罗某与李某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：罗某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地湖北省监利县毛市。
　　委托诉讼代理人：刘新海，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李一璇，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市。
　　委托诉讼代理人：周秋阳，上海申拓律师事务所律师。
　　原告罗某与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，被告李某于2018年4月21日提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年5月3日公开开庭将两案合并进行了审理。本案于2018年9月10日转为普通程序，于2018年10月15日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)罗某的委托诉讼代理人刘新海，被告(反诉原告)李某的委托诉讼代理人周秋阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　罗某向本院提出诉讼请求：1.确认罗某、李某于2017年1月21日就上海市杨浦区关山路XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月1日解除；2.要求李某返还罗某已支付的保证金51,762元和2018年3月1日至2018年4月30日的租金82,000元，并要求李某支付租金和保证金的利息(以82,000元和51,762元为基数，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年3月1日起计算至实际返还之日止);3.要求李某支付罗某违约金123,000元；4.要求李某赔偿罗某损失与违约金的差额部分562,316元(损失包括装修费362,000元、设备费190,702元、2018年2月至4月的营业额损失132,614元，共计685,316元，扣除违约金123,000元，差额为562,316元)。事实和理由：2017年1月21日，罗某与李某签订《上海市房屋租赁合同》，约定李某将上海市杨浦区关山路XXX号房屋(以下简称系争房屋)租赁给罗某作为商业用途使用，租期自2017年2月1日至2022年1月30日，2017年2月1日至2019年1月31日期间的月租金为41,000元，首月租金为35,000元，罗某应在2017年1月20日前支付两季度租金及保证金计291,762元，租金以后每两季度一付，下一次付款时间为2017年7月20日之前。2017年8月，系争房屋不断漏水，物业检修后发现是房屋交付使用前存在的原始问题，无法维修。罗某多次与李某协商要求协助维修，但李某拒不配合。房屋漏水情况严重，导致罗某经营的母婴用品商店无法正常经营。2018年1月，罗某向李某支付2018年2月至4月的租金，同时要求李某维修房屋，李某仍不理睬。2018年3月2日，李某发律师函给罗某，通知罗某解除租赁合同，要求罗某支付违约金123,000元，并于收函之日起五日内搬离系争房屋。后李某强行收回系争房屋，导致罗某无法继续经营，亦无法搬走房屋内设备、家具。李某在签订合同时隐瞒房屋存在严重漏水的情况，未在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，拒不配合罗某维修房屋，导致罗某无法开展正常的经营活动，构成违约。罗某有权解除合同，并要求李某返还相关费用，支付违约金和赔偿损失。
　　李某辩称，因罗某迟延支付租金，经催缴后仍不支付，李某于2018年3月3日发律师函给罗某要求解除合同，罗某于2018年3月10日收到该律师函，双方的租赁合同应于2018年3月10日解除。罗某在装修时已发现存在漏水，仍继续装修并使用房屋，应自行承担由此产生的损失。双方租赁合同约定租赁期间房屋结构及相关使用设备存在损坏，均由罗某负责维修，李某不承担维修责任和费用。罗某曾到楼上租户内查看，也联系维修人员。罗某曾告知李某房屋漏水维修费用为3,000元，要求在租金中扣除，可见漏水问题并不严重。罗某停止经营是因为没有盈利，入不敷出，而不是漏水。罗某未按照合同约定足额支付租金，李某给予罗某一个多月的宽限期，罗某仍未补足，构成违约，李某有权解除合同。罗某自述有法律背景，对合同条款的效力应明知，罗某也对合同内容进行修改，双方约定维修责任归承租方并非格式条款。
　　李某向本院提出反诉请求：1.要求罗某支付李某违约金123,000元；2.要求罗某支付李某逾期迁移营业执照注册地址违约金164,000元；3.要求罗某支付李某代为拆除室内固定装修的人工费3,000元。事实和理由：根据李某与罗某签订的《上海市房屋租赁合同》约定，罗某需提前10日支付后两季度的租金，逾期不支付或者不完全支付租金累计超过三天的，李某可书面通知罗某解除合同，并要求罗某按月租金的三倍支付违约金。罗某应于2018年1月20日前支付2018年2月至7月的租金，但罗某仅支付三个月的租金，未足额支付，李某多次催讨，罗某仍未支付，构成违约。合同同时约定，罗某返还房屋十五天前，需向工商部门办理营业执照注销手续或者注册地址迁移手续，否则每延期一日则按照日租金的双倍支付违约金，李某可从保证金中抵扣，不足部分罗某另行支付。李某收回房屋后，罗某未将注册在系争房屋的营业执照迁出，导致李某后续出租出现困难，罗某应支付违约金。
　　罗某反诉辩称，房屋原始结构存在问题，自2017年8月开始漏水，李某应承担维修责任，但李某拒绝维修，违约在先。罗某可行使同时履行抗辩权，拒付租金。违约金应以实际损失为依据，李某不存在损失，主张违约金没有依据。李某于2018年3月自行收回房屋，不属于合同约定罗某返还房屋的情形，罗某无需支付逾期迁出营业执照违约金。李某主张的两项违约金过高，要求予以调整。李某擅自收回房屋，并拆除装修，应自行承担拆除费用。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　李某与案外人林某签订《上海市房屋租赁合同》，承租上海市杨浦区关山路97、99、101号房屋，租期自2014年3月5日至2024年3月4日，租赁期内经出租方书面同意李某可以将房屋转租及分租给第三方。双方约定，租赁期内，所有房屋结构及相关使用设备发生损坏及故障需要维修或者更换的均由李某自行修复，全额费用由李某承担，出租方不承担相关任何责任及费用。
　　2017年1月，李某(出租方、甲方)与罗某(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租上海市杨浦区关山路XXX号房屋作为商业使用，租期自2017年2月1日起至2022年1月30日止，2017年2月1日起至2019年1月31日止的月租金为41,000元，2019年2月1日起至2020年1月31日止的月租金为43,460元，2020年2月1日起至2021年1月31日止的月租金为46,068元，2021年2月1日起至2022年1月31日止的月租金为48,832元，首月租金为35,000元，乙方应于两季度房租到期前10日向甲方支付租金，逾期一日，则乙方需按两季租金的10%支付违约金，逾期支付超过3天的，甲方有权收回房屋所有权，一切损失由乙方负责。甲方交付房屋前，乙方应向甲方支付租赁保证金52,954元，租赁关系终止时，乙方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同签订后，乙方应在2017年1月20日前支付甲方两季度租金及保证金计291,762元。关于房屋维修责任，双方约定，租赁期内，所有房屋结构及相关使用设备发生损坏及故障需要维修或者更换的均由乙方自行修复，全额费用由乙方承担，甲方不承担相关任何责任和费用。若乙方在租赁期满或者合同终止后三日内仍然没有向甲方结清乙方合同应付费用，甲方有权视为乙方放弃该房屋内所有物品的所有权，甲方有权进入该房屋，并将乙方物品搬离，甲方对乙方的物品不负保管责任，搬离费及乙方物品的存储费用由乙方自行承担。乙方返还房屋十五天前，需向工商部门办理营业执照注销手续或者注册地址迁移手续，否则每延期一日，则按照日租金的双倍支付违约金，甲方从保证金中抵扣，不足抵扣的，乙方应另行支付。双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；……6、乙方逾期不支付或者不完全支付租金累计超过3天的。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租或转租，解除本合同，乙方应按当月房租的三倍租金赔付甲方作为违约金，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。若因乙方违约导致合同无法继续履行，乙方应根据合同支付甲方租金、物业管理费、违约金、损害赔偿金等，乙方不得以任何理由用房屋装修及设备费用去抵扣乙方应支付甲方的上述任何费用，甲方如在租赁期内违约收回房屋使用权，甲方赔偿乙方的装修费和一切损失。
　　2017年1月10日，罗某支付李某20,000元。2017年1月25、26日，罗某支付李某271,762元。双方确认保证金为51,762元。
　　2017年4月25日，罗某在系争房屋处注册设立个体工商户“上海市杨浦区优开妮卡母婴用品商店”。
　　审理中，罗某提供2017年2月21日案外人陈某与上海云安建筑装潢设计有限公司签订的《上海市家庭居室装饰装修施工合同》和向案外人张某某的转账凭证，证明系争房屋装修费用为362,000元。罗某同时提供张某某的情况说明，说明在2017年3月至5月对系争房屋进行装修，进场时发现漏水现象，原以为是空调下水管排水问题，固采取相应措施完成装修。直至8月份，租户打电话告知二楼房顶有漏水现象，经查后是三楼厨房间地面有水渗至二楼天花顶棚上面，后通知物业报修，经物业查证是上家装修导致三楼厨房地面有渗水到房顶，需自行解决。罗某陈述，2017年7月房屋出现漏水。后罗某通过物业报修、装修工人上门检修后发现漏水原因系因隔壁房屋厨房漏水导致。
　　2017年7月10、11日，罗某支付李某2017年8月至2018年1月的租金246,000元。
　　2017年10月13日，罗某与李某微信联系，提出“房屋漏水是历史遗留问题，是长期以来一直存在的，连物业都说了花不了几个钱就能修好，如果是我们装修产生的问题，我肯定不会来找你，装修维修都是后续免费服务的，老问题叫我们来承担，这是没有道理可讲的，二楼顶上已经漏的到处都是洞了，且原因是由你最早的装修导致隔壁虾满堂厨房漏水到我们这边来……”李某回复罗某“和虾满堂协商一下”、“具体是他那边漏还是你这边漏”。罗某回复“虾满堂厨房漏水，虾老板说，这是你的问题，他没动过架构”。李某询问漏几个点。罗某答复具体要师傅补了才知道。李某答应与虾满堂协调，并询问修理费用。罗某答复不能确定几个，一个就是两三百，花不了多少钱，初步说三千以内。
　　2017年10月31日中午，罗某微信告知李某“我让物业出示是房子的原有问题造成的漏水，我找人来修了，钱我会在房租里扣除的，我先话说明，是我们装修问题，装修会免费帮我们修理的”。李某表示“合同里就说明房屋维修有租房方”。同日下午，罗某告知李某“工程部来了，说了句很实在的话，必须虾满堂厨房地面重做防水，我们这边就算补了也没用，水会从新的地方漏出来，虾满堂我们没办法沟通的，他说了，他没动过任何结构，只能让你跟他沟通了”。
　　2017年11月10日，罗某微信问李某“请问这件事怎么解决，您不来了是吧”，李某答复下周到。2017年11月20日，李某与罗某联系碰面。
　　2018年1月10日，罗某支付李某2018年2月至4月租金123,000元。李某后通过微信催缴后三个月的租金。罗某要求四月份支付。李某未同意，要求罗某在1月底交齐。
　　2017年2月27日，罗某在微信中表示“上家不处理完，下家也没办法出租的，希望好好商量，赔一个月房租给你，损失的都是我们自己，清清楚楚结束”，并提出“就漏水的影响经营也是很大的问题，房东也要赔偿损失的，法律也是要考量的”。李某提出协议约定维修由承租方负责，罗某答复“这么长的时间，多方沟通也得不到解决，来维修的人都是说，根源问题不解决，没办法封顶，封了漏穿了还是要拆”。
　　罗某确认于2018年2月停止经营，2018年3月1日起未实际使用房屋。
　　2018年3月3日，李某委托律师发函给罗某，告知罗某2018年1月应支付两个季度的房屋租金，罗某仅支付三个月的租金，经沟通，罗某仍未能足额支付，构成违约，李某根据合同约定通知罗某解除合同，支付违约金123,000元，并于收到律师函之日起五日内搬离系争房屋，并就房屋返还、违约金、物业管理费等事宜与李某进行交接、结算。双方确认罗某于2018年3月10日收到该律师函。
　　李某确认于2018年3月12日自行收回系争房屋。2018年3月12日，罗某向案外人陈青出具委托书，委托陈青在2018年3月15日晚上零点之前搬离系争房屋内的物品，并提供物品清单。
　　2018年4月1日，系争房屋再次出租，并重新进行装修。
　　2018年9月20日，罗某注销“上海市杨浦区优开妮卡母婴用品商店”。
　　审理中，本院至系争房屋所在地物业公司调取维修记录，系争房屋所在地址曾于2017年10月13日报修，物业公司注明“由于住户二次装修，留下隐患，自行解决”。
　　本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。罗某迟延支付租金，构成违约，李某可根据合同约定解除合同，并要求罗某承担违约责任。罗某辩称迟延支付租金系因李某提供的房屋漏水且未能修复，并要求李某赔偿漏水造成的装修费、设备费和营业额损失。根据罗某的陈述，其在房屋装修时即发现屋顶存在渗水，判断是空调下水管排水问题，采取措施后继续装修并经营。罗某在提出系争房屋漏水后仍继续经营，并正常支付租金，且在不能按期足额支付租金的情况下，提出赔付一个月租金解除租赁合同。系争房屋现已重新出租并装修，罗某提供的证据无法证明系争房屋漏水系房屋原有结构问题导致。根据合同的履行情况，本院亦无法认定漏水导致房屋无法使用。考虑合同约定维修责任在承租方，罗某在未确定漏水原因的情况下，以漏水为由迟延支付租金，且停止经营，违反合同约定。罗某拒付租金的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予支持。李某于2018年3月3日书面通知罗某解除合同，双方确认罗某于2018年3月10日收到该通知，本院依法确认双方的租赁合同于2018年3月10日解除。李某于2018年3月12日收回系争房屋，应返还罗某预付未使用的租金。合同因罗某违约解除，且罗某自行停止经营，未与李某办理房屋交接，罗某主张装修费、设备费和营业额损失，本院不予支持。罗某迟延支付租金，并逾期办理营业执照注销手续或者注册地址迁移手续，应承担相应违约责任。关于解约违约金和逾期办理营业执照注销手续或者注册地址迁移手续违约金的金额，罗某辩称过高，要求调整。本院综合考虑合同履行情况及李某的实际损失，酌情确定解约违约金以及逾期办理营业执照注销手续或者注册地址迁移手续的违约金金额为60,000元。李某主张拆除室内装修人工费，未提供证据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、李某与罗某关于上海市杨浦区关山路XXX号的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月10日解除；
　　二、李某应于本判决生效之日起十日内返还罗某2018年3月13日至2018年4月30日的租金66,129元；
　　三、李某应于本判决生效之日起十日内返还罗某保证金51,762元；
　　四、驳回罗某的其余诉讼请求；
　　五、罗某应于本判决生效之日起十日内支付李某违约金和逾期办理营业执照注销手续或者注册地址迁移手续违约金60,000元；
　　六、驳回李某的其余反诉请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费12,004元，由罗某负担10,277元，由李某负担1,727元；反诉案件受理费2,825元，由罗某负担584元，由李某负担2,241元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：梅松松

书记员：陈  稷