章某与冉某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：章某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地浙江省丽水市。
　　被告(反诉原告)：冉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地湖北省。
　　委托诉讼代理人：颜培卿，上海君拓律师事务所律师。
　　原告章某与被告冉某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。审理中，被告冉某某于2018年10月23日向本院提起反诉，本院受理后，依法予以合并审理。本案于2018年11月23日、12月20日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)章某，被告(反诉原告)冉某某及其委托诉讼代理人颜培卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告章某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签署的关于松江区广富林路XXX弄XXX号XXX层房屋的租赁关系；2.退还租赁保证金75,000元；3.赔偿违约金75,000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令原告与被告签署的关于松江区广富林路XXX弄XXX号XXX层房屋的租赁关系于2018年9月13日已解除；2.退还租赁保证金75,000元；3.赔偿违约金75,000元；4.被告赔偿装修补偿金100,000元。事实与理由：原告与被告在2017年2月22日签订了关于松江区广富林路XXX弄XXX号XXX层房屋(以下简称“涉诉房屋”)的租赁合同，租期自2017年2月23日至2020年1月4日，租金第一年为25,000元/月，租赁保证金为75,000元。合同约定，如原告逾期支付租金，逾期超过二十日，在未经被告谅解的情况下视为原告擅自终止合同，并承担违约责任。2018年9月4日，原告得知被告未经与原告协商是否退租或不再营业的情况下，擅自将该房屋出租给他人。鉴于被告目前已经实际侵占了该房屋，造成了违约，依据租赁合同第六条中的约定，原告有权单方面解除合同，并要求被告支付违约金，违约金为月租金的三倍，即75,000元，并要求被告退还原告已经支付的租赁保证金75,000元。故起诉至法院，望支持诉请。
　　被告冉某某辩称，1.同意解除双方之间的租赁关系；2.按照租赁合同第3.6条第四款之规定，租赁保证金不应当予以退还，因退还条件没有成就：附属物品未交接清楚、原告没有付清物业费、原告在该物业的工商登记信息未注销，因此不同意退还租赁保证金；3.被告不同意支付违约金，原告违约在先。若法院认定被告存在违约行为，被告亦认为违约金金额过高，希望法院酌情调整；4.对装修补偿款被告不同意支付，应当由原告进一步举证。
　　反诉原告冉某某向本院提出反诉，反诉请求为：1.判令反诉原告与反诉被告签署的关于松江区广富林路XXX弄XXX号XXX层房屋的租赁合同于2018年9月1日已解除；2.反诉被告赔偿反诉原告违约金81,000元；3.反诉被告支付反诉原告自2018年7月1日起至2018年8月31日的物业费2,080元；4.反诉被告赔偿反诉原告物品损失4,000元(其中空调2,000元，台子22张、椅子39把，合计2,000元)。审理中，因反诉原告与反诉被告就桌子、椅子已进行了交接，故反诉原告变更反诉请求第四项，要求反诉被告赔偿反诉原告空调损失2,000元。
　　反诉被告章某辩称，1.同意解除双方之间的租赁合同，但不同意反诉原告主张的解除时间；2.原告未违约，因此不同意支付违约金；3.同意第三项反诉请求，支付物业费；4.不同意反诉原告的第四项诉请，空调并非原告损坏，应当由被告自行承担。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定本诉及反诉事实如下：涉诉房屋系由案外人张某1、张某2向上海松江万达广场投资有限公司购买所得。案外人张某1、张某2(甲方)于2015年1月8日与案外人王某某(乙方)签订了《房屋租赁协议》一份，约定将涉诉房屋出租给案外人王某某(乙方)，租赁期间自2015年1月8日起至2020年3月31日止。该协议第十二条第二款约定“在合同期内，甲方同意乙方转租转让该商铺。”
　　2016年5月25日，案外人王某某(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)及案外人上海开跃投资咨询有限公司(丙方、居间方)签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将涉诉房屋出租给乙方，租赁期间自2016年6月1日起至2020年1月9日止。合同第6.6条约定“若甲方为该房屋的合法承租人，则在本合同签订前，甲方应当实际取得甲方之所有上手承租人(若有)及该房屋的所有权人同意甲方转租该房屋(适用于私有房屋)或甲方应当已经书面通知该房屋的授权管理单位其将转租该房屋(适用于公有房屋)的相关书面材料……”。
　　2017年2月22日，被告(甲方、出租方)与原告(乙方、承租方)及案外人上海开跃投资咨询有限公司(丙方、居间方)签订了《房屋租赁合同》(以下简称涉诉租赁合同)一份，合同第二条约定“……甲方将位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX层以及/号车位之物业(简称‘该房屋’)出租给乙方……该房屋的建筑面积约68平方米……”。合同第3.1条约定“租赁期限自2017年2月23日起至2020年1月4日止”。合同第3.3条租金约定：第1年租金的起算时间自2017年3月1日起至2018年2月28日止，每月租金25,000元；第2年租金的起算时间自2018年3月1日起至2019年2月28日止，每月租金27,000元；第3年租金的起算时间自2019年3月1日起至2020年1月4日止，每月租金29,160元。合同第3.4条约定“租金支付方式：租金按叁个月为一期支付……以后每期租金支付时间应为该期实际应付日前一个月20号支付……”。合同第3.5条约定“如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第六条承担违约责任”。合同第3.6条约定“乙方需支付给甲方租赁保证金共计人民币75,000元……甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，付清所有乙方应付费用并注销该物业的工商登记信息(若有)当日将租赁保证金全额无息退还乙方……”。合同第3.7条约定“……物业管理费由乙方承担。”合同第4.1条约定“甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修……”。合同第4.2条约定“租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修……”。合同第4.5条约定“乙方应按本合同的约定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过二十日的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第六条追究乙方违约责任”。合同第4.6条约定“若甲方为该房屋的合法承租人，则在本合同签订前，甲方应当实际取得甲方之所有上手承租人(若有)及该房屋的所有权人同意甲方转租该房屋(适用于私有房屋)或甲方应当已经书面通知该房屋的授权管理单位将其转租该房屋(适用于公有房屋)的相关书面材料……”。合同第6条约定“……本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的三倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方”。合同第8.1条约定“需经甲方书面同意租赁期限内乙方可将该房屋的全部或者部分转租给第三方，或者乙方将其对该房屋的承租权转让给第三方……”。
　　2017年11月2日，原告(甲方、出租方)与案外人蔡某(乙方、承租方)及案外人上海开跃房地产经纪有限公司(丙方、居间方)签订了《房屋租赁合同》一份，合同第2条约定“……甲方将位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX层以及/号车位之物业(简称“该房屋”)出租给乙方……该房屋建筑面积约68平方米……”。合同第3.1条约定“租赁期限自2017年11月3日起至2020年1月4日止”。合同第3.3条租金约定：第1年租金的起算时间自2017年11月3日起至2018年2月28日止，每月租金26,000元；第2年租金的起算时间自2018年3月1日起至2019年2月28日止，每月租金28,000元；第3年租金的起算时间自2019年3月1日起至2020年1月4日止，每月租金30,160元。合同第3.4条约定“租金支付方式：租金按叁个月为一期支付……以后每期租金支付时间应为该期实际应付日前一个月25号支付……”。合同第3.5条约定“如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第六条承担违约责任”。合同第3.6条约定“乙方需支付给甲方租赁保证金共计人民币52,000元……甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，付清所有乙方应付费用并注销该物业的工商登记信息(若有)当日将租赁保证金全额无息退还乙方……”。合同第4.1条约定“甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修……”。合同第4.2条约定“租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修……”。合同第4.5条约定“乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过二十日的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第六条追究乙方违约责任。”合同第4.6条约定“若甲方为该房屋的合法承租人，则在本合同签订前，甲方应当实际取得甲方之所有上手承租人(若有)及该房屋的所有权人同意甲方转租该房屋(适用于私有房屋)或甲方应当已经书面通知该房屋的授权管理单位其将转租该房屋(适用于公有房屋)的相关书面材料……”。合同第6条约定“……本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的贰倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方”合同第8.1条约定“需经甲方书面同意租赁期限内乙方可将该房屋的全部或者部分转租给第三方，或者乙方将其对该房屋的承租权转让给第三方……”。租赁合同签订后，原告向案外人蔡某收取租赁保证金52,000元。
　　2018年8月20日，原告未按约向被告支付下一期租金。同年9月4日被告对涉诉房屋进行装修施工，9月7日，被告以原告违约将商铺转租给第三方，并以拖欠房租和物业费不交为由，向原告发出解除涉诉租赁合同的通知。
　　另查明，原、被告之间微信对话记录显示：2017年11月4日被告“我听几家中介公司都说你挂出去出租了，大房东也知道了”、“171店铺的事情，如果有人问起来你就说和我一起合作的哟，免得中介搞到大房东那里我不好交代的，因为我是出了转让费用的搞这个店铺我也花了不少钱的。你们进来我也没收你们转让费，最好大家都相安无事的好好做生意”；2017年11月6日被告“没事记得不管谁问你，你就说我们一起合作开的就行了”；2017年11月21日被告“你这也租给人家要装修，物业费要交半年……”。2018年5月30日，被告在微信群中(含原告、被告及涉诉房屋租客曾山等人)，被告“……我们约个时间聊下前题是下家的合同必须跟我签，房租和现在的不变按照你的合同期走做完前面的合同期，到期后在同等的租赁条件下可以优先续租的”。原、被告之间微信对话记录另显示：2018年8月16日被告“……根据承租人章某在租赁合同期内没有遵守本租赁合同的约定，违规操作没有按合同约定执行，在未经房东授权的情况下把广富林路658弄万达广场金街XXX号1搂商铺私自转租给第三方经营。已经违反了合同约定。按合同之约定第六条违约责任。承租人章某违约在先，房东有权单方面解除与承租人章某的合同关系便追究承租人章某的民事法律责任。”同年8月22日，被告因与他人产生租房纠纷请民警到场，无过激行为，现场登记处理。2018年9月7日，原、被告之间微信对话记录显示被告“合同解除通知：由于你违约将商铺转租给第三方，现又拖欠房租和物业费不交，经沟通后你仍不改正，现正式通知你即日起解除双方于2017年2月22日就上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX层房屋签订的租赁合同，并将追究你违反合同约定造成的违约行为，谢谢！”
　　庭审中，原告陈述将涉诉房屋转租给蔡某后，由蔡某对原告的装修进行了覆盖，但基础装修包括地面、墙面、吊顶、烟道等都没有改动。门头等室外工程改动，立面墙面工程部分改动，其余未改动。被告陈述涉诉房屋内大部分的装修都是被告出租给原告时就存在的，原告墙面贴了瓷砖，门头改动以及卫浴和洁具都是原告的，其余都是被告固有的，不属于原告的装修范围。目前涉诉房屋内的装饰装修均已由被告重新施工。双方均同意就房屋装饰装修部分由本院对装修残值酌情认定。被告自称其于9月1日收回涉诉房屋。
　　以上事实，有上海市商品房预售合同、房屋租赁合同及附件、上海松江万达广场商业管理有限公司装修施工许可证、工商信息、微信截屏、报警回执单及原、被告在庭审中的陈述等证据佐证，本院予以确认。
　　本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，各方当事人均应当根据合同约定的内容履行。根据已经查明的事实，涉诉房屋2018年9月至11月的租金应于8月20日起付款，逾期不支付租金累计超过二十日的，被告有权单方面解除合同，现被告在未满二十日的情况下提前于9月1日收回房屋，并于9月4日对涉诉房屋进行装修，其行为表明被告不履行主要债务，现原告主张依据合同法第九十四条第二款之规定解除与被告之间的租赁关系具有法律依据，本院予以认可。对于被告称系原告在未经被告同意的情况下将涉诉房屋转租给第三方经营，已经违反了合同约定，因此被告可以依据合同法第二百二十四条解除合同的诉请意见。本院认为，从原、被告之间的微信对话以及微信群对话中可以看出，被告最早自2017年11月4日已经听几家中介公司说原告将涉诉房屋挂出去出租，之后还让原告在有人问起来时就说原告和被告一起合作，并在微信群中表示房租和现在的房租不变，按照案外人与原告之间的合同期走，做完前面的合同期，可知被告已经知道或者应当知道原告将涉诉房屋转租的事实。被告在此后的六个月内未提出异议，现又以未经其同意为由请求解除租赁关系的，缺乏法律依据，本院不予支持。至于被告辩称根据合同约定，原告需经被告书面同意的方式才可以转租。本院认为，合同的履行应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。根据原告提供的微信聊天记录已经可以看出被告同意原告办理转租，系被告、原告之间的真实意思表示，现被告主张未经其书面同意转租的瑕疵不足以达到法定解除租赁关系的条件。对于被告另称，根据房屋租赁合同约定逾期支付房租超过二十日视为对方擅自终止合同，若原告认为合同没有解除的，原告应在2018年9月10日前支付租金的意见，本院认为，被告于2018年9月1日收回房屋，并于9月4日对涉诉房屋进行了装饰装修，其行为如本诉所述已违约在先，原告未支付9月至11月份并无不妥，本院对被告的该项意见不予采纳。现原、被告之间均同意解除涉诉房屋租赁合同，本院予以认可。解除合同应当依法通知对方，鉴于原告并未提供证据证明其已通知被告解除合同，本院依据原告起诉时提供的要求解除合同等请求的诉状的送达时间为2018年10月15日，确认双方的租赁合同于2018年10月15日解除。
　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据双方的租赁合同中的记载，原告有权单方面解除合同，且被告须支付原告违约金，金额为月租金三倍即75,000元。现被告认为违约金费用过高，但未提供相应的证据予以证明，故本院对被告请求调整违约金的意见不予采纳。
　　对于原告诉请要求被告退还租赁保证金75,000元的诉请，因原告未能提供证据证明已满足涉诉租赁合同中约定的退还租赁保证金的条件，故本院难以支持。原告可在符合涉诉租赁合同中约定的退还租赁保证金的条件后，另行主张。
　　对于原告主张要求被告赔偿装修补偿金100,000元的诉讼请求，因原告在此后将涉诉房屋转租给案外人蔡某，蔡某又重新对房屋进行了装饰装修，现原告未提供足够证据证明被告拆除的是原告的装饰装修，应当承担举证不利的法律后果。鉴于庭审中被告承认涉诉房屋的装饰装修中原告在墙面贴了瓷砖、门头改动以及卫浴和洁具都是原告的，且双方均同意由本院对装饰装修残值酌情认定，故本院酌定装饰装修残值损失为6,000元。
　　对于被告要求原告支付涉诉房屋自2018年7月1日至8月31日的物业费2,080元，因原告同意支付，故本院予以认可。
　　对于被告要求原告赔偿空调损失2,000元的诉请，因涉诉房屋租赁合同第4.1条明确约定了应由被告保证该房屋及装修、附属设施、设备等处于正常的可用状态。现被告未提供证据证明空调损坏系由于原告的不当或不合理使用致使损毁的，故本院对被告的该项诉请不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)章某与被告(反诉原告)冉某某于2017年2月22日签订的房屋地址为上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX层的《房屋租赁合同》于2018年10月15日解除；
　　二、被告(反诉原告)冉某某支付原告(反诉被告)章某违约金75,000元；
　　三、被告(反诉原告)冉某某赔偿原告(反诉被告)章某装饰装修残值6,000元；
　　四、原告(反诉被告)章某应支付被告(反诉原告)冉某某2018年7月1日至2018年8月31日止的物业费2,080元；
　　五、驳回原告(反诉被告)章某其余诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)冉某某其余诉讼请求。
　　上述第二、三、四项判决双方应付费用相互折抵后，被告(反诉原告)冉某某需于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)章某78,920元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉案件受理费5,050元，减半收取2,525元，反诉案件受理费988.50元，合计诉讼费3,513.50元，由原告(反诉被告)章某负担1,650元，被告冉某某负担1,863.50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　

审判员：马  钦

书记员：裴静娴