符某某与海南金某物业管理有限公司物业费纠纷民事一审判决书

原告海南金某物业管理有限公司。
法定代表人王岸表，总经理。
委托代理人狄载阳，该司法律顾问。
被告符某某。

原告海南金某物业管理有限公司（以下简称金某公司）与被告符某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈少燕独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人狄载阳与被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年12月15日，我司与海口市人民政府办公厅签订《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》，合同期限为五年，自签订之日起至2010年12月14日止。期间我司按合同约定为小区提供了相应的服务。合同期满后，在没有新的物企接管前，我司又继续服务了三个月。五年多来，由于小区部分业主拖欠或拒交物业费，致使我司亏损累累，实在无法继续经营下去，不得已于2011年3月15日撤出小区。期间，我司曾多次向业主催讨欠费，但屡遭推脱或拒绝，某些业主甚至命保安阻止催讨人员进入小区。我司认为，被告的行为已严重损害了我司的利益，根据《物业管理条例》第六十七条和《海南经济特区物业管理条例》第六十八条的规定，特此提起诉讼，请求依法判令：1、被告立即支付拖欠物业费2418.00元；2、被告支付滞纳金3790.80元（按拖欠之日起每日1‰计算，从2006年1月1日起至支付欠款之日止，暂计至2012年9月30日）；3、被告承担本案诉讼费。
被告辩称，1、原告起诉的诉讼主体不合格。根据民事诉讼法第108条规定，起诉必须符合四个条件，其中两条为：原告是与本案直接利害关系的公民、法人和其他组织；要有明确的被告。原告是否有合格的法人身份值得审查，但原告与业主的法律关系确实不存在，据此，双方没有直接的利害关系。2、关于化工宿舍XXX房业主的说明。我和化工宿舍楼其他业主一样，接受本单位聘用退休人员、待业青年组成的管理小组的管理服务，缴纳管理费用。3、原告提出的事实和理由不真实，无根据，依据的《海南经济物业管理条例》于2000年1月1日已废止。海口市新华南路XX号小区居住着很多单位和企业的人员，通过房改，他们是该居住房屋的所有权人，也就是《物业管理条例》和《海南省住宅区物业管理条例》有关规定的业主。至今，化工宿舍的所有业主，没有与他人签订“物业服务合同”而是采取自治管理。海口市新华南路XX号小区至今也没有成立“业主大会”。根据《海南省住宅区物业管理条例》第八条规定，业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构，其职权之一“批准或终止物业管理委托合同”。因此，2005年12月15日，原告与海口市人民政府办公厅签订“海口市政府住宅小区物业管理服务合同”对化工宿舍全体业主没有约束力，是原告将市政府与其签订合同强加于其他业主。退一步说，原告认为化工宿舍的业主，拖欠5年多的物业费，也早已超过法律保护的诉讼时效。事实是原告与市政府签订物业服务合同，也早己收取该服务费用，因原告经营不善，无法生存，想方设法从弱势群体的业主身上收取费用。4、事实的真相是：海口市化学工业局行政原属海口市人民政府管理。自1988年建省后，海口市化学工业局经海口市人民政府批准改为海口市化学工业发展总公司（企业）。从此海口市人民政府有关管理部门不把海口市化学工业发展总公司（海口市新华南路XX号、市政府大院里的化工宿舍楼）列为管理范围，房屋管理维修、水电、卫生等从未过问，在这种情况下，海口市化学工业发展总公司化工宿舍楼自我管理，选出管理领导小组负责该宿舍的管理代收代付水电费及清洁卫生、安全等工作，管理小组组长：林明苑、组员：韩持光（退休人员）、潘家风（退休人员）、吴惠爱（退休人员）、韩玉桂（待业青年），聘用退休人员、待业青年负责水电代收代付工作，工资补贴从管理费中开支，水电费支付维修费用、清洗水池及化粪池的收据全部存放现复印部分当证据。原告与海口市人民政府办公厅签订“物业管理服务合同”，对海口市化工发展总公司宿舍楼没有任何法律效力，在此之前也没有任何部门与化工宿舍楼管理小组联系与协商，现原告起诉化工宿舍楼22号业主欠缴物业管理费是无效的。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，合同订立原则必须是双方自愿平等协商订立，任何一方不能强加给另一方，直至原告提出诉讼，我们22户业主从未见过该合同规定的权利和义务关系到我们业主切身利益，因此我们决不承认与原告的合同关系，更没有存在拖欠管理费与滞纳金的问题，因此无论是合同签订方，还是实际管理方，原告起诉主体都不应该是我们22户业主。我们现根据事实和法律，为维护我们的合法权益，请人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年12月15日，原告与海口市人民政府办公厅签订了一份《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》（甲方为海口市人民政府办公厅，乙方为原告），约定：一、甲方将所属的龙昆北、新华南住宅小区委托给乙方实行物业管理服务；二、第二条物业基本情况：物业类型：住宅楼座落位置：1、龙昆北小区海口市龙昆北路XX号。2、新华南小区海口市新华南路XX号，建筑面积：60000平方米，其中龙昆北小区住宅建筑面积20000平方米，新华南小区住宅建筑面积40000平方米；三、第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；四、第二章委托管理事项第四条房屋建筑共用部分的日常维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条共用设施设施的维修、养护、运行和管理。第六条市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和管理。第八条公共环境卫生，包括公共场所、房屋公共部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第九条交通与车辆停放秩序的管理。第十条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。第十二条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费、设备设施日常维修养护费；2、水电费（代收代缴）；3、车辆停放管理费；4、甲乙双方委托收取的其它费用；五、第三章委托管理期限第十五条委托管理服务期限为五年。自2005年12月15日起至2010年12月14日止；六、第五章物业管理服务质量第十八条：乙方需按下列约定，实现目标管理。1、房屋外观：制止乱涂、乱画、乱贴、乱挂，保持房屋外观整洁。2、设备运行：配备专职人员，制订供水供电设备的运行管理制度，建立设备运行记录，发现故障或不安全因素及时排除处理，确保设备安全运行。3、房屋及设施、设备的维修、养护：负责对房屋三漏（厕所漏水、管道漏水和天面漏水）的维修处理，有计划安排房屋的修缮、维护，提高房屋的完好率，延长使用年限。加强对供电设备、线路的日常维护和检修，及时排除故障，确保供电系统安全运行，保障业主和物业使用人的正常用电。加强对供水设备、管路、水池、阀门、水表等日常的检修和保养，确保正常供水。4、公共环境每天清扫公共楼道、停车场、绿地、庭院、公共卫生间两次，确保小区环境的整洁、舒适；每天为业主和物业使用人清运垃圾；每月灭鼠、灭蝉、灭蚊一次；每半年对排污、雨水管道、化粪池等排水系统维护一次；每半年对蓄水池清洗消毒一次，确保饮水卫生；制止小区内乱搭、乱建、乱丢、乱扔、乱放、乱堆，保持区内整洁、文明、舒适。5、绿化：根据天气情况，不定期对公共绿地（草坪、树木、花卉）进行浇水，定期杀虫、施肥、修剪、养护。6、交通秩序：小汽车、摩托车、单车按指定车位存放，凭证取车，制止车辆乱停乱放，维护小区良好的交通秩序。7、保安：从乙方企业中选派品行端正、责任心强、身体健康的员工担任。小区内实行24小时值班、巡视制度。加强小区内车辆的安全管理，凭证验放车。8、非外线故障原因造成突然停水停电的设备或线路急修，应在30-60分钟内抢修完毕，小修应在2-3小时内完成；七、第六章物业管理服务费用第十九条收费标准：1、综合物业管理服务费由乙方按房屋面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取，其中0.10元／月／平方米为公共设备设施日常维修养护费。2、水费和电费住户或用户水价按1.30元／吨＋排污费＋公摊收取，电价按0.60元／度＋公摊收取，公摊办法按海口市物价局（2000）09号文《海南省物业小区公共水电分摊办法》执行。此后随物价部门水价、电价单价标准变动作相应调整。3、车辆停放管理费。4、管理服务费标准的调整，按《海南省物业管理收费规定》，根据乙方提供服务的项目、内容、性质、特点，由乙方提出，报甲方审定。5、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。第二十条收费起始时间每月的5日为收取当月的物业管理费、公共设备设施日常维修养护费及上月的水电费时间。上述合同签订后，原告遂进驻上述两小区，为被告提供相应的物业管理服务。上述合同期满后，原告继续为被告服务到2011年3月15日才撤出上述两小区。原告于2012年11月30日向本院提起诉讼。
另查，海口市龙昆北路XX号及海口市新华南路XX号两住宅小区历史上一直为海口市政府的住宅小区，在原告进驻管理上述两小区之前，一直由海口市政府办公厅进行管理。被告居用的化工-201室面积66.32平方米，按每平方米0.65元计每月应缴纳的物业管理费为43.11元，自2006年1月开始拖欠原告物业费起至2011年2月止连续62个月计算，共计2672.82元。
庭审中，被告向本院提交水电及管理费的《收款收据》，以此证明被告自行管理，自行缴纳水电及管理费，不是原告收取的。
上述事实有《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》、房产信息清单、《收款收据》、庭审笔录、询问笔录、质证笔录及当事人的陈述在卷为凭，足以认定。

本院认为，一、关于原告与海口市政府办公厅签订的《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》的效力问题。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律的强制性规定，同时参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本案的两住宅小区一直以来未成立业主委员会，所以在该两小区未成立业主委员会之前，海口市政府办公厅一直以来作为上述两住宅小区的实际管理者，其有权与原告签订上述合同，所以原告与海口市政府办公厅签订的《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》应认定为有效合同，应对原告及两小区的所有业主均有约束力，原告进驻该两小区并为被告提供相应的物业管理服务，被告作为合同的受益者，理应支付相应的管理费用，所以原告起诉要求被告支付物业管理费有理，应予以支持。但因原告主张的物业管理费2418.00元少于实际所欠的物业管理费，所以应照准原告主张的物业管理费2418.00元。
二、关于被告抗辩原告的诉讼已过诉讼时效问题。原告提供物业服务收取物业费的方式虽然是月结，但被告自2006年1月开始就一直拖欠原告物业管理费，在合同的履行期内被告的行为属于连续的违约状况，而履行期满后，原告仍一直为被告提供物业服务至2011年3月15日止，所以原告主张被告支付管理费的诉讼时效应从2011年3月15日开始计算，原告向本院提起诉讼时间为2012年11月30日，并未超过两年的诉讼时效，所以被告抗辩原告的诉讼已超过诉讼时效的请求，本院不予支持。
三、关于被告提出的其居用的房屋由其自行管理的问题。原告与海口市政府办公厅签订的《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》中已明确规定了原告对小区管理应履行的职责，被告未经原告同意自行对其居用的房屋进行诸如收取水电、楼内卫生清理等行为，是被告个人的行为，与原告应履行的职责无关，被告认为原告未向其提供物业管理并以此为由而拒付管理费无理，本院不予支持。
四、关于滞纳金的问题。被告逾期未支付物业费违反了合同约定，应当支付滞纳金。但该合同约定的滞纳金为每日1‰过高，应予以调整。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院将滞纳金的标准由每天的1‰调整为按中国人民银行同期贷款利率基础上加收30%计算。原告主张从2006年1月1日起计算滞纳金，但从2006年1月1日起至原告撤出小区期间，原告没有向被告进行过催收，所以滞纳金的计算应从原告终止服务、撤出小区之日即2011年3月15日起，以物业欠费本金计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：

一、限被告符某某于本判决生效之日起十日内向原告海南金某物业管理有限公司支付物业费2418.00元及滞纳金（计算方式：从2011年3月15日起至本判决限定履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率基础上加收30%计，以被告未付物业费的本金2418.00元算）；
二、驳回原告海南金某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，减半收取受理费25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。

审判员 陈少燕

书记员： 王晓静