索某某与辛某彬农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：索某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住磁县。
委托诉讼代理人：王明路，河北滏潮律师事务所律师。
被告：辛某彬，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住磁县。

原告索某某与被告辛某彬农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告索某某及其委托诉讼代理人王明路到庭参加诉讼，被告辛某彬经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
索某某本院提出诉讼请求：1.判令辛某彬继续履行清退房款协议，退还索某某购房款99470元和违约金19894元，共计119364元；2.案件受理费由辛某彬承担。事实和理由：2012年12月22日，索某某与辛某彬签订购房合同，索某某向辛某彬交纳了购房款142099元，后因辛某彬原因致使购房合同不能履行。2014年5月21日，双方再次签订一份清退房款协议，辛某彬按照约定退还索某某预交房款的30%，即42629元。此后，经多次催要，辛某彬均以现在没钱，随后退钱为由予以搪塞，辛某彬不按照协议约定履行退还购房款的义务，属于违约行为。为维护自己的合法权益，依法诉至法院，望法院支持索某某的诉讼请求。
辛某彬未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
索某某围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.索某某身份证复印件一份，证明其诉讼主体资格；2.购房合同一份，证明索某某与辛某彬于2012年12月22日签订购房合同，购买永泰花园住房一套；3.2012年12月29日收款收据一份，证明索某某向辛某彬交纳购房款142099元；4.清退房款协议一份，证明双方签订的购房合同已经解除，辛某彬按照该协议退还房款及不履行该协议应承担违约责任；5.2014年5月24日收据一份，证明辛某彬退还索某某预付房款30%即42629元。本院经审查认为，上述证据真实、合法且与本案有关联，本院予以认定。
本院经审理认定事实如下：2012年12月22日，索某某与永泰花园项目部签订《永泰花园购房合同书》，索某某购买永泰花园（磁县迎宾西路与107国道交叉口西南角）2号楼5单元502室，面积99.43平方米，总房款为142099元。2012年12月29日，索某某向永泰花园项目部交纳购房款142099元。后因合同无法履行，经磁县人民政府和有关部门协调，永泰花园项目部与索某某于2014年5月21日签订《关于清退房款协议》，约定：（一）第一次退还房款30%，退款时间（2014年5月22日-25日）。（二）剩余房款70%于2014年12月31日前退清，逾期未能退房款70%，未退部分按20%支付违约金。辛某彬代表永泰花园项目部在该协议上签名。2014年5月24日，索某某收到退房款42629元。2015年-2017年辛某彬分三次分别给付索某某现金2000元、1800元、300元，之后未再向索某某付款。
另查明，永泰花园项目系辛某彬个人承建，永泰花园项目部未在工商部门登记，该项目未办理审批手续。

本院认为，辛某彬未经有关部门审批即承建房屋并对外销售，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，永泰花园项目部与索某某签订的《永泰花园购房合同书》应属无效合同，因永泰花园项目系辛某彬个人承建，故出卖人辛某彬应当将取得的房屋价款返还给买受人索某某。且双方已于2014年5月21日签订了《关于清退房款协议》，该协议系双方在购房合同不能履行的情况下，就清退房款达成一致的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，应属合法有效。协议签订后，辛某彬已依约向索某某退还房款42629元，剩余房款99470元辛某彬应依约继续履行清退义务。因此，索某某要求辛某彬退还其购房款99470元的诉讼请求，本院予以支持。因双方在《关于清退房款协议》中明确约定，“剩余房款70%于2014年12月31日前退清，逾期未能退房款70%，未退部分按20%支付违约金”，而2014年12月31日到期后，辛某彬未依约清退剩余70%的购房款，故已构成违约，应当按未退部分房款99470元的20%向索某某支付违约金19894元，因2014年12月31日之后辛某彬已给付索某某现金4100元，故该部分款项应当在应付违约金中扣除，即辛某彬应当向索某某支付违约金15794元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告辛某彬于本判决生效后十日内向原告索某某退还购房款99470元，并支付违约金15794元；
二、驳回原告索某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2687元，由原告索某某负担90元，被告辛某彬负担2597元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审判员 刘爱霞

书记员： 郑丽娜