竹山金某置业有限公司与黄某某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：竹山金某置业有限公司。住所地：湖北省竹山县城关镇千福广场。
法定代表人：钟辉，经理。
委托诉讼代理人：范菊香，湖北文润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：全文，湖北文润律师事务所律师。
被告：黄某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住湖北省竹山县。
委托诉讼代理人：李倩，湖北正星律师事务所律师。

原告竹山金某置业有限公司（以下简称金某公司）与被告黄某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，被告黄某某申请追加其妻张吉平为第三人参加诉讼，本院未予准许。2018年11月7日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金某公司的委托诉讼代理人范菊香、全文，被告黄某某及其委托诉讼代理人李倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金某公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行购房协议，立即支付购房款828万元，并自2016年4月29日起按年利率24%赔偿损失；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月29日，被告黄某某与原告金某公司签订《金某凤凰城购房协议》，约定黄某某以团购的方式购买金某公司开发的金某凤凰城一期2＃楼1—4层总面积为2577.29㎡商品房，团购价为928万元，在签订购房协议时一次性按揭支付等内容。协议签订后，被告除支付了100万元外（2015年5月16日支付订金20万元，2016年4月29日付30万元，2016年7月30日付50万元），尚欠828万元购房款一直不予支付，并于2016年7月对房屋进行装修。金某公司多次催促被告履行无果，特依法起诉。
被告黄某某辩称：原、被告所签订的《金某凤凰城购房协议》，实际上是为金某公司欠黄某某之妻张吉平民间借贷债务提供的担保，金某公司在借款到期后未履行还款责任，存在违约行为；原告金某公司至今未按协议交付讼争房屋；原告诉请赔偿损失无法律依据，相反，原告却给被告造成了2948340元的经济损失。综上，如原告解决了被告之妻的借款及被告的损失问题，被告可考虑继续履行购房协议，否则，被告不同意购房。
本院经审理认定事实如下：原告金某公司于2014年开发建设竹山金某凤凰城房地产项目。2015年5月13日取得该项目A1＃—A7＃楼商品房预售许可证【鄂竹房字（2015）04号】。2015年5月16日开盘销售时，被告黄某某认购了2＃楼第四层6套住房，签订了6份商品房认购书，支付了20万元定金。2016年4月29日，双方签订《金某凤凰城购房协议》，约定黄某某以团购的方式购买金某公司开发的金某凤凰城一期2＃楼临河堤1至4层总面积为2577.29㎡商品房（包括2015年5月16日认购的上述6套房屋，其中一楼409.13㎡，二楼746.51㎡，三楼746.50㎡，四楼676㎡），团购价为928万元，在签订购房协议时一次性按揭支付；金某公司交付房屋水电到户，消防设施达到相关部门验收标准等内容。协议签订后，被告共支付了100万元（2015年5月16日支付订金20万元，2016年4月29日付30万元，2016年7月30日付50万元），并经得金某公司同意于2016年7月对房屋进行改建，至2017年2月基本完工时，金某公司以黄某某欠其购房款等理由予以制止，双方因此产生分歧，并多次报警，但纠纷仍未得以解决，双方签订的《金某凤凰城购房协议》也因此没有继续履行。涉案房屋除一楼由湖北贡水源网络科技有限公司（黄某某系股东之一）使用约260㎡外，其余房屋现处于闲置状态。
另查明，2015年6月16日，案外人水利、水光斌向黄某某之妻张吉平出具一张金额为600万元的借条，借款使用期限10个月，由金某公司的副经理高继斌保证担保，同时，高继斌代表金某公司提供担保，并约定用金某凤凰城2＃楼1—3层约1500㎡房产作为抵押物，但未办理抵押登记。后因水利、水光斌未如期还款，张吉平向本院提起诉讼。本院作出（2016）鄂0323民初1610号民事判决后，金某公司和高继斌不服，提起上诉。湖北省十堰市中级人民法院于2017年11月15日作出（2017）鄂03民终2286号民事判决，确认该借款本金为450万元，并判决：被告水利、水光斌给付原告张吉平欠款450万元并按年利率24%的标准支付利息，被告高继斌承担连带责任；竹山金某置业有限公司在金某凤凰城2＃楼1至3层共计1500㎡房屋的价值范围内对该债务的80%承担连带责任。因该被告未履行判决义务，张吉平申请强制执行，在执行过程中，本院于2018年3月9日作出（2018）鄂0323执169号之四执行裁定，查封了金某凤凰城2＃楼临河堤1至3层约1500㎡房屋（包含于黄某某与金某公司所签购房协议约定的房屋之中），现仍处于查封状态。

本院认为：（一）关于诉讼程序方面
1、关于被告黄某某申请追加其妻张吉平为本案第三人的问题。其理由是：张吉平诉水利、水光斌、高继斌、金某公司民间借贷纠纷一案中，十堰市中级人民法院的（2017）鄂03民终2286号终审判决已确认张吉平对本案讼争房屋中1至3层约1500㎡房屋享有抵押权，张吉平与本案有法律上的利害关系，应作为第三人参加诉讼。本院认为，十堰市中级人民法院（2017）鄂03民终2286号民事判决第三项为“竹山金某置业有限公司在金某凤凰城2＃楼1至3层共计1500㎡房屋的价值范围内对该债务的80%承担连带责任。”即该判项确认的是金额的多少，而非房屋本身；从判理内容来看，也没有认可抵押权成立。因此，张吉平对金某公司仅享有普通债权，并不对本案讼争房屋享有担保物权，其诉金某公司等债务人的民间借贷纠纷与本案商品房销售合同纠纷虽有牵连，但从法律层面上讲，仍属两个不同的法律关系，张吉平不符合民事诉讼第三人的身份，本院对该申请不予准许。
2、关于本案讼争房屋部分被本院查封，对本案诉讼是否存在程序障碍问题。《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条规定：“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”本院认为，该条规定一是针对确权诉讼；二是针对两个不同的权利主体而言。而本案系房屋买卖合同纠纷，当事人请求的是交付购房款，反之为交付房屋，即在当事人针对标的物物权转移达成合意时，至履行阶段结束前，标的物物权归属于金某公司系确定的。故双方当事人之间的争议不符合物权确认争议的构成要件，本案诉讼性质上不属于确认之诉，应为给付之诉。该法条的另一层意思，旨在解决执行过程中，已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，案外人基于实体权益对标的物提起确权诉讼时，人民法院依据何种程序操作的问题，前提是针对两个不同的权利主体。而本案标的物涉及到的两个权利主体黄某某和张吉平本是夫妻关系，而且夫妻财产也没有特别约定，故在此前提下，黄某某和张吉平虽法律上人格相互独立，但基于家事代理的法律规定，在对外行使财产权益时二人应视为同一主体。再者，本案黄某某也没有向本院提出确权诉讼。综上，本案诉讼不存在程序障碍问题。
（二）关于实体处理
1、关于《金某凤凰城购房协议》的性质和效力问题。被告黄某某辩称该协议实际上是为金某公司欠其妻张吉平民间借贷债务提供的担保。本院认为，黄某某已支付100万元购房款，其中第一笔20万元于2015年5月16日支付，而且黄某某还对该房屋进行了约7个月的改建，足以证明黄某某购房的意思表示是真实的，不具有以签订购房协议为民间借贷提供担保之属性，不属于名为买卖实为借贷。该购房协议不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。故，黄某某、金某公司之间的商品房销售合同关系与张吉平、金某公司等债务人之间的民间借贷关系是两个不同的民事法律关系。
2、关于违约责任问题。案涉商品房已经主管机关许可预售，现在虽然未取得不动产权总证，不能办理产权过户，但相关主管机关已出具证明，该房屋不影响交付使用。再者，原、被告所签购房协议仅约定了房屋交付事宜，并不涉及过户问题。故此，被告关于房屋未达到交付标准的辩解不能成立，本院不予支持。
对购房协议中关于“乙方（黄某某）团购房屋，在签订购房协议时一次性按揭支付”的约定，被告辩称该合同未继续履行的原因是原告没有偿还其450万元本金及利息，如果原告能够偿还，在抵扣其应交的首付款后，原告还要给付其大量现金，但原告又无钱支付，所以才导致没有办成按揭手续。经查，被告黄某某之妻张吉平出借的借款到期日为2016年4月16日，黄某某与金某公司签订购房协议时间为2016年4月29日，张吉平起诉金某公司等人的时间为2016年10月14日，那么，金某公司在2016年4月29日签购房协议时，要么不承认其为张吉平借贷之债的担保人，要么承认担保人身份。对此，本院作如下分析评判：一、如果金某公司不承认其为担保人，不应该对债务承担连带责任，则双方存在较大分歧，自然不可能达成以欠款抵扣购房按揭首付款的合意。二、如果金某公司承认其为担保人，要么积极应对，要么消极对待。若金某公司积极应对，则会自愿替主债务人偿还债务，再通过与黄某某协商，以该欠款抵扣黄某某应支付的首付款，然后再办理按揭贷款，而金某公司却一直否认其为担保人，且黄某某没有向法庭提交证据证明金某公司承认其为担保人并同意以欠款抵扣黄某某购房首付款的事实，故此，本院认定金某公司在签订合同时不存在承认其为担保人并积极应对，且自愿用欠款抵付黄某某的购房首付款；若金某公司消极对待，则会由债权人张吉平依法实现担保物权，而实现担保物权尚需时日，显然不可能在签订购房协议当日能够实现，故而，更不存在用欠款抵付购房首付款这一事实。综上，黄某某在与金某公司签订购房协议时，无论金某公司对张吉平的借款持何种态度，金某公司均不存在用欠款抵付购房首付款的意思表示，同时黄某某也根本达不到用借款抵付购房首付款的目的，而黄某某明知这一客观情况，还自愿与金某公司签订“在签订购房协议时一次性按揭支付”的合同，从法律层面上讲，黄某某系自愿承担借款不能抵付购房首付款时，须另行向金某公司交付购房首付款并办理按揭贷款义务的风险。事实上，黄某某至今既未能实现用借款抵付购房首付款，也未办理按揭贷款。故此，黄某某应承担相应的违约责任，其关于合同未继续履行原因的辩解缺乏事实依据，本院不予支持。
关于黄某某辩称其在改建房屋即将完工时，被金某公司强行阻止而被迫停工，并由此退出房屋，自此不再占有或控制该房屋，故原告金某公司无权向其索要购房款及相关损失费用的问题。本院认为，根据商品房买卖的惯例，在买受人未支付首付房款及办理按揭贷款的情况下，出卖方有权不交付房屋。本案中，在黄某某没有按购房协议支付购房款并办理按揭贷款的情况下，金某公司同意黄某某先行改建施工，是对黄某某迟延履行义务的合理容忍和对自己权利的适当让度，并无不妥。但是，黄某某在进行近7个月改建乃至将要完工时，仍不能履行支付购房款的主要义务，金某公司依法有权阻止其进一步施工，并有权收回该房屋。故尔，金某公司阻止黄某某继续改建和占有该房屋，属合法行使抗辩权，并不构成违约。但金某公司没有向法庭提交证据证明其同时履行了购房协议中“甲方按（金某公司）……水电到户，消防设施达到相关部门验收标准”的约定，故也应承担相应的违约责任。
综上，原告金某公司与被告黄某某签订的《金某凤凰城购房协议》合法有效，当事人应严格按照协议履行各自的义务。综合全案，双方均存在违约，但被告黄某某的违约责任要大于原告金某公司。故，原告金某公司主张被告黄某某继续履行合同、支付所欠购房款828万元的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。对原告按年利率24%主张逾期付款损失，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，结合现金融机构收取逾期贷款利息均在月利率10‰以上的实际，本院酌定由被告黄某某按月利率6‰承担逾期付款的违约责任，并从2016年7月31日起计算。对原告其他诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十七条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告黄某某于本判决生效后五日内向原告竹山金某置业有限公司支付购房款828万元，并自2016年7月31日起按月利率6‰支付违约损失；
二、驳回原告竹山金某置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费69760元，由原告竹山金某置业有限公司负担29760元，被告黄某某负担40000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。

审判长 朱名彬
审判员 余明平
审判员 邵忠明

书记员： 杨霞