罗某与湖北金某某房地产开发有限公司、汪某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告罗某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，通城县人，住本县。
委托代理人桂水平，男，住通城县，系特别授权委托代理。
被告湖北金某某房地产开发有限公司。
住所地：通城县隽水镇佘畈路2号。
法定代表人周明霞，公司董事长。
委托代理人杨涛，湖北泰元律师事务所律师。
被告汪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省通城县人，建筑商，住本县。
委托代理人徐胜甫，司法局退休干部。

原告罗某与被告湖北金某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，湖北省咸宁市中级人民法院以（2016）鄂12民终857号民事裁定书撤销原判、发回重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗某及委托代理人桂水平、被告湖北金某某房地产开发有限责任公司的委托代理人杨涛、被告汪某某委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告的证据1，被告无异议，依法予以采信；证据2，被告对其真实性无异议，上有被告公司的公章，法定代表人雷振亚和委托代理人汪某某的私章，真实可信，依法予以采信；证据3，该收款收据上有金某某富源商贸物流中心富源大厦19号楼财务专用章，并且载明收款事由为19B-1-503和19B-1-603房屋购房款，经庭审查明，该物流中心系被告金某某房地产开发有限公司开办，建筑负责人为汪某某，真实可信，依法予以采信；证据4，被告无异议，依法予以采信；证据5，该回购、改造合同上有通城县房地产管理局和被告公司以及通城县住房和城乡建设局公章，真实可信，依法予以采信；证据6，该审批单上有通城县城市建设投资开发有限公司财务专用章及有关部门负责人签名，真实可信，依法予以采信；证据7，被告对其真实性没有疑义，只是认为不全面，该照片是对被告公司售楼部现场的记录，真实可信，依法予以采信。被告的证据1，原告对其真实性无异议，对其真实性予以采信；证据2，是通城县隽打违办发（2015）11号文件，原告对其真实性没有提出疑义，真实可信，依法予以采信；证据3，原告对其真实性没有提出疑义，真实可信，但该收条与本案争议标的是否有关联，被告没有提供其他确凿证据证明，对其证明目的依法不予采信；证据4，是案外人交房款的发票，因与本案无关联，依法不予采信。
根据原、被告举证质证及庭审当事人陈述，本院可以确认以下事实：
2012年11月19日被告湖北金某某房地产开发有限公司与案外人汪某某签订合作建房协议，约定富源广场19号楼由汪某某全额出资建设，车库及4-19层房屋归汪某某所有并全权处理，被告湖北金某某房地产开发有限公司向汪某某提供盖有其公司公章的商品房买卖合同，汪某某因建设该房屋向原告借款。2015年2月17日，汪某某以被告湖北金某某房地产开发有限公司的委托代理人的身份，用被告公司提供的上述合同与原告罗某签订了两份商品房买卖合同，合同约定将富源广场19B-1-503和19B-1-603两套商品房出售给原告罗某，价款分别为355558元和359826元。同时双方协商原告罗某以汪某某欠款抵购房款，汪某某向原告出具了盖有被告湖北金某某房地产开发有限公司开办的金某某富源商贸物流中心富源大厦19号楼财务专用章的收据，收据载明收款事由为19B-1-503和19B-1-603购房款。同时，合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2015年5月1日前将该商品房验收合格交给原告，合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。逾期超过30日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。
本院认为，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。原告罗某向被告汪某某借款形成民间借贷关系。被告汪某某有偿还借款的义务。2012年11月19日被告湖北金某某房地产开发有限公司与被告汪某某签订合作建房协议，约定富源广场19号楼由被告汪某某全额出资建设，车库及4-19层房屋归汪某某所有并全权处理，并向被告汪某某提供盖有其公司公章的商品房买卖合同，被告汪某某取得了代理被告湖北金某某房地产开发有限公司对外出售房屋的指定代理的权利。被告汪某某因建设该房屋向原告借款，后以该借款冲抵购房款，向原告出具购房款收据，与原告签订房屋买卖合同，该买卖合同上盖有被告公司公章，并且有法定代表人雷振亚和委托代理人汪某某的私章，即将原告罗某与被告汪某某之间的民间借贷关系转为原告罗某与被告湖北金某某房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系，该买卖合同合法有效。被告湖北金某某房地产开发有限公司与被告汪某某签订有合作建房协议，且商品房买卖合同上有被告湖北金某某房地产开发有限公司公章和法定代表人雷振亚和委托代理人汪某某的私章，被告汪某某在该房屋买卖合同的行为中行使了被告湖北金某某房地产开发有限公司代理权，未超出其与湖北金某某房地产开发有限公司合作建房协议的处理权限，被告汪某某在代理权限内以被告湖北金某某房地产开发有限公司的名义实施的民事法律行为，被告湖北金某某房地产开发有限公司应对被告汪某某的代理行为承担民事责任。原告支付给被告汪某某的购房款即是支付给被告湖北金某某房地产开发有限公司的购房款。原告支付了购房款，被告湖北金某某房地产开发有限公司应当按合同约定交付房屋。被告湖北金某某房地产开发有限公司与通城县房地产管理局签订回购、改造合同，将卖与原告的房屋出卖，致使房屋不能交付，属违约行为，应当承担违约责任。原告自2016年6月10日在诉讼期间请求被告湖北金某某房地产开发有限公司返还房款承担违约金，可视为原告提出解除合同的时间。现原告请求解除合同由被告退还购房款，承担违约金理由充分，应当依法予以支持，应由被告湖北金某某房地产开发有限公司从2016年6月10日开始按原告罗某已付款715384元的2%承担违约金14307.68元。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告湖北金某某房地产开发有限公司在本判决生效后3日内退还原告罗某购房款715384元，承担违约金14307.68元
二、驳回原告罗某的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费11000元，由被告金某某房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费11000元（开户银行：中国农业银行咸宁金穗支行，帐号：17×××50，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
本判决书生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在从规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行。否则，按自动放弃执行申请权处理。

审　判　长　　胡　波 审　判　员　　王仲明 人民陪审员　　胡红霞

书记员：徐博 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条【代理及其适用范围】公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。