米某某与河北燕某市场建设有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告米某某。
委托代理人刘明珠，河北世纪三和律师事务所律师。
被告河北燕某市场建设有限责任公司。住所地：石家庄市桥西区长丰路4号。
法定代表人焦杰一，该公司经理。

原告米某某诉被告河北燕某市场建设有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告米某某及其委托代理人刘明珠到庭参加诉讼，被告河北燕某市场建设有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告米某某诉称，2007年5月4日原、被告经协商签订安佳国际家居购物广场房屋（商铺）转让合同和返租协议，转让合同约定被告将坐落于定州市南门街西侧第二号展馆二层A区046、047号房铺转让给原告，转让房价76000元。返租协议约定原告所购买被告的房铺由被告租赁经营，时间为2007年10月31日至2013年10月31日共计六年。年返租率为总房款的（7%）（8%）（9%）（10%）（11%）（12%），租金收益每季度结算一次。
原告于2007年5月4日付清商铺款项76000元，被告按返租协议向原告返还租金至2011年10月31日，2011年11月1日后的租金未付。
原告按合同约定要求被告办理房产证，但被告拖延。经原告调查得知，被告销售市场商铺，至今未办理商品房预售许可证。且市场商铺消防和工程竣工验收以及商铺产权证至今未办，所以原告房产证根本不能办理。
正是由于被告的违法行为，导致转让合同无效，过错在于被告，被告应承担法律责任。要求依法判令：一、原、被告订立的房铺转让合同无效，被告退还原告购房款76000元及其利息损失；二、解除原、被告订立的返租协议，判令被告给付拖欠原告的租金17480元。
被告河北燕某市场建设有限责任公司未答辩。
经审理查明，2007年5月4日原、被告签订安佳国际家居购物广场房屋（商铺）购房合同，原告购买被告开发的位于定州市南门街西侧第二号展馆二层A区046、047号房铺，价格为76000元。同时原、被告签订了返租协议，约定原告所购买被告的商铺由被告同一经营，被告付原告租金。期限自2007年10月31日至2013年10月31日，年返租率分别为总房款的7%、8%、9%、10%、11%、12%，共计总房款的57%，六年返租共计43320元。2007年10月31日至2011年10月31日的租金25840元被告已给付原告。2011年11月1日至2013年7月1日的租金14440元被告未给付。原告提交了2007年5月4日的房屋转让合同及付款发票及银行对帐单一份。
另查明，被告销售的本案诉争的商铺，至今未办理商品房预售许可证，且商铺消防和工程竣工验收至今未办理。原告提交了定州市住房和城乡建设局的证明一份及关于安佳国际购物广场相关情况的说明一份。

本院认为，被告河北燕某市场建设有限责任公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下，2007年5月4日与原告签订安佳国际家居购物广场房屋转让合同，将该广场二号展馆二层A区046、047号房屋转让给原告，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告签订的房屋转让合同无效。合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中被告应承担全部过错责任，故被告应返还原告所交的购房款76000元。原告因买卖合同所取得的房产也应当返还，但由于双方又签订返租协议，该房产由被告实际占用，故原告不再返还。2007年5月4日原、被告双方签订的返租协议，因双方买卖协议无效，也应无效。被告自2011年11月1日至今的租金未给付，原告要求被告支付2011年11月1日至2013年7月1日拖欠的租金14440元，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告此请求应参照该规定予以处理。商铺转让合同无效后，原告主张被告赔偿其利息损失，因在原、被告双方签订商铺买卖合同的同时，双方又订立返租协议，原告有租赁费或房屋占用费，对原告主张的2013年7月1日前的购房款利息，本院不予支持，此后购房款的利息损失，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

一、2007年5月4日原、被告签订的安佳国际家居购物广场房屋（商铺）转让合同无效；
二、原、被告2007年5月4日签订的返租协议无效；
三、被告河北燕某市场建设有限责任公司返还原告米某某购房款76000元并支付利息（自2013年7月2日至判决书限定的履行日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、被告河北燕某市场建设有限责任公司给付原告米某某房屋占有使用费14440元；
以上三、四项限判决生效后五日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2137元，由被告河北燕某市场建设有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判长 张淑惠
审判员 刘罗扣
审判员 杨建立

书记员： 李惠英