绵阳市馨怡物业服务有限公司与曾代书物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告:绵阳市馨怡物业服务有限公司。住所地：绵阳市涪城区临园路东段*号。法定代表人李德宇，系公司总经理。委托诉讼代理人：袁浩，男，汉族，1993年3月17日出生，住四川省江油市，该公司员工。被告:曾代书，男，汉族，1948年9月21日出生，住北川羌族自治县。

原告绵阳市馨怡物业服务有限公司（以下简称馨怡物业公司）与被告曾代书物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月2日受理后,依法由审判员廖玲适用小额诉讼简易程序于2018年2月11日公开开庭进行了审理。原告馨怡物业公司的委托诉讼代理人袁浩，被告曾代书到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告馨怡物业公司诉称：原告绵阳市馨怡有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付物业服务费1232.84元，公共能耗费68元，违约金61.642元，共计1362.48元；2.案件受理费、公告费等费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年1月1日与北川县尔玛社区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定由原告向北川羌族自治县尔玛小区提供物业服务，物业服务等级为三级，物业服务费标准为0.4元/平方/月，违约金为按应缴纳费用总额的每日千分之五支付，另外，合同还依据四川省物业管理条例第六十七条的规定，约定每户每月按2元的标准支付单元楼道照明用电和公告照明用电费用。《物业服务合同》签订后，原告按约定提供了相应物业服务，被告为案涉小区B区4-1-301号房屋业主，该房屋建筑面积为90.65平方米，被告自2015年1月1日至2017年10月31日未缴纳物业服务费，共计34个月，故原告诉至法院。被告曾代书辩称：物业费未缴纳是事实，但是因为房屋顶部、墙面多处地方掉皮，同时该房屋是安置房，当时说物业费从一楼门面房的租金中扣除但一直未履行。本院经审理认定事实如下：被告曾代书所有的北川羌族自治县房屋属于政府安置房，该房是被告通过政府组织的公开摇号并按照规定缴付部分房款后取得的所有权。2014年1月，北川羌族自治县永昌镇尔玛社区业主委员会与原告与签订了《物业服务合同》，合同约定：选聘乙方（绵阳市馨怡物业服务有限公司）为尔玛小区一标段（A、B、C、G、H、F区）的业主提供物业服务；服务期限为：2014年1月1日至2016年12月31日；收费标准为：住宅0.40元/平方米/月，商业1.0元/平方米/月；服务质量与标准为：按《绵阳市普通住宅物业服务等级标准》三级提供物业服务。物业服务内容为：一、物业共用部份的维修、养护；二、物业共用设施的运行、维修、养护；三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的畅通；四、公共绿化的管理及养护；五、公共秩序维护，安全防范事项的协助；六、装饰装修的管理服务；七、车辆停放场地环境卫生维护；八、物业档案资料管理；九、为管理区域内业主和物业使用人提供以下物业有偿服务：业主物业专有设施的维护维修服务、室内清洁卫生，家政服务，车辆停放服务等有偿服务。有偿服务内容、服务标准、收费标准，乙方与接受有偿服务人另行约定；十、相邻业主共用的室内排水管道维修与疏通由共用业主承担；十一、主业专用的供水、供电、供气设施（以产区分割点为界）属主业所有的部分，其维护费用由业主承担。合同另约定：业主未能及时足额缴纳物业服务费和代收的相关费用，应按缴纳费用总额的5‰每日向原告支付违约金并及时缴清应缴费用；依据四川省物业管理条例第六十七条的规定，本物业管理区域内的单元楼道的照明用电和公共照明用电，按每户每月2元的标准向业主或物业使用人收取，统一向供电单位交纳，原告自负盈亏，价格上涨的由双方确定后公示并调整；收取车辆停放场地占用费，此费用不包括车辆及财产保管费用，物业公司不承担保管责任。合同签订后，原告向被告所在的小区提供了物业服务，被告自2015年1月1日起至2017年10月31日止未缴纳物业费及相关费用。经原告催收，被告至今未缴纳。上述事实有原告的营业执照复印件、被告身份证复印件、安置房交房通知书、《物业服务合同》、工作记录、《催缴通知单》及当事人的陈述等证据予以证实。

本院认为：原告与北川羌族自治县永昌镇尔玛社区业主委员会签订的《物业服务合同》是在平等自愿的基础上签订的，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，因被告系北川羌族自治县永昌镇尔玛社区的业主，《物业服务合同》对被告应当具有法律约束力。被告所有的房屋位于北川羌族自治县，原告为其提供了物业服务，被告应向原告支付物业服务费。根据《绵价费（2004）56号》文件及物业服务合同的约定，住宅物业费0.40元∕平方米∕月，被告从2015年1月1日至2017年10月31日共欠原告物业服务费1232.84元，公共能耗费68元。对于被告辩称的房屋内部掉皮、门面费抵扣物业费等问题，因其不属于物业服务公司服务范围及物业服务合同约定事项，故对此辩称，本院不予支持，被告从2015年1月1日至2017年10月31日应支付原告的物业服务费1232.84元，公共能耗费68元。另，原告作为物业服务公司，应加强物业服务人员培训，进一步提高物业服务质量和管理水平，同时被告所居住的小区属于新建小区，其基础设施和公共配套设施需要进一步的完善，被告也应给予原告公司一定的理解和支持，小区的物业环境也需要大家共同维护，据此原告主张的违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条、第一百六十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：

一、由被告曾代书在本判决生效后10日内支付原告绵阳市馨怡物业服务有限公司物业服务费1232.84元，公共能耗费68元,合计1300.84元；二、驳回原告绵阳市馨怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告曾代书负担。本判决为终审判决。

审判员　廖　玲

书记员：景田田