绥化市鼎丰物业管理有限公司与绥化市北林区安全局小区业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：绥化市鼎丰物业管理有限公司，住所地绥化市北林区南二西路新安小区11号。法定代表人：李宗驰，职务经理。委托诉讼代理人：王秀艳，女，1978年8月27日出生，住绥化市。委托诉讼代理人：张启波，黑龙江釜民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：绥化市北林区安全局小区业主委员会，住所地绥化市南三西路教堂广场西侧。负责人：纪建生，职务主任。

鼎丰物业公司上诉请求：1.撤销原判决第一项；2.一、二审案件受理费由安全局业委会承担。事实和理由：双方于2014年10月15日签订了物业服务委托书，约定了物业服务期限、收费标准等内容，并按照约定履行了物业管理义务，期间无违法之处。安全局业委会并未提供证据证实其主张，解除物业服务合同的诉讼请求于法无据，案涉物业服务委托书合法有效，应予履行，不应解除。综上，原审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院查明事实依法应予改判。安全局业委会辩称，1.案涉物业服务合同签订时未召开业主大会决定，侵害业主利益，违反法律规定，且签订人在签订物业服务合同时已经搬出小区，无权签订物业服务合同；2.案涉物业服务合同没有注明物业费收费具体标准和依据，鼎丰物业公司擅自提高收费标准，合同中对物业有关维修、管理、卫生、安保等具体的规定和要求不明确，且鼎丰物业公司长期占用小区锅炉房作为建筑办公室长期使用；3.根据法律规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。综上，鼎丰物业公司指责原审法院事实认定错误、适用法律错误没有事实及法律依据，依法应驳回其上诉请求，维持原审判决。安全局业委会向一审法院起诉请求：1、依法判决解除安全局小区原业主委员会主任与鼎丰物业公司违法签订的物业服务委托书；2.判决鼎丰物业公司返还非法占用业主的锅炉房；3.判决鼎丰物业对外出租锅炉房所得的10,000.00元租金如数返还给业主，并返还擅自多收的物业费；4.判决鼎丰物业公司擅自出卖业主的锅炉、水泵、电机等附属设施非法所得10,000.00元如数返还业主；5.判决鼎丰物业公司将擅自拆除的自行车棚恢复原样。原审法院认定，2014年10月15日，安全局业委会与鼎丰物业公司签订物业服务委托书一份，时间自2014年10月15日至2019年10月14日止，约定收费标准为：物业服务费用、二次供水加压费每户每月10元全年120元，公共照明费每年每户20元，卫生垃圾清运费每年每户36元，对保洁工作、保安工作及维修养护等均作了约定。并报绥化市公共事业管理处备案。现安全局业委会以双方签订的物业服务委托书未召开业主委员会表决通过，且协议内容约定不明确，鼎丰物业公司乱收费，擅自出租锅炉房、拆除自行车棚为由，要求解除物业服务委托书，返还锅炉房，给付出租锅炉房租金及出卖锅炉、水泵、电机所得价款，将擅自拆除的自行车棚恢复原样。审理中，鼎丰物业公司称已按合同约定履行了服务义务。此案经调解未果。原审法院认为，鼎丰物业公司系物业服务企业，于2014年10月15日与安全局业委会，签订物业管理服务合同，合同已履行至2018年，但安全局业委会以物业服务存在重大缺陷为由，要求解除物业合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因物业服务合同是一种典型的信赖合同，是业主基于信任委托物业公司办理服务管理事务来实现对物业的管理，其性质是委托合同，业主享有合同任意解除权，业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业决定，由业主委员会通知物业解除服务合同，解除通知到达物业公司，物业服务合同解除。现因安全局业委会、鼎丰物业公司双方意见分歧较大，合同已不能达到履行目的，故安全局业委会要求解除物业服务委托书，应准予。安全局业委会要求鼎丰物业公司返还非法占用的锅炉房及出租锅炉房所得租金、返还出卖锅炉、水泵、电机所得价款，将拆除的自行车棚恢复原样，因未提供有效证据证实该部分主张，故不予支持。鼎丰物业公司辩解理由不成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国合同法司法解释》（二）第二十六条之规定，判决：一、解除安全局业委会与鼎丰物业公司于2014年10月15日签订的物业服务委托书；二、驳回安全局业委会其他诉讼请求。案件受理费300元，由鼎丰物业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。安全局业委会对鼎丰物业公司举示的照片8张真实性无异议，但主张系业主自行整理小区卫生，与鼎丰物业公司无关；鼎丰物业公司在庭后对安全局业委会二审中提交的业主联名签字表予以认可。因双方当事人对二审中举示证据均无异议，故本院对上述证据予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：绥化市北林区安全局小区共有业主70户，其中住户66户，商户4户。根据安全局业委会二审举示业主联名签字表，61户业主均在该签字表中签字，对该表中签字的真实性鼎丰物业公司予以认可。安全局业委会成立于2017年12月29日，并在绥化市北林区物业管理处备案。除上述事实外，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本案争议的焦点问题是：安全局业委会与鼎丰物业公司签订的物业服务委托书应否解除。
上诉人绥化市鼎丰物业管理有限公司与被上诉人绥化市北林区安全局小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服绥化市北林区人民法院（2018）黑1202民初1492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年9月27日公开开庭审理了本案。上诉人绥化市鼎丰物业管理有限公司（以下简称鼎丰物业公司）的委托诉讼代理人王秀艳、张启波，被上诉人绥化市北林区安全局小区业主委员会（以下简称安全局业委会）的负责人纪建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，安全局业委会与鼎丰物业公司签订的物业服务委托书虽未经全体业主同意，但因该物业服务合同已经履行多年，故该合同依法成立并合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，安全局小区共有业主70户，其中61户业主均在安全局业委会举示的安全局小区业主联名签字要求解除与物业的服务委托书签名表中签名，要求解除与鼎丰物业公司之间签订的物业服务委托书。根据上述规定，选聘和解除物业服务企业，应经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因鼎丰物业公司对安全局业委会举示的签名表予以认可，在安全局小区61户业主均同意解除与鼎丰物业公司签订的物业服务委托书的情况下，该人数符合《中华人民共和国物权法》第七十六条确定解除物业服务合同的条件，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”的规定，现安全局业委会要求解除与鼎丰物业公司签订的物业服务委托书符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，鼎丰物业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300.00元，由绥化市鼎丰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。