约协议》的真实性无异议，在第三次开庭时对签字的真实性认可，对手印的真实性有异议。上诉状中对手印及签字的真实性均有异议，但未提出鉴定申请，对此上诉人应承担举证不能的责任。原审对合同真实性的认定本院予以确认。关于《房屋买卖契约协议》的效力问题，上诉人主张违反建设部《经济适用住房管理办法》第三十条“规定购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”、及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项“未依法登记取得产权证书的”不得转让之规定，应为无效。本院认为，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《经济适用住房管理办法》属于部门规章，不能做为认定合同效力的依据；最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项“未依法登记取得产权证书的不得转让系行政管理性的规定，主要规范房地产开发经营企业的经营行为，非效力性强制性规定。且经一审法院向秦皇岛市房产局核实，该经济适用房现可上市交易。故上诉人关于合同无效的主张本院不予支持。关于购房款的问题，上诉人认可向第三人中银房地产开发公司缴纳房款系委托张永胜缴纳的，被上诉人翁某某提交了张永胜出具的收到22万元房款的收条及中银房地产开发公司出具的收到20万元房款的收据，原审法院也询问收条上证明人王建海，以上证据形成完整证据链，证明被上诉人翁某某已履行付款义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6444元，由上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。

审 判 长　刘子明 审 判 员　李德权 代审判员　邹德林

书 记 员　孙秀丽