缪某某、邓某某与卢某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：缪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：顾军(系原告的母亲)，住上海市徐汇区。
　　原告(反诉被告)：邓某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　被告(反诉原告)：卢某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：王俊伟，上海欧泽律师事务所律师。
　　第三人：缪洁，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室。
　　委托诉讼代理人：朱鸣坚(系第三人的丈夫)，住上海市宝山区。
　　原告(反诉被告，以下简称原告)缪某某、邓某某诉被告(反诉原告，以下简称被告)卢某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案。开庭前，卢某向本院提出反诉，本院予以受理。2018年8月24日，本院依法通知缪洁作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缪某某及其委托诉讼代理人顾军、原告邓某某、被告卢某的委托诉讼代理人王俊伟、第三人缪洁及其委托诉讼代理人朱鸣坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告缪某某、邓某某向本院提出诉讼请求：1、被告支付首付款所产生的逾期违约金人民币(以下币种均为人民币)51,920元(一笔76万元房款的逾期付款违约金为32,680元，按照76万元的日万分之五计算，期限自2017年8月21日起至2017年11月15日；另外一笔房款37万元的逾期付款违约金为19,240元，按照37万元的日万分之五计算，期限自2017年8月21日起至2017年12月3日)；2、被告支付原告首付款人民币25万元及逾期违约金(期限自2017年8月21日起计算到判决生效之日止，标准按照25万元的日万分之五计算)；3、被告支付原告房款140万元及逾期违约金(期限自2018年1月11日起计算到判决生效之日止，标准按照140万元的日万分之五计算)。事实与理由：2017年8月，经第三人介绍原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定购房款为400万元。后经双方协商原告同意以382万元出售上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。被告授权第三人为其办理购买系争房屋事宜。根据付款协议约定，被告应于2017年8月20日前支付首付款140万元，而被告于2017年11月16日支付76万元，于2017年12月6日支付37万元。2万元定金冲抵首付款后剩余25万元至今未支付。2018年1月11日，原告收到被告向银行申请的贷款120万元。另有购房款165万元至今未付。
　　被告卢某辩称，被告按合同约定全额支付了购房款，其中仅有138万超过合同约定期限3天予以支付。其他部分并不存在没有支付款项及产生违约金的问题，故请求法院驳回原告的诉讼请求。原告同意支付逾期3天的违约金，且被告认为违约金标准过高，请求法院予以调整，标准以银行同期贷款利率计算。
　　被告卢某向本院提出反诉请求：1、原告将系争房屋交付给被告；2、原告支付逾期交房违约金(以400万元为基数，按日万分之五计算，期限自2018年1月15日起至实际交房日止)；3、原告返还被告垫付的税费183,588.40元。事实和理由：根据买卖合同附件三约定，原告应在取得产证且第二期房款支付到指定账户后3日内，即2018年1月15日前交付系争房屋。根据合同第十条约定原告需要承担逾期交房的违约责任。另，合同补充条款约定税费由原告承担。被告为了履行合同垫付了税费183,588.40元，故现要求原告予以返还。
　　原告缪某某、邓某某针对反诉辩称，根据合同附件约定，被告未按约定支付房款，原告不应将房屋交付被告。因被告未按约定支付房款，原告无法在不确定的时间三日内予以交房，也就不产生相关的逾期交房违约金。原告认可房屋的实际成交价是400万元。关于税费，原告同意支付被告垫付的税费。
　　第三人缪洁述称，其系原告缪某某的姑姑，被告系第三人老公的表妹。被告委托第三人购买系争房屋。所有房款都是被告通过第三人来支付给原告缪某某的。2017年8月22日第三人应贷款公司要求汇至被告中国银行账户名下138万。同年8月23日被告将138万汇至了原告缪某某账户，同日原告缪某某又将138万转给了第三人。该138万是被告出售同小区其他房屋保留在第三人处的部分房款。后来贷款公司贷款手续通不过，11月11日第三人又汇给被告中国银行账户135万，第三人再往被告卡里存了5万元现金。同日被告转到缪某某账户140万元。同日缪某某又转至第三人账户140万。通过上述操作这贷款审核通过，但8月份和11月份是一笔钱，均为办理银行贷款手续所做。2017年11月16日，第三人又付到原告缪某某银行还贷账户76万，12月4日第三人又把其中的37万付给了原告缪某某。第三人总共给了原告缪某某115万。被告保管在第三人处的剩余房款，其中第三人给了银行信贷人员9万余元的包装费，工商银行税费贷2万，佣金3万，被告租房拿走了5万元等费用。原告缪某某总共就拿走了115万，其余钱款全部用在被告身上。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2017年8月5日，缪某某、邓某某(甲方)与卢某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方以400万元价格向甲方购买系争房屋，双方于2017年10月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第三款内容处理：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止……。合同第十条约定，甲方未本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按下列第三款内容处理：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日……补充条款(一)约定，甲乙双方约定由甲方承担本次交易中双方所产生的税费。附件(三)付款协议约定：1、2017年8月20日前乙方支付给甲方首期房款140万元，该笔首付款含乙方已支付给甲方的定金。2、甲方应于收到乙方的首期房价款后30日内，用该款项全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额……4、甲方同意乙方通过向贷款银行申请260万元贷款的形式支付第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。6、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后3日内，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同日，缪某某、邓某某(甲方)与卢某(乙方)签订《协议书》，约定经双方协商，甲方配合乙方做高房价，合同价格400万元，实际成交价382万元。卢某为购买系争房屋曾支付定金2万元。
　　2017年8月21日，经上海市宝山公证处公证，卢某委托缪洁就系争房屋办理签订买卖合同、支付房款等事宜，就受托人在委托期限内为办理上述受托事宜所签署的一切有关合同、协议、文件，委托人均予承认，并承担相应责任。
　　2017年8月22日，缪洁通过其名下交通银行账户汇至卢某名下中国银行账户138万元。2017年8月23日9时10分，卢某通过其名下中国银行账户汇至缪某某银行账户138万元。同日9时46分，缪某某将上述钱款汇至缪洁交通银行账户。缪洁通过其名下交通银行于2017年11月10日汇至自己名下中国银行账户130万元，又于同年11月11日14时15分存入其中国银行账户5万元。2017年11月11日14时25分，缪洁通过其名下中国银行账户汇至卢某名下中国银行账户135万元；14时36分，卢某通过其名下中国银行账户汇至缪某某银行账户140万元；14时46分缪某某将上述钱款汇至缪洁中国银行账户；14时54分，缪洁将其中的10万元汇至卢某名下中国银行账户。
　　2017年11月13日，缪洁将130万元通过其中国银行账户汇至其交通银行名下。2017年11月16日，缪洁通过其名下交通银行账户汇至缪某某银行账户76万元。2017年12月4日，缪洁通过其名下交通银行账户汇至缪某某银行账户37万元。2018年1月11日，卢某汇至缪某某银行账户120万元(银行贷款发放)。
　　2017年12月9日，卢某支付系争房屋税费183,588.40元。
　　2017年12月22日，系争房屋登记至卢某名下。
　　关于2017年8月5日的《协议书》，缪某某、邓某某表示系扣除税费后实际成交价为382万元。卢某表示如果系争房屋实际成交价格为382万元，税费由卢某负担；如果实际成交价是400万元，税费由缪某某、邓某某负担。缪洁表示，如果卢某承担税费，系争房屋价格为382万元；若缪某某、邓某某承担税费，房屋价格为400万元。
　　关于2017年8月22日银行转账的138万元及2017年11月11日转账的140万元，卢某表示这两笔钱非同一笔钱款，该两笔钱款其保管在缪洁处的款项，用于支付系争房屋购房款，而非为了办理银行贷款所虚构的银行流水。
　　审理中，卢某表示其有432万元卖房款在缪洁处，缪洁曾帮卢某偿还他处房屋银行贷款94万元。缪洁表示，卢某卖房款有432万元，其中卢某因在日本买房200万元由买受人直接付给了卢某，94万元帮其偿还了原出售房屋的银行贷款，115万元用于支付了缪某某一方的房款。
　　本院认为，缪某某、邓某某与卢某之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于系争房屋实际成交价格，根据缪某某、邓某某，卢某、缪洁的陈述，可以认定卢某承担税费的情况下系争房屋价格为382万元，缪某某一方承担税费的情况下系争房屋价格为400万元。现卢某向缪某某、邓某某主张税费，缪某某一方亦同意其主张，故系争房屋按照价格400万元计算。
　　关于卢某是否付清系争房屋房款问题。本院认为，双方对卢某已付的定金2万元及银行发放的贷款120万元均无异议，本院予以确认。对另外的两笔钱款，一笔138万元，一笔140万元，卢某称已经支付给缪某某一方，缪某某一方称系为办理银行贷款虚构的银行流水，两笔钱款均未支付。两笔钱款均由缪洁银行账户汇至卢某银行账户，卢某又转至缪某某银行账户，随即缪某某又转至缪洁银行账户。通过银行流水明细可以看出系同一笔资金在缪洁、卢某、缪某某三方之间流转。另，缪洁作为卢某系争房屋买卖事宜的代理人亦陈述上述钱款均未支付。根据上述事实本院难以认定卢某已支付138万元及140万元的事实。缪某某一方、缪洁表示系为办理银行贷款虚构银行流水的抗辩意见本院予以采信。根据合同约定，卢某应在2017年8月20日前支付房款140万元，银行贷款260万元，事实上卢某除支付定金2万元及缪洁于2017年11月16日、2017年12月4日分别代为支付的76万元、37万元及2018年1月11日银行发放的贷款120万元外，余款至今未付，现缪某某一方主张支付剩余房款165万元，并承担逾期支付房款所产生的违约金的主张符合法律规定，本院予以支持。关于逾期付款的违约金标准，根据本案实际情况，本院酌情调整为按照未付金额的日万分之三。
　　关于卢某的反诉主张：1、其要求缪某某一方交付系争房屋的主张，根据合同附件三付款协议约定，待卢某取得房地产权证且贷款银行将第二期房款支付至缪某某一方指定账户后3日内，缪某某交付系争房屋，故系争房屋应于卢某付清房款后予以交付。2、卢某主张逾期交房违约金的主张，因系争房屋交付以房款付清为前提，因卢某尚未付清房款，故其主张逾期交房违约金的主张，本院难以支持。3、其主张缪某某一方返还垫付的税费183,588.40元，缪某某一方无异议，本院予以准许。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)卢某于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)缪某某、邓某某剩余房款165万元。
　　二、被告(反诉原告)卢某于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)缪某某、邓某某逾期支付房款违约金，其中以76万元为本金，按照日万分之三为标准，期限自2017年8月21日至2017年11月15日；以37万元为本金，按照日万分之三为标准，期限自2017年8月21日至2017年12月3日；以25万元为本金，按照日万分之三为标准，期限自2017年8月21日至本判决生效之日；以140万元为本金，按照日万分之三为标准，期限自2018年1月11日至本判决生效之日。
　　三、原告(反诉被告)缪某某、邓某某于被告(反诉原告)卢某付清上述房款后三日内，将上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋交付被告卢某。
　　四、原告(反诉被告)缪某某、邓某某于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)卢某税费183,588.40元。
　　五、驳回被告(反诉原告)卢某的其余反诉请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计9,825元，由被告(反诉原告)卢某承担。反诉案件受理费减半收取计5,818元，由原告(反诉被告)缪某某、邓某某负担1,986元，被告(反诉原告)卢某承担3,832元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：武恩强

书记员：陈  叶