童某某与湖北恒大置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：童某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省鄂州市华容区，
委托诉讼代理人：陈向军，湖北磁湖律师事务所律师。
被告：湖北恒大置业有限公司，住所地湖北省黄石市明珠花园15号楼，统一社会信用代码91420200790580264U。
法定代表人：宋险峰，董事长。
委托诉讼代理人：邱世明，男，公司法务主管。
委托诉讼代理人：骆晨，湖北太圣律师事务所律师。

原告童某某与被告湖北恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告童某某的委托诉讼代理人陈向军，被告恒大公司的委托诉讼代理人邱世明、骆晨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告童某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还其向原告收取的补房屋面积差价款16,009元，并支付被告非法占用原告补交房款期间的利息8,324元（利息以补交购房款为基数，按年利率24%的标准，从补交购房款之日起计算至房屋实测面积出具结果之日即2019年2月12日止）；2、判令被告支付逾期交房违约金12,697元（违约金以购房款为基数，按每日万分之一的标准，从合同约定的交房之日起至实际补交购房款并领取房屋钥匙之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年11月30日，原告与被告签订《黄石市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于黄石××区××·锦绣××湖楼盘××楼××单元××室商品房××套，该商品房建筑面积为125.30平方米，每平方米8,515.30元，房屋总价1,066,967元整；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意据实结算，以黄石市房地产管理局认定的产权面积为准，交房之时按合同约定单价计算商品房总价款，多退少补；被告应在2016年7月31日前将通过规划等各项验收的房屋交付给原告。合同签订后，原告按照合同约定足额支付了全部购房款，但被告迟至2016年10月1日才通知原告收房，并且要求原告必须补交因规划调整而导致的房屋面积差价款才能领取房屋钥匙。由于原告急需住房使用，于2016年11月27日被迫向被告交了16,009元所谓的“补差额房款”后从被告处领取了房屋钥匙。但被告至今未向原告提供房屋管理部门审核确认的房屋面积实测报告以及规划管理部门出具的规划验收报告。综上，被告在未出具房屋实测面积报告的情况下要求原告补交房屋面积差额款，无事实及法律依据，属不当得利，应予返还；被告未按期向原告交付符合约定的房屋，应承担逾期交房的违约责任。原告为维护自身合法权益，故而诉至法院。
被告恒大公司辩称：1、恒大·锦绣磁湖项目已通过规划验收，取得正式房屋实测面积报告，收取业主补面积差价款合理合法。2016年3月恒大公司申请对项目局部外立面规划进行调整，包括住宅部分材质由墙砖改为仿石材外墙漆，整体幕墙调整为小幕墙，原审批的住宅楼梯间开敞部分进行封闭式处理。2、恒大公司不应当承担本案逾期交房的违约责任，涉案房屋施工期间发生下雪、暴雨、低温、停电、节假日等因素而停工120天，按合同约定交房时间应予以顺延，被告在交房时间及交房条件上不存在逾期的事实。3、部分原告诉讼主体不适格，应依法驳回其起诉。4、被告愿意按照2017年5月25日规划局的公示向业主退还外廊封闭增加的面积款，但无论外廊是否封闭，电梯前室的面积均应当按全部面积计算而非一半面积计算。另外，被告已向各业主发布了外廊封闭增加的面积款退款通知，故原告关于房屋面积差价款的资金占用期间利息的诉讼请求不应得到支持。综上，请求法院不予支持原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、关于房屋买卖合同约定内容。
2015年11月30日，被告恒大公司（出卖人）与原告童某某（买受人）签订了一份《黄石市商品房买卖合同》（合同编号为HS15009268）。合同约定：童某某购买恒大公司开发的位于黄石市黄石港区杭州路1号、2号、3号、6号恒大·锦绣磁湖1号楼1单元28层2803室商品房一套，建筑面积为125.30㎡（套内建筑面积99.75㎡、公摊面积25.55㎡），单价为8,515.30元/㎡，房屋总价款为1,066,967元；第八条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以黄石市房地产管理局认定的产权面积为准，据实结算，交房之时按合同约定单价计算商品房总价款，多退少补；第九条交付期限和条件。交房日期为2016年7月31日前，交房条件：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起90日内书面告知买受人；第十一条出卖人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过90日……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金；第十二条交接。商品房达到合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，自出卖人书面通知或公告通知发出或电话通知交房期限届满次日起，视为商品房已交付买受人使用，买受人应承担物业管理费及房屋保管等相关责任。第十三条规划、设计变更。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；第十六条产权登记。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。同时，合同附件中约定：公共建筑面积之中的楼梯间、公共门厅和过道等公共建筑内容，以水平投影面积计算；公共建筑面积的计算方式按《房产测量规范》等国家规定执行；截至本合同约定的房屋交付期限之日止，买受人尚未能按照合同约定付清全部购房款的，出卖人有权顺延房屋交付期限至买受人付清全部购房款之日止，且出卖人仍有权按照本合同约定追究买受人逾期付款的违约责任。买受人付清全部购房款后方可办理房屋交付手续，且相关费用及房屋保管责任自合同约定的交房时间开始计算；买受人应于本合同签订之日向出卖人支付首付款346,967元，其余购房款720,000元，向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付；因以下原因造成房屋延期交付，出卖人可免除延期交付责任：1、遭遇不可抗力（无需增加出卖人的告知义务）；2、为遵守、配合政府的法律、法规、规范性文件和政策而引致的延误；3、市政配套的批准与安装的延误（因出卖人主要过错的除外）；4、其他非出卖人主要责任导致的延期交付情形，包括但不限于天气因素，如39℃及以上气温、低温冰冻天气、24小时以内30毫米以上降水等足以影响工程施工的雨、雪天气；5、合同约定或法律规定的出卖人可据实予以延期的其他情形。
二、关于履约行为。
原告童某某已按约付清合同约定的购房款1,066,967元。被告恒大公司分别于2015年12月11日、2016年8月23日开具载明付款金额666,967元、400,000元的发票。
2016年7月31日，恒大公司未能在该约定的交房期限内交房，亦未以书面方式向原告告知有合同中约定的需延期交房的其他原因。
2016年9月底至10月初，恒大公司通知原告童某某于2016年10月1日起开始办理交房手续。原告童某某于2016年11月27日向被告恒大公司补交房屋面积差额款16,009元后，领取涉诉房屋钥匙，并在《入伙通知书》上签名，被告恒大公司向原告童某某出具一份收款收据。
三、关于房屋的验收手续。
2018年8月23日，恒大·锦绣磁湖项目通过规划验收（在2016年10月被告恒大公司通知业主交房时，恒大·锦绣磁湖项目1号、2号、3号楼尚未通过规划验收）。
2019年1月28日，恒大·锦绣磁湖1号楼项目办理了工程竣工验收备案登记手续。
四、关于房屋面积的确定。
2015年11月30日，原告与被告之间签订的《黄石市商品房买卖合同》约定的涉案商品房建筑面积125.30㎡，是根据黄石市房屋测绘中心出具的预测报告确定。因该工程项目规划审批的楼梯间为开敞状态，该预测报告对于楼梯间（即电梯前室部分）按一半面积计算。
2016年6月8日，黄石市规划局在互联网站、施工现场、报纸上进行了《黄石市恒大·锦绣磁湖项目局部外立面规划调整批前公示》，公示内容为同意住宅部分材质由墙砖改为仿石材外墙漆，整体幕墙调整为小幕墙，原审批的住宅楼梯间开敞部分进行封闭式处理。
2016年10月20日，黄石市规划局向黄石市房地产管理局发出《关于恒大·锦绣磁湖项目建筑方案调整面积认定的函》。
2016年11月14日，黄石市房地产管理局向黄石市规划局回函称：依据中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》规定，不封闭式走廊计算一半面积【附中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》第8.2.2条计算一半建筑面积的范围：a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算；c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算；e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算】。
2016年12月15日，黄石市规划局向黄石市房地产管理局发出《关于再次认定恒大·锦绣磁湖项目建筑方案调整面积的函》，称经其核查未找到与该项目情况符合的相关规定，其依据中华人民共和国国家标准GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》规定该电梯前室部分半封闭与全封闭均按全面积计算，因该项目已在黄石市房地产管理局办理相关预售许可，故针对该项目电梯前室及公共走道由半开敞式调整为全封闭式，请黄石市房地产管理局再次明确并书面回函。
2016年12月26日，黄石市房地产管理局向黄石市规划局发出《关于
的复函》，称根据中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》和湖北省地方标准DB42/T1049-2015《房产测绘技术规程》认定，恒大·锦绣磁湖1号楼项目实测，第二单元电梯前室1-11轴至1-14轴交1-Q轴至1-X轴区间（即电梯前室部分）计算全面积；1-11轴至1-14轴交1-X轴至1-Y轴区间（即电梯前室外廊部分）计算一半面积。其他楼栋电梯前室面积计算与1号楼第二单元电梯前室类似，若规划批准1-11轴至1-14轴交1-X轴至1-Y轴区间（即电梯前室外廊部分）全封闭，则该部分计算全面积。
2017年5月26日，黄石市规划局作出《恒大·锦绣磁湖项目电梯前室外廊实测面积的公示》，告知各小区业主：“恒大·锦绣磁湖项目住宅电梯前室外廊原规划方案中为敞开式设计，考虑原设计方案因雨雪天气导致地面湿滑存在安全隐患，为加强安全管理，建设单位已向我局申请变更封闭处理。根据现场核实结果和部分业主的诉求，就电梯前室外廊封闭导致面积变化问题，经我局与市房管局协商，市房产测绘中心对该项目的房屋面积进行了两次测绘，分别就电梯前室外廊封闭和电梯前室外廊未封闭的状态出具《房屋测绘成果报告》。通过比对，电梯前室外廊封闭后，房屋每单元每层面积增加范围为1.24㎡-1.58㎡。根据户型结构不同分摊到每户增加0.32㎡-0.7㎡。考虑到规划审批及该项目实际情况，业主办理《不动产权证书》按电梯前室外廊封闭计算面积，实际购房款按电梯前室外廊未封闭面积结算，涉及电梯前室外廊封闭产生的面积增加部分购房款由建设单位承担。……本公示涉及的利害关系人，依法享有听证权，如需听证，应在公示期内提出书面申请。”根据该公示，原告童某某购买的涉案房屋电梯前室外廊封闭增加的面积为0.49㎡。
2019年2月12日，黄石市欣业房地产经营服务中心作出黄石市欣业测【实测】字2019（008）号《黄石港区杭州路1号、杭州路2号房产面积实测技术报告书》，载明涉案房屋建筑面积为127.09㎡，其中套内面积为99.31㎡、分摊面积为27.78㎡。该份报告书是在涉案工程项目办理了工程竣工验收备案手续后，按照电梯前室外廊封闭状态进行的实测，其中对于电梯前室部分的面积按照全面积计算。
2019年2月18日，涉诉房屋经不动产登记，建筑面积为127.09㎡。
2019年5月20日，黄石市欣业房地产经营服务中心向本院作出《恒大·锦绣磁湖项目房屋面积测绘相关情况说明》：1、因黄石市不动产登记中心成立，2017年5月底黄石市房屋测绘中心相关房产测绘职能及技术人员转至黄石市欣业房地产经营服务中心，两单位同属市房管局二级单位；2、2014年7月受恒大公司委托，黄石市房屋测绘中心依据市规划局审批的该项目建筑图纸对房屋面积进行预测。由于对1-3#楼电梯前室及外廊的界定有误，将两部分均按1/2面积计算；3、2017年5月，依据规划局《关于恒大·锦绣磁湖项目面积实测的函》要求我单位出具该项目外廊封闭面积现状测量报告与未封闭的现状测量报告，明确因外廊封闭产生的面积差异；4、目前该项目已完成工程竣工备案手续，我单位根据电梯前室外廊封闭现状已出具房屋面积实测报告。

本院认为，本案的争议焦点有两个：一是关于房屋面积差价款是否退还及资金占用利息问题；二是关于违约责任问题。
关于焦点一。本案中，房屋面积变更的原因在于被告将住宅电梯前室外廊由原规划方案中的敞开式设计变更为封闭式设计，并最终按照变更后的封闭式设计通过了规划验收。
经核算，原告应付房屋总价款为1,082,209元（房产登记面积127.09㎡×合同约定单价8,515.30元/㎡），原告已付1,082,976元（合同约定房屋价款1,066,967元+补交面积差价款16,009元），实际多付的面积差价款767元，被告应当予以退还。
此外，根据2017年5月26日黄石市规划局作出的《恒大·锦绣磁湖项目电梯前室外廊实测面积的公示》，原、被告双方对于被告应当向原告退还电梯前室外廊封闭增加的面积0.49㎡的购房款4,172.50元（0.49㎡×8,515.30元/㎡）无异议，本院予以确认。
原、被告的分歧在于电梯前室部分面积应当按照《黄石市商品房买卖合同》的约定、依据黄石市房屋测绘中心出具的预测报告的结果按照一半面积计算房价款，还是应当根据2019年2月12日黄石市欣业房地产经营服务中心作出的黄石市欣业测【实测】字2019（008）号《黄石港区杭州路1号、杭州路2号房产面积实测技术报告书》的结果按照全面积计算房价款。本院认为：
第一、关于涉案房屋的预测报告及实测报告均是以中华人民共和国国家标准GB／T17986.1-2000《房产测量规范》为依据进行测量。
第二、2016年12月26日黄石市房地产管理局向黄石市规划局发出的《关于
的复函》，亦确认涉案工程项目的电梯前室按照全面积计算。
第三、出具预测报告的黄石市房屋测绘中心相关房产测绘职能及技术人员现已转入黄石市欣业房地产经营服务中心，该中心于2019年5月20日向本院作出情况说明，其在预测报告中对电梯前室部分按照一半面积计算有误，该中心此后出具的《房产测绘成果报告》及黄石市欣业测【实测】字2019（008）号《黄石港区杭州路1号、杭州路2号房产面积实测技术报告书》均按照全面积计算电梯前室部分的面积。
第四、原、被告在合同中已明确约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以黄石市房地产管理局认定的产权面积为准，据实结算，交房之时按合同约定单价计算商品房总价款，多退少补”。不动产登记确定的面积为127.09㎡。
综上，当事人双方应当根据合同约定，按不动产登记确定的面积据实结算房屋价款，被告应向原告退还实际多付的房屋面积差价款767元，并退还电梯前室外廊封闭增加面积的价款4,172.50元，合计应退还4,939.5元。对原告诉请退还房屋面积差价款超过部分，本院不予支持。
关于应当退还的房屋面积差价款产生的资金占用期间利息损失，原告主张以补交购房款为基数，按年利率24%的标准，从补交购房款之日起计算至房屋实测面积出具结果之日即2019年2月12日止。本院认为，原告的该项损失主要为应当退还部分的房屋面积差价款资金占用期间产生的利息损失，可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项中的资金占用期间利息按年利率6%的标准支付。故被告应向原告支付以应当退还的房屋面积差价款4,939.5元为基数，按年利率6%的标准，自原告补交房屋面积差价款之日即2016年11月27日起计算至涉案房屋所在楼栋的房屋实测报告作出之日即2019年2月12日止的资金占用期间利息655.26元。对原告诉请超过部分，本院亦不予支持。
关于焦点二。商品房验收合格，应包括实质要件和形式要件两个方面。实质要件是指商品房不仅要通过由开发商组织的涉及设计、勘察、施工以及工程监理等部门参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。形式要件是指商品房备案登记合格并办理商品房竣工验收备案手续。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件要求。商品房买卖合同对商品房交付的条件有约定的，从其约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给买受人使用。这包括两层含义，一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋。只有这两个条件同时具备，才构成房屋有效交付。法律对商品房交付条件的规定是强制性的，任何违反法律法规强制性规定的约定应属无效，即使买受人在开发商交房时作出了同意收房的意思表示，但若交付的房屋不具备交房条件，则不够成全面履行交付义务，当符合房屋交付条件时才完成交付义务，否则开发商仍应当承担逾期交房的违约责任。
本案中，双方签订的《黄石市商品房买卖合同》明确约定交付买受人使用的商品房必须符合四个条件：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收。2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求。3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。约定交房期限为2016年7月31日前。恒大公司实际于2016年11月27日向童某某交付房屋钥匙，已构成逾期交房违约，应按双方合同约定承担违约责任。在诉讼过程中，双方对购房者在约定期限内付清购房款的事实无争议，即童某某已在合同约定期限内付清了合同约定的购房款1,066,967元，并在2016年11月27日按照恒大公司的要求补交了面积差价款，且补交面积差价款的责任不在童某某，故恒大公司承担逾期交房违约金的起算时间为合同约定的最后交付期限的第二天即2016年8月1日，截止时间为童某某补交面积差价款恒大公司交付涉案房屋钥匙的2016年11月27日，应当承担合同约定的逾期交房违约金为12,590元（以合同约定的购房款1,066,967元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年8月1日起计算至2016年11月27日止）。原告主张的逾期交房违约金超出部分无事实及法律依据，故本院不予支持。
恒大公司虽提出涉案工程项目施工期间发生下雪、暴雨、低温、停电、节假日等因素而停工120天，按合同约定交房时间可以顺延的抗辩意见，但其未提供充足证据证明其已按照合同约定在延期交付事由发生之日起90日内，履行了以书面形式告知原告因发生特定的延期事由导致延期交房的义务，故该延期事由对作为买受人的原告不发生足以延期交房的效力，本院对恒大公司的上述抗辩意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决如下：

一、被告湖北恒大置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告童某某返还房屋面积差价款4,939.5元及资金占用期间利息655.26元；
二、被告湖北恒大置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告童某某支付逾期交房违约金12,590元；
三、驳回原告童某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费726元，由原告童某某负担369元，被告湖北恒大置业有限公司负担357元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。

审判长 邵光东
审判员 闵丽
人民陪审员 张景

书记员： 刘盼