章某某与陈某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）陈某某。
上诉人（原审第三人）敖海欧。
委托代理人尹章朝，湖北风劲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）章某某。

上诉人陈某某、敖海欧因与被上诉人章某某房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2013）鄂西塞民初字第00641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定：1997年1月24日，陈某某将其位于西塞山区上窑新建路3－127号房屋，抵押给原中国农业银行黄石市分行胜阳港办事处，作为贷款2万元及相应利息的担保，并办理了《房屋他项权证》，设立的抵押期限为12个月。1996年至1998年期间，陈某某因经营私营独资企业“黄石市外滩乐园”的需要，陆续向章某某借款。因陈某某无力偿还借款，1998年6月30日，陈某某与章某某签订了一份《买卖房屋协定书》，约定：陈某某将西塞山区上窑新建路3－127号房屋卖给章某某，章某某在订立合同当日一次性支付房款13万元，陈某某将《房屋契证》交给章某某，待房屋所有权证拿回后（房屋所有权证在银行）立即办理过户手续，时间不得超过一年，上述房屋从订立合同之日起归章某某所有，房屋所有事宜由章某某支配。《买卖房屋协定书》由章某某、陈某某和证人刘树勤分别在买房方、卖房方和证人处签名，陈某某长兄陈旋也在协定书上签名。合同订立后，章某某、陈某某双方结清了购房款（以陈某某向章某某出具的110000元借条及章某某另外向陈某某支付了20000元现金，共计130000元结清了购房款）。陈某某当即向章某某交付了《房屋契证》及相关票据。自此以后，上述房屋由章某某一直对外出租，并由章某某出资对该房屋进行装修，水改、电改费用也由章某某承担，并由章某某收取租金。1999年2月28日，章某某与证人柯友胜订立《租房协定》，出租至今。2013年2月19日，陈某某清偿了其向原中国农业银行黄石市分行胜阳港办事处的贷款，该行办事处与陈某某共同申请注销了上述房屋的抵押登记，陈某某领回了《房屋所有权证》。
原审判决还认定：陈某某与敖海欧于1994年7月11日登记结婚，于1997年8月13日登记离婚。西塞山区上窑新建路3－127号房屋由陈某某在1996年继承取得。离婚协议中，双方没有分割上述房屋。2003年1月27日，陈某某与案外人王某某登记结婚。原审法院第一次庭审结束后，敖海欧申请作为第三人参加诉讼。章某某变更诉讼请求，要求陈某某与敖海欧共同协助其办理上述房屋过户手续。
原审判决认为：1、章某某、陈某某签订的《买卖房屋协定书》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，应当认定为有效合同。章某某请求按照合同约定，要求陈某某及敖海欧协助其办理房屋过户手续的请求符合法律规定，予以支持。2、关于陈某某认为本案超过诉讼时效期间的意见，在履行房屋买卖合同过程中，办理房屋过户手续的条件成就后，权利人随时可要求对方协助办理房屋过户手续。1998年6月30日，章某某、陈某某订立合同时，约定“《房屋所有权证》拿回后（《房屋所有权证》在银行，为2万元贷款作抵押担保）立即办理过户手续”。2013年2月19日，陈某某清偿了银行贷款，与银行共同申请注销了抵押登记，取回《房屋所有权证》，章某某于2013年6月起诉，要求陈某某协助其办理房屋过户手续，章某某的起诉没有超过诉讼时效期间。陈某某认为章某某在订立合同当日，就明知其与银行之间的借贷合同和抵押合同无效和早已解除的事实，章某某权利在当日已受到侵害的主张，由于陈某某没有提供能够证明借贷合同和抵押合同无效和解除的相关法律文书或其他文书及章某某知道或应当知道该相应文书内容的其他证据，且与陈某某于2013年2月19日清偿贷款、申请注销抵押登记的事实相矛盾，因此，对陈某某认为该案已超过诉讼时效期间的主张不予支持，对陈某某要求驳回章某某的诉讼请求的主张不予支持。3、关于陈某某认为因其无力偿还赌债，被逼与章某某订立的房屋买卖合同无效的主张，陈某某主张章某某用以抵销购房款的债权，是章某某出借给其从事赌博经营形成的事实，因陈某某提供的证人证言没有证实其从事何种赌博经营活动，同时，陈某某也没有提供其他文书或财务凭证，证明章某某知道或应当知道其借款用于且只用于某项赌博经营活动，和实际用于赌博经营的财务资金流向等事实，且与陈某某在借款的当时实际经营私营独资企业“黄石市外滩乐园”的事实不符，故对陈某某的该项主张不予支持。陈某某认为其是被逼与章某某签订合同的主张，也因没有证据证实，不予支持。因此，陈某某认为因其无力偿还赌债，被逼与章某某订立的房屋买卖合同无效的主张，没有事实依据，故不予支持。4、关于陈某某主张本案诉争房屋系其与敖海欧共同财产，其无权处分的意见，订立合同时，陈某某已离婚，陈某某长兄陈旋也在合同上签名，应当视为章某某尽到了相应的注意义务，章某某签订合同后也支付了合理对价，章某某没有过错。陈某某隐瞒与敖海欧共有的事实，陈某某存在明显过错，陈某某依据自已的过错行为，要求章某某承担过错结果，请求认定合同无效，不符合法律规定的诚实信用原则，故不予支持。5、关于陈某某认为章某某没有支付相应购房款的主张，根据审理查明的事实，可以认定章某某已向陈某某支付了相应购房款的事实。理由是章某某提供的证人刘树勤证明，购房款在订立合同时已经结清，且与陈某某主张章某某用以抵销购房款的债权，是章某某出借给陈某某从事经营形成的主张相印证，与陈某某向章某某交付房屋契证及相关票据，并将房屋交付章某某占有使用至今15年等事实相符。因此，对陈某某认为章某某没有支付购房款的主张，不予支持。6、关于陈某某认为双方实际已解除合同的主张，因陈某某主张章某某没有履行合同的事实，即章某某没有支付购房款的事实不成立，陈某某又没有证据证明双方同意解除合同的事实，故对陈某某的该项主张不予支持。7、关于敖海欧认为，陈某某擅自处分共有财产，其不知情，应当认定合同无效的主张，章某某在与陈某某订立合同时，已尽到相应的注意义务，其购房行为是善意的，且已向陈某某支付了合理的购买房屋的价款。在章某某实际占有使用所购房屋时起至本案诉讼第一次开庭时已历时15年，陈某某建立新的婚姻关系也有10年，在此期间，敖海欧一直没有主张其共有权利，现以不知情、不同意为由对抗章某某，不符合对善意购房者应予保护的规定，故对敖海欧的该项主张不予支持。8、关于敖海欧认为章某某不符合善意取得的条件，应驳回其诉讼请求的主张，法律规定的善意取得制度，旨在维护交易安全和秩序，保护善意取得者的合法权益，但没有排斥不动产的其他善意购买者，可以依照其他法律制度，维护交易安全和秩序，保护其合法权益。本案相关证据已证明章某某在购房时是善意的，且结清了相应的购房款，并实际占有了本案诉争房屋，虽然没有办理房屋过户手续，但不应据此驳回章某某要求办理房屋过户手续的诉讼请求。因此，对敖海欧的该项主张，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第五十七条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：陈某某、敖海欧于判决生效之日起三十日内，协助章某某办理房屋产权过户手续（即将西塞山区上窑新建路3－127号房屋过户给章某某）。

本院认为：一、关于1998年6月30日买卖房屋协定书的效力问题。陈某某、敖海欧均主张诉争房屋为共有财产，该协议未经敖海欧同意，故为无效。从本案事实看，陈某某于1997年1月24日在银行贷款2万元，并将诉争房屋抵押给银行。陈某某与敖海欧于1997年8月13日协议离婚，该协议约定陈某某所欠债务归其偿还。陈某某欠章某某债务无力偿还的情形下，双方达成房屋买卖协定书，尔后，该房屋由章某某占有使用至今。敖海欧在长达十余年时间并未就该房屋向陈某某和章某某主张过权利。上述事实说明，敖海欧对诉争房屋实际归陈某某所有的事实没有异议。故陈某某、敖海欧提出该项主张，本院不予支持。陈某某将房屋契证交付章某某，由章某某于1998年6月30日起占有诉争房屋使用至今，该事实证实章某某已经按约履行了义务。故陈某某主张章某某未支付13万元购房款以及其交付房屋契证是委托章某某收取房租的上诉理由，没有事实依据，本院不予支持。同时，陈某某提出其向章某某所借款项用于赌博，章某某对此是明知的。因其在一审提供的证人证言并不能够证实上述观点，故本院不予支持。综上，原审判决认定房屋买卖协定书合法有效正确，本院予以维持。二、关于本案的诉讼时效期间问题。本案中，陈某某已将诉争的房屋于1998年6月30日起就交付给章某某占有，章某某亦从此实现对房屋的占有，现章某某要求协助过户，系物权请求权，不适用诉讼时效期间的规定。综上，陈某某、敖海欧提出的上诉理由皆不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由陈某某、敖海欧各负担一半。
本判决为终审判决。

审判长　　刘红斌 审判员　　柴　卓 审判员　　郭生俊

书记员：南又春