罗德某与朱毅然租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：罗德某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，松滋市人。
委托代理人：欧阳运桥，松滋市大众法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：朱毅然，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，松滋市人。
委托代理人：周刚顺、吴斌，湖北松之杰律师事务所律师。

上诉人罗德某因租赁合同纠纷一案，不服松滋市人民法院（2013）鄂松滋民初字第00942号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月10日公开开庭审理了本案。上诉人罗德某及委托代理人欧阳运桥，被上诉人朱毅然的委托代理人周刚顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2009年12月24日、2010年1月21日，上诉人与富彩开发公司所属的松都华府项目部签订了108、109号两间门面房《房屋出租协议》，约定：租期10年，年租金分别为49000元和70320元，付款方式根据招租的情况再进行协商，并签订详细租赁合同。2010年8月7日，上诉人与富彩开发公司松都华府项目部签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限自2010年5月1日至2020年4月30日，两间房屋租金共计1193200元，租金每年平均分四次付清，每季度支付一次，并于季末月底之前付清，每季度支付29830元，并约定任何一方违反合同约定，应向对方支付不能履行金额的30﹪的违约金。合同签订后，双方均按合同约定履行。2011年8月8日，富彩公司松都华府项目部及上诉人、被上诉人经协商一致，将2010年8月7日签订的《房屋租赁合同》的承租方式变更为被上诉人朱毅然个人，被上诉人朱毅然将自己的房屋及上诉人的房屋捆绑后共同出租给邮政银行松滋市支行，合同其它条款不变，三方于2011年8月8日签订《房屋出租合同变更协议》。协议另注明租赁合同期间内，租金税由丙方（即被上诉人朱毅然）负担，与甲方（即上诉人）无关。合同主体变更后，被上诉人朱毅然于每季末月月底支付上诉人租金29830元，上诉人给被上诉人出具收款收据（非税务发票）。后因被上诉人未按时支付租金，上诉人与被上诉人之间曾发生纠纷。2013年5月13日，上诉人给被上诉人发《催告支付租金的通知》一份，要求被上诉人在2日内支付上诉人2013年第一季度的租金，届时未付将解除合同。2013年5月18日，被上诉人支付上诉人租金29830元。诉讼中，上诉人坚持要求解除上诉人、被上诉人的房屋租赁合同，并变更其第二项诉讼请求，由被上诉人承担违约金11214元。
原审认为：本案争议焦点是被上诉人经上诉人催告支付了房屋租金，上诉人要求解除合同并支付违约金的理由是否正当？
一、上诉人在购买福彩开发公司房屋后，于2010年8月7日与富彩开发公司签订《房屋租赁合同》，双方形成房屋租赁合同关系。2011年8月8日富彩公司松都华府项目部及上诉人、被上诉人同意将2010年8月7日签订的《房屋租赁合同》的承租方式变更为被上诉人朱毅然个人，三方签订《房屋租赁合同变更协议》，则上诉人、被上诉人间的合同权利、义务应按上诉人与富彩开发公司于2010年8月7日签订的《房屋租赁合同》予以确定。按照《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同变更协议》约定，被上诉人朱毅然应在每季度末月月底支付上诉人租金29830元。被上诉人在2013年5月13日前尚未支付2013年第一季度房屋租金，在上诉人于2013年5月13日发出通知后，被上诉人才支付了下欠租金29380元，系违约行为，应承担违约责任，合同约定违约金支付的计算方法为支付不能履行金额的30﹪的违约金，因被上诉人逾期履行的金额为29830元，故上诉人要求被上诉人支付违约金8949元的诉讼请求，予以支持。二、上诉人、被上诉人双方未在合同中约定逾期支付房租系解除合同的条件，被上诉人逾期支付房屋租金29830元亦未构成根本违约，故上诉人据此要求解除合同理由不充分，对其该项诉讼请求，依法予以驳回。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、由被上诉人朱毅然在判决生效后三日内支付上诉人罗德某违约金8949元。二、驳回上诉人罗德某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2865元，由被上诉人朱毅然负担50元，由上诉人罗德某负担2815元。

本院认为：在房屋租赁合同没有到期的情况下，上诉人与被上诉人之间的租赁合同不应当解除。其理由是：一、上诉人与被上诉人未在合同中约定如果被上诉人逾期支付房租，上诉人可以解除合同。二、我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，虽然被上诉人存在迟延支付部分租金的违约行为，但对于长达十年的租赁合同来看，并没有构成根本违约，且经上诉人催告后，被上诉人支付了所欠租金，上诉人订立合同的目的已经实现。对此，上诉人请求解除合同没有事实和法律依据，人民法院依法不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正当，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人罗德某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　陈时中 审判员　　李　静 审判员　　韩秀士

书记员：郑燕