竹溪长彬房地产发展有限公司与魏某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：
竹溪长彬房地产发展有限公司，住所地：竹溪县城关镇鄂陕大道942号（原建设路277号）。
统一社会信用代码：91420324679790925M。
法定代表人：伍长彬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张建明，
湖北车城律师事务所律师，其代理权限为特别授权，包括：代为放弃、变更诉讼请求，代为调解，代为签收法律文书等。
被告：魏某，男，****年**月**日出生，汉族，住湖北省江陵县，现住十堰市。
委托诉讼代理人：王士峰，
湖北紫霄律师事务所律师，其代理权限为特别授权，包括：代为承认、反驳诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，申请执行、代领执行款物、签收法律文书。
原告

竹溪长彬房地产发展有限公司（以下简称长彬公司）与被告魏某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长彬公司的委托诉讼代理人张建明，被告魏某及其委托诉讼代理人王士峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长彬公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告2013年12月25日签订的《商铺租赁合同》；2.被告在判决生效后十日内一次性付清拖欠的房租730631元（其中：被告尚欠2017年5月31日前租金617075.95元，预收商铺2017年6月1日后租金113555.35元，应交付原告）；3.支付逾期付款违约金401099元（自2017年1月1日计算至2017年3月12日，共74天，减去7天的宽限期，实际65天，被告余欠租金617075.95元，按日1%计算）。2017年3月13日起，至还清款项之日止的违约金另行计算。违约金没有按实际违约情况全部计算，保留诉讼权利；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月25日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：被告租赁原告位于竹溪县××大道××号（塞纳左岸）1号楼、2号楼、3号楼、4号楼一、二层商铺（毛坯房）进行商业经营，建筑面积5183平方米，从2015年1月1日起计算租金，年租金为1679434元；2014年8月1日前预交2015年上半年租金，2014年12月1日预交2015年下半年租金，2015年12月31日前预付2016年全年租金，2016年12月31日前预付2017年全年租金，以后以此类推，一年一付；无故拖欠租金，甲方（原告）给予乙方（被告）7天的宽限期，自第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%收取滞纳金……由此产生的一切不良后果由乙方自行承担；乙方在本合同签订后当日向甲方支付保证金100000万元，合同期满后乙方对甲方没有债务，甲方退还保证金。合同签订后，原告带被告查看了租赁的商铺（毛坯房），告知其可以随时进场装修，被告于合同签订当天交纳了保证金100000元。2014年7月，因原告需继续使用包含在被告所承租房屋总面积内的售楼部，双方口头约定，从被告租赁商铺总面积5183平方米中减去售楼部使用面积371平方米，实际出租面积变更为4812平方米，实际年租金变更为1510248元。在合同履行过程中被告多次违约，原告通过电话、书面发函等方式向被告催收拖欠租金，被告以亏损为由至今仍未给付完毕。2017年3月，被告要求解除合同，原告口头同意，但要求被告先付清所欠租金，后双方分别于2017年5月31日和2017年6月1日，办理了退房交接手续，对被告实际租赁期间拖欠租金和退还预收租金事宜，双方多次协商未果。为此，原告具文起诉，请求支持其前列诉请。
被告魏某辩称：1、原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2017年3月12日解除，原告在起诉书中已经认可；2、被告是否欠原告租金不明确，由法院审理后确认。虽然合同约定的房屋租赁关系从2014年1月1日起计算，但出租房屋2014年6月27日才通过消防验收，7月10日安装好门，房屋租赁合同应从2014年7月1日起开始计算，再按合同约定扣除1年免租期，被告不欠原告租金；3、《商铺租赁合同》没有约定违约金。合同第四条第四项约定的是滞纳金，原告不是行政机关，收取租赁费也不是行政征收，无论被告是否违约，都不应支付滞纳金。综上，应驳回原告的诉讼请求。
原告长彬公司围绕诉讼请求依法提交了《商铺租赁合同》复印件1份、《关于合同租赁面积和租金调整的通知》复印件1份、魏某支付租金的财务凭证复印件22份及租金交纳汇总表1份、魏某与商铺业主签订的租赁合同及长彬公司与商铺业主签订的补充协议复印件各6份、商铺业主证明4份、退租房屋移交表复印件1份、长彬公司催收欠款通知和函件复印件3份、发给魏某的函复复印件1份；被告魏某围绕抗辩意见依法提交了《商铺租赁合同》复印件1份、消防验收意见书复印件1份、商铺业主柯友祥书面证明原件1份、损失明细原件1份。本院组织双方当事人对上列证据进行了质证，对双方无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，对有异议的证据评析如下：
被告魏某对原告长彬公司提交的《商铺租赁合同》中关于滞纳金的约定提出异议，认为，滞纳金属于行政征收范围，不属于民事合同调整范围，不能证实被告应按该约定向原告支付违约金。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》中除约定滞纳金外，未约定其他违约责任，滞纳金应视为违约金，但该滞纳金约定的比例明显高于相关法律规定，且原告未提供实际损失数额或损失计算方法，可参照相关规定酌情计算违约金。故被告异议理由部分成立，对原告提出合同中滞纳金的约定应视为违约责任约定的证明目的予以支持，对其提出按日1%计算违约金的证明目的不予支持；被告魏某对原告长彬公司提交的租金汇总表、商铺业主合同及补充协议、商铺业主证明、催收函和催收通知的证明目的提出异议，认为，租金汇总表是原告自行计算的，无被告签字确认，商铺业主与被告签订的合同及商铺业主与原告签订的补充协议及商铺业主证明，只能证明双方的租赁关系，催收函和催收通知只是原告单方出具的函件，均不能证实被告尚欠原告租金及欠款数额。本院认为，因双方未进行租金结算，被告是否尚欠原告租金及欠款数额，不能仅以原告提交的租金汇总表、商铺业主合同及补充协议、催收函和催收通知予以确认，应按双方合同约定及相关票据据实计算。故被告异议理由部分成立，被告尚欠原告租金及欠款数额，应当按照合同约定及相关证据材料据实计算。

原告长彬公司对被告魏某提交的十堰市公安消防支队建设工程消防验收意见书复印件的真实性和证明目的均提出异议，认为，该意见书不是原件，无法辨别真伪。合同约定原告交付的是毛坯房，即使该意见书是真实的，也不能支持被告提出因原告的主体工程未通过消防验收，导致所租商铺被消防部门责令停止装修，不能及时开业经营而造成了经济损失的证明目的。经本院核对，该意见书系消防部门出具，对其真实性依法予以采信，因合同对消防验收事宜未作出约定，故原告异议理由成立，对被告的证明目的依法不予支持；原告对被告提交的损失明细表的证明目的提出异议，认为，该损失明细表系被告自行编造计算，无原告签字确认，且原告已补偿被告相关损失20000元，被告即使有其他损失，也与原告无关，被告要求以自行计算的损失款抵偿租金的理由不能成立。本院认为，被告提交的损失明细表无原告签字确认，不能证实其实际损失及损失形成原因，原告异议理由成立，对该证据依法不予采信。
结合当事人提交的证据及庭审查明的情况，本院认定事实如下：2013年12月25日，原告长彬公司与被告魏某签订《商铺租赁合同》1份，约定：1、房屋面积及现状：长彬公司将位于竹溪县××大道××号塞纳左岸1号楼、2号楼、3号楼、4号楼一、二层商铺出租给被告魏某，建筑面积5183平方米，出租房屋为毛坯房；2、租期及用途：租赁用途为商用，2014年1月1日前原告向被告交付房屋，租期为10年，即自2014年1月1日起至2024年12月30日止，其中自2014年1月1日起至2014年12月30日止为免租期，共12个月；3、租金及支付方式：该商铺一层面积为2591.72平方米，租金38元/平方米/月，二层面积为2591.72平方米，租金16元/平方米/月，每年租金共计1679434.00元。租金自2015年1月1日起计算，实行预付制，被告在2014年8月1日前向原告预付2015年1月1日至2015年6月30日期间的房租，2014年12月1日向原告预付2015年7月1日至2015年12月30日期间的房租，2015年12月31日前向原告预付2016年1月1日至2016年12月30日期间的房租，2016年12月31日前向原告预付2017年1月1日至2017年12月30日的房租，以后一年一付，以此类推；4、违约责任：被告必须按照约定向原告缴纳租金，如无故拖欠租金及物业管理相关费用，原告给予被告7天的宽限期，从第8天开始原告有权向被告每天按实欠租金的1%收取滞纳金；5、房屋租金保证金：被告在本合同签订后当日向原告支付保证金100000元；6、装修：被告的装修方案必须提前10天交付原告审核，所用装修材料必须符合国家防火及环保方面的要求。合同签订后，魏某支付了100000元保证金，长彬公司将房屋交付给魏某使用。2014年8月，因原告需继续使用包含在被告所承租房屋总面积内的售楼部，双方口头约定，从被告租赁商铺总面积5183平方米中减去售楼部使用面积371平方米，实际出租面积变更为4812平方米，实际年租金变更为1510248元（月租金为125854元，日租金为4137.67元）。房屋交付后，魏某于2014年2月开始组织商铺装修，因部分商铺涉及消防验收问题致使装修工程一度停止。2014年6月27日，十堰市公安消防支队向长彬公司出具了建设工程消防验收意见书，2014年7月魏某承租的商铺全部正式营业。2017年3月12日，魏某书面通知长彬公司，要求解除《商铺租赁合同》，2017年4月1日，长彬公司向魏某发出《关于魏某“解除商铺租赁合同通知书”的函复》，要求魏某先履行合同，付清尚欠租金；尽快派人来长彬公司处理解除合同事宜。2016年5月20日、2017年5月18日，长彬公司先后两次向魏某发出《催收通知》，要求魏某及时付清拖欠租金。2017年5月26日和6月1日，原告与正在经营的4户商铺分别签订了补充协议，终止被告与各商铺的租赁关系，原告与各商铺重新建立租赁关系。2017年5月31日经双方协商，一致同意解除《商铺租赁合同》，被告同时将其它承租商铺退还给原告，双方在《退租房屋移交表》上签字确认。2017年7月12日，原告再次书面通知被告交纳尚欠租金，并要求其承担违约责任。
按照合同约定，自2015年1月1日至2017年5月31日，被告应给付原告商铺租金3649766元（计29个月，月租金为125854元），截止2017年5月31日，被告实际给付原告租金3000496元，扣除2017年5月31日前租期届满的两家商铺不需交纳的租金27583.56元和原告同意补偿给被告的租金20000元，被告尚欠原告租金601686.44元。另外，合同解除时，被告已收取4家商铺2017年6月份以后租金118581.11元，未交付给原告。被告共应给付原告租金720267.55元，至今未给付，原告具文起诉，要求被告给付所欠租金，并按合同约定承担违约责任。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告魏某自愿与原告长彬公司签订租赁合同，应当按照合同约定支付租金。经双方协商一致，被告于2017年5月底将所租商铺退还给原告，原告与各商铺业主重新确定租赁关系，原、被告协商解除租赁合同，合同解除后，被告已收取的各商铺业主2017年6月以后的租金应当交付给原告。故原告要求被告给付尚欠租金601686.44元及收取各商铺业主2017年6月以后的租金113555.35元（实际计算金额为118581.11元，原告诉请自认金额为113555.35元），计款715241.79元的诉请，合法有据，本院予以支持。原告自2015年1月1日起计算租金，已扣除1年的免租期，被告提出尚应扣除消防验收期租金和因此给被告造成的经济损失的抗辩意见，不符合合同约定，且未提供相关证据予以支持，对该抗辩意见本院不予采纳。被告逾期未给付租金已构成违约，按照合同约定，自逾期第八天起，按逾期金额的日1%计算滞纳金，该约定应视为违约责任约定，但计算标准明显高于相关法律规定，且原告未提供因被告违约所造成的实际损失数额或者计算依据，本院酌定按
中国人民银行同期同类贷款利率计算违约损失，由被告承担违约责任。故对原告要求被告承担违约责任的诉请部分予以支持，对被告提出违约金计算标准过高的抗辩意见予以采纳，对其提出双方未约定违约责任的抗辩理由不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、原告
竹溪长彬房地产发展有限公司与被告魏某20**年12月25日签订的《商铺租赁合同》于2017年5月31日解除。
二、被告魏某应给付原告
竹溪长彬房地产发展有限公司租金715241.79元及违约金（以合同解除前尚欠租金601686.44元为基数，按
中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年1月9日起计算至租金清偿完毕之日止），限本判决生效后三十日内支付完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
三、驳回原告
竹溪长彬房地产发展有限公司的其它诉讼请求。
案件受理费14986元，减半收取7493元，由被告魏某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。

审判员 贺荣明

书记员： 叶红