程某某、陈贵州等与李某等合同纠纷一审民事判决书

原告：程某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住浙江省永康市，
原告：陈贵州，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省罗田县，
以上二原告共同委托诉讼代理人：赵志义，湖北智嘉律师事务所律师，代理权限为特别授权。
以上二原告共同委托诉讼代理人：刘海炎，湖北胜智律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省罗田县，
被告：王祥云，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省罗田县，
被告：叶小龙，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省罗田县，
被告：涂金娥，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省罗田县，
被告：欧志平，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省罗田县，
被告：彭定明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省罗田县，
被告：金学兵，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省罗田县，
被告：邱援彬，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省罗田县，
被告：余利峰，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省罗田县，
被告郑赜知，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省罗田县，
被告：涂建文，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省罗田县，
被告：丁志章，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省罗田县，
被告：徐震霞，女，xxxx年xx月xx日出生汉族，住湖北省罗田县，
以上十三被告共同推举诉讼代表人金学兵、丁志章出庭参与诉讼。
以上十三被告共同委托诉讼代理人：袁玮，湖北神宇律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：徐彻，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省罗田县，
被告：汪林涛，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省罗田县，
被告：程凤平，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省罗田县，

原告程某某、原告陈贵州与被告李某等16被告合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告程某某、原告陈贵州及其委托诉讼代理人赵志义、刘海炎，被告李某等13人的推举诉讼代表人金学兵、丁志章及委托诉讼代理人袁玮到庭参加诉讼。被告徐彻、被告汪林涛、被告程凤平经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程某某、原告陈贵州向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告间签订的《天河大厦1-3楼商铺租赁意向协议》无效；2.判令被告赔偿原告经济损失552.243万元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年2月23日，原告与被告推荐的金学兵等四名代表签订了《天河大厦1-3楼商铺租赁意向协议》，用于经营餐饮业，并于当日交付了定金10万元。签订协议时，被告承诺天河大厦所有手续均已办理，原告便于2014年3月聘请他人进行装修，总投资500余万元。工程接近收尾时，罗田县消防部门来告知主体工程没有进行验收，并责令被告停止装修并进行改正。原告即与被告金学兵等人协商，金学兵向原告出具承诺书：如因手续没有办理造成的损失有被告承担。自2014年至今，手续没有办理，造成原告巨大损失。由于被告采取欺骗手段，将违规建筑进行出租，根据合同法及最高人民法院有关房屋租赁相关司法解释规定，请求判决支持原告的诉讼请求。
被告李某、王祥云、叶小龙、涂金娥、欧志平、彭定明、金学兵、邱援彬、余利峰、郑赜知、涂建文、丁志章、徐振霞辩称：1.原、被告双方达成的房屋租赁合同是双方真实意思表示，对双方具有约束力；2.“天河大厦”商住楼由李某、金学兵等16人共同所建，该商住楼依法取得规划许可，经主管部门批准建设的，原、被告双方达成的房屋租赁意向合同依法成立、有效；3.即使“天河大厦”商住楼由于职能部门原因部分手续未办理，但在2012年罗田县建筑与房地产市场清理过程中以作综合处理意见，补办规划手续，应认定该商住楼是“经主管部门批准建设的”，租赁合同应认定为有效；4.2014年，原告取得“天河大厦”商住楼1-3楼商铺租赁权后，2-3楼开设餐厅，一楼转租，收取大量转租费用，自2014年至今，无论原告还是转租人，一直正常营业，没有因房屋问题被职能部门查处，原告不存在有重大损失；5.被告认为合同有效，鉴于被告违背诚实信用原则，不支付租金，反而利用房屋转租获取巨大利益的客观事实，被告保留相关诉讼权利。综上，原被告签订的房屋租赁意向合同有效，请求驳回原告的诉讼请求。
被告徐彻、汪林涛、程凤平未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的原、被告身份证复印件、建设用地规划许可证、合伙集资建房协议书、《天河大厦1-3楼商铺租赁意向协议》、金学兵出具的承诺书、房屋租赁定金收条、装修合同、补充协议均真实，本院予以确认；原告提交的消防部门处罚手续、天河大厦尾期工程明细表与本案无关联性，本院不予确认。被告提交的《国有建设用地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设用地规划许可证审批单》、土地出让金及税费票据、罗田县建筑与房地产市场清理处理意见表均真实，本院予以确认；被告提交的罗田县公安局消防大队建设工程消防设计备案抽查结果告知书与本案无关联性，本院不予确认。
根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月23日，被告金学兵、余利峰等4人与原告签订了《天河大厦1-3楼商铺租赁意向协议》，该意向协议主要内容：一、乙方（原告）要求：1.通信光缆由甲方（被告）移调；2.通电由甲方负责接入…；4.临街面空地由乙方支配…；6.合同期内，乙方有权转租房屋。二、甲方要求：1.乙方装修时不能影响房屋结构，乙方对安全负责；2.房屋租金为每年期的前一个月内付清；3.租期为壹拾年，从第四年起开始以每年5%的增幅递增；4.装修期为四个月，此期间不收租金，自2014年3月12日至2014年7月11日为装修期，自2014年7月12日起开始计取租金…；6.定金为壹拾万元；其他条款以甲乙双方签订的《房屋租赁合同》为准。原、被告签订《天河大厦1-3楼商铺租赁意向协议》时，口头约定年租金36万元。该协议签订后，被告对“天河大厦”1-3层进行装修，装修完毕后，原告将2-3楼开设餐厅对外营业，一楼对外转租。此后，原、被告再未签订房屋租赁合同。
“天河大厦”由被告李某等16人合伙集资所建。签订了《国有建设用地使用权出让合同》，办理了《建设用地规划许可证》，但未办理《建设工程规划许可证》。2012年罗田县建筑与房地产市场清理过程中，对“天河大厦”处理意见为没收违法收入并依法处罚后补办规划手续；至本案法庭辩论终结前，被告仍未取得《建设工程规划许可证》。
《天河大厦1-3楼商铺租赁意向协议》虽由被告金学兵、余利峰等4人与原告签订，协议签订后，本案其他被告均认同该协议。

本院认为：原、被告间签订的《天河大厦1-3楼商铺租赁意向协议》，虽具名“意向协议”，内容表述为甲方要求…，乙方要求…，但原、被告签订“意向协议”后均按该协议履行，且未再签订房屋租赁合同，该意向协议对当事人的名称、合同标的、期限、租金计算方式等均有约定，并在签订“意向协议”时口头约定了租金数额，故《天河大厦1-3楼商铺租赁意向协议》，具备合同主要条款，应认定为房屋租赁合同，而非预约合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。本案中，“天河大厦”工程未办理《建设工程规划许可证》，2012年罗田县建筑与房地产市场清理过程中，对“天河大厦”处理意见为没收违法收入并依法处罚后补办规划手续。该处理意见是对被告违规建设的处理，被告未提交经主管部门批准建设的文件，不能等同于“天河大厦”是经主管部门批准建设。至一审法庭辩论终结前，被告仍未就取得《建设工程规划许可证》。故应认定《天河大厦1-3楼商铺租赁意向协议》无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告关于判令被告赔偿原告经济损失552.243万元的诉讼请求，原告未提交充分证据证实“天河大厦”装饰装修物与房屋主体是否形成附合，未提交已形成附合的装饰装修物清单及价值鉴定意见，亦未提交其他损失的证据，该请求本院不予支持，原告可另行主张权利。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：

一、原告程某某、原告陈贵州与被告金学兵、余利峰等于2014年2月23日签订的《天河大厦1-3楼商铺租赁意向协议》无效。原告程某某、原告陈贵州于本判决生效后30日内将天河大厦1-3楼商铺退还给被告李某等16被告。
二、驳回原告程某某、原告陈贵州的其他诉讼请求。
案件受理费50475元，由原告程某某、原告陈贵州共同负担50000元，被告李某等16被告共同负担475元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。

审判长 张七林
审判员 金春雷
人民陪审员 张元武

书记员： 闵敏