绿地集团荆州置业有限公司、荆州绿地商业管理有限公司等与荆州区诺鑫迪雅家具广场房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：绿地集团荆州置业有限公司。住所地：荆州市荆州区庄王大道**号。
法定代表人：李煜，该公司总经理。
原告：荆州绿地商业管理有限公司。住所地：荆州市荆州区庄王大道**号。
法定代表人：李煜，该公司总经理。
共同委托诉讼代理人：孔令琼，北京盈科（荆州）律师事务所律师。
被告：荆州区诺鑫迪雅家具广场。住所地：荆州绿地家居广场C区**************号。
经营者：吴峰连。
委托诉讼代理人：张武洲，湖北楚都律师事务所律师。

原告绿地集团荆州置业有限公司、荆州绿地商业管理有限公司与被告荆州区诺鑫迪雅家具广场房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理中，案外人湖北甬信商业运营管理有限公司于2018年9月28日向本院提交申请书要求参加诉讼，本院认为其并非必须共同进行诉讼的当事人，遂裁定驳回了该申请。原告绿地集团荆州置业有限公司及荆州绿地商业管理有限公司的共同委托诉讼代理人孔令琼、被告荆州区诺鑫迪雅家具广场的经营者吴峰连及其委托诉讼代理人张武洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿地集团荆州置业有限公司、荆州绿地商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告终止合同，立即腾退位于荆州绿地家居广场C三楼3019、3021、3022号商铺并交还原告；2、立即向原告支付欠交的2018年4月-2018年6月间的租赁费7551元并从2018年3月26日起按每日千分之三收取滞纳金至7551元支付完毕为止；3、向原告支付从2018年7月1日起至被告实际腾退商铺为止每日按83.9元向原告支付商铺占用使用费；4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：荆州绿地家居广场C区物业系原告投资开发建设。2015年10月1日，原告将上述物业租赁给荆州市绿缘商业管理有限公司（以下简称绿缘公司）管理经营并与之签订了《商铺租赁合同》。2015年7月31日被告与绿缘公司签订了《租赁合同》，被告承租了位于荆州绿地家居广场C三楼的3019、3021、3022号商铺，用于经营诺鑫迪雅家具。合同约定租期三年，从2015年10月1日至2018年9月30日止。被告按计租面积335.6平米，租金单价35元平米月,每月向甲方交纳租金人民币11746元。被告须于每月25日前将次月租金交纳给甲方。如未按时交清的,按未交总额每日千分之三收取滞纳金。2016年9月30日原告与绿缘公司达成了《租赁合同》终止协议。2016年9月30日原告与甬信公司签订《商铺租赁合同》,将上述物业租赁给甬信公司经营管理。2018年3月,原告受让了上述部分物业的经营管理权含被告承租的物业在内。截止2018年6月30日止,被告共欠付租金7551元。原告于2018年5月4日、5月15日分别向被告发出书面通知,要求被告交纳租金,但被告不予理睬至今未交。被告的行为已构成违约,应当承担违约责任。2018年5月18日原告向被告发出了书面《租赁合同》解除通知书，该《租赁合同》已解除。被告继续占用该商铺无法律依据。原告因此诉至法院。
被告荆州区诺鑫迪雅家具广场辩称：1、驳回被答辩人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被答辩人全部承担。事实和理由：被告荆州区诺鑫迪雅家具广场于2015年7月31日与荆州市绿缘商业管理有限公司签订了《商铺租赁合同》，承租了荆州绿地家居广场C三楼的3019、3021和3022号商铺，合同约定租期至2018年9月30日。被告认真履行合同，经营初期，由于商户不多，应合同甲方即绿缘公司的要求，还在二楼补场达200平方米，合作比较融洽。由于原告分别与荆州绿缘、湖北甬信“终止协议、受让部分经营管理权”云云，但原告并没有和绿缘公司、湖北甬信及我方进行善后处理，也没有从法律和现实层面进行交接。从2016年12月起，原告多次无端对我方发号施令，干扰我方正常经营，今年4月，原告考虑转向，收回商铺，但方式和做法令我方反感，经多人作工作和近一个月的艰难协商，达成的协议又被原告反悔。后来发展到停电、强打隔栏，甚至在交易时，原告的工作人员现场驱赶客户等不应该发生的事情，导致我不能正常经营，蒙受较大损失。综上，由于原告与绿缘公司、湖北甬信终止协议、受让部分经营管理权的行为，并没有与我达成共识，我也没有和荆州市绿缘商业管理有限公司以外的任何公司签订荆州绿地家居广场C三楼的3019、3021和3022号商铺的租赁合同，原告在租赁合同有效期间行使不当权利，显然不妥，原告方干扰我经营所造成的损失应予以赔偿。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荆州绿地家居广场C区物业系原告投资开发建设。2015年10月1日，原告将上述物业租赁给案外人荆州市绿缘商业管理有限公司管理经营并与之签订了《商铺租赁合同》，租赁期限为5年即2015年10月1日至2020年9月30日。2015年7月31日案外人绿缘公司将上述物业中的3019、3021、3022号面积为335.6平方米的商铺转租给了被告经营家居卖场，双方签订了《租赁合同》，约定租期三年，从2015年10月1日至2018年9月30日止，租金单价为每月35元平米，双方还通过补充协议约定，合同免租期24个月分三年执行，被告在合同期三年内共计交纳租金10万元整（含物业费），第一年交纳4万元、第二年、第三年一次性交纳3万元。
2016年9月30日原告与荆州市绿缘商业管理有限公司签订了《租赁合同终止协议》，约定终止《租赁合同》。同日原告与案外人湖北省甬信商业运营管理有限公司签订《商铺租赁合同》,将上述物业租赁给甬信公司经营管理。2018年3月,原告受让了上述部分物业的经营管理权含被告承租的物业在内。截止2018年6月30日止,被告共欠付租金7551元。原告于2018年5月4日、5月15日分别向被告发出书面通知,要求被告交纳租金,但被告不予理睬至今未交。被告的行为已构成违约,应当承担违约责任。2018年5月18日原告向被告发出了书面《租赁合同》解除通知书，该《租赁合同》已解除。
上述事实，有原告的营业执照、湖北省商品房预售许可证、被告的营业执照、原告绿地集团荆州置业有限公司、荆州绿地商业管理有限公司与案外人荆州市绿缘商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》及《租赁合同终止协议》、案外人荆州市绿缘商业管理有限公司与被告荆州区诺鑫迪雅家具广场于2015年7月31日签订的《租赁合同》及《补充协议》、原告绿地集团荆州置业有限公司、荆州绿地商业管理有限公司与案外人湖北甬信商业运营管理有限公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同转让协议》、2015年8月8日被告向案外人荆州市绿缘商业管理有限公司支付40000元的租金收据一张、2017年5月13日被告向案外人湖北甬信商业运营管理有限公司支付的6288元的租金收据一张、2017年9月25日被告向湖北甬信商业运营管理有限公司支付的20000元租金收据一张、2018年4月2日被告向案外人湖北甬信商业运营管理有限公司支付的13144元租金收据一张、2018年5月4日原告制作的《告商户函》、5月18日原告制作的《租赁合同解除通知书》等证据在卷予以佐证。

本院认为，本案的争议焦点为：1、被告与案外人绿缘公司签订的《租赁合同》效力问题；2、原、被告是否形成了新的租赁合同关系；3、原告与案外人湖北甬信公司签订的《商铺租赁合同转让协议》是否对被告发生法律效力问题。
1、关于被告与案外人绿缘公司签订的《租赁合同》效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”，案外人荆州市绿缘商业管理有限公司作为承租人与出租人即原告签订《商铺租赁合同》后，经出租人同意将其中的部分租赁房屋转租给次承租人即被告荆州区诺鑫迪雅家具广场，并与之签订了《租赁合同》，该合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。因转租是以原租赁关系为基础，转租合同的生效和履行依赖于租赁合同的生效和履行，由于出租人即原告与承租人即绿缘公司的租赁合同已于2016年9月30日解除，故转租合同即《租赁合同》约定的2016年9月30日后的租赁期间无效。
2、关于原、被告是否形成了新的租赁合同关系。出租人即原告于2016年9月30日将涉诉房屋租赁给案外人即湖北甬信公司后，由被告继续占有使用涉诉房屋，湖北甬信公司向被告收取了3次租金，因双方未签订书面的租赁合同，也未对租赁期限进行明确约定，应认定为被告作为次承租人与承租人湖北甬信公司形成了不定期租赁合同关系，而非原、被告之间形成了新的租赁合同关系，故原告主张终止合同无事实依据。
3、关于原告与案外人湖北甬信公司签订的《商铺租赁合同转让协议》是否对被告发生法律效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。即须经合同的相对方同意才发生概括转移的效果，意定概括转移成立后，合同原一方当事人才能退出合同的关系，承受人进入合同关系成立新的合同当事人。原告并未向本院提交相应的证据证明案外人湖北甬信公司将权利义务转让给原告时，经过了被告的同意，因此，该转让协议对被告并未产生法律效力。
综上所述，租赁合同与转租合同是两个独立的合同，因出租人即原告与次承租人即被告之间并无合同法上的权利义务关系，原告主张腾退房屋并支付租金的请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

驳回原告绿地集团荆州置业有限公司、荆州绿地商业管理有限公司的诉讼请求。
本案受理费525元，由原告绿地集团荆州置业有限公司、荆州绿地商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。

审判员 杨玲

书记员： 黄薇薇