程迎某、张某某等与湖北红星广场投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）程迎某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武汉市。
原告（反诉被告）张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武汉市。
共同委托代理人肖江云，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般代理。
共同委托代理人蔡月华，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告（反诉原告）湖北红星广场投资有限公司（以下简称红星广场公司），住所地：襄阳市高新区。
法定代表人刘伟波，红星广场公司总经理。
委托代理人唐齐斌，湖北长久律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人贺艳辉，湖北长久律师事务所律师。代理权限：特别授权。

原告（反诉被告）程迎某、张某某诉被告（反诉原告）红星广场公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程迎某以及程迎某、张某某的共同委托代理人蔡月华，被告红星广场公司的委托代理人贺艳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2013年12月9日原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定：“原告购买被告第5幢1单元5-1-005号商品房，建筑面积共计97.60㎡；付款方式为按揭，首付款为1294638元，余款1290000元在合同签订后7日内向指定银行办理按揭；被告应当在2014年12月31日前将房屋（该房屋经验收合格或该房屋已由勘察、设计、监理、施工单位验收通过，出具了《建设工程竣工验收报告》）交付给原告等”。协议签订后，原告于2013年12月18日依约向被告交付了首付款1294637.97元，但交房期限届满后原告多次找到被告要求交房，被告至今一直未依约向原告交房，导致原被告签订的合同目的已无法实现。为维护原告合法权益，依据相关法律规定，故诉至法院，请求判令：1、依法解除原告与被告的商品房买卖合同；2、返还原告的首付款1294638元并赔偿损失20000元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告程迎某变更诉讼请求为：本金不变，损失利息从2013年交款之日起计算至赔偿之日止，赔偿之日指付清之日，按同期银行贷款利率计算。
被告（反诉原告）红星广场公司辩称：一、由于原告未履行合同约定的付款义务，被告有权拒绝向原告交房。1、被告与原告订立的《商品房买卖合同》第六条约定：原告应当于合同订立之日支付首期房款1294638元，余款1290000元于合同订立之日起七日内办理按揭，但截止被告提交答辩状之日，原告至今未履行下余1290000元的房款给付义务；《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2014年12月31日前将房屋交付给原告。基于上述约定可知，从合同履行顺序而言，原告应当先履行合同义务。依据《合同法》第六十七条之约定，因原告未履行付款义务，被告有权拒绝向原告交房；2、《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。截止被告提交答辩状之日，原告仍未履行住宅专项维修基金交付义务；双方订立的《补充协议》第三条第三款的约定，原告在被告发出入伙通知书后，应当向被告办理交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款和该房屋各类费用。如原告未付清相应的款项，视为原告未付清房款，被告有权拒绝交房。依据上述法律规定和合同约定，因原告未按规定履行住宅专项维修基金及其他费用的缴纳义务，被告据此有权拒绝交房。二、原告依法不享有合同解除权。依据《合同法》第九十三条和九十四条之规定，合同解除权，或来源于合同的约定，或来源于法律的规定。本案中，原告未按约定履行付款义务，被告享有拒绝交房的权利，故被告拒绝交房，不能成为原告享有合同解除权的理由。原告以被告未履行交房义务为由，请求解除合同，既无事实依据也无法律依据。综上事实和理由，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）反诉称，2013年12月9日，反诉被告与反诉原告订立《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）,双方并于2014年8月8日对该合同在襄阳市房管局进行了网签并提交了备案申请，襄阳市房管局于2014年12月24日对该合同进行了备案。合同约定主要内容有：反诉被告购买反诉原告开发的位于襄阳市××新区××大道“红星国际”5幢1单元005室房屋，建筑面积共计97.6平方米；付款方式为按揭，首付款为1294638元，余款1290000元合同签订后7日内向指定银行办理按揭。合同签订后，反诉被告仅依约向反诉原告交付了首付款1294638元，下余1290000元，经反诉原告多次催要后，因反诉被告的原因未按合同约定办理按揭贷款，反诉被告亦未按合同约定以变更为现金履行的方式予以履行。反诉原告认为：因反诉被告的原因致按揭贷款办理不能后，反诉被告未按合同约定以现金履行的方式给付剩余房款，其行为已构成违约，依法应当承担继续履行付款义务并赔偿违约金等民事责任。为此提起反诉，请求判令：1、请求反诉被告支付剩余房款1290000元并赔偿违约金（违约金计算公式为：欠款金额×日万分之五×逾期时间。其中逾期时间自合同约定的付款之日计算至欠款实际付清之日。截止2015年12月16日违约金额为470850元。）；2、本次诉讼费用均由反诉被告承担。
原告（反诉被告）辩称，反诉无事实依据，由于被告原因未办理按揭，合同中并未约定贷款办不下来付款方式变成现金支付。请求法院驳回反诉请求。
本院根据当事人的陈述并结合其提供的与本案有关联的有效证据，认定以下事实：
原告与被告于2013年12月9日签订的《商品房买卖合同》中载明，红星广场公司将第5幢1层5-1-005号，建筑面积共97.60平方米的商品房卖与买受人程迎某、张某某，计价方式按建筑面积计算，商品房单价为每平方米26481.95元，总金额为贰百伍拾捌万肆千陆百叁拾捌元整。买受人按第3种方式以按揭付款方式付款，自合同签订当日支付首期房款（含定金）人民币壹佰贰拾玖万肆仟陆佰叁拾捌元整（￥1294638.00），余款人民币壹佰贰拾玖万元整（￥1290000.00），于合同签订后7日内向指定银行办理按揭。买受人逾期付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金。因买受人逾期付款原因导致出卖人解除合同的，买受人的违约责任同时适用附件四补充协议第十条。第八条约定的交付期限，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1或5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；…5、该商品房已由勘察、设计、监理、施工单位验收通过，出具了《建设工程竣工验收报告》。…商品房预售的，自合同生效之日起30日内，由出卖人向襄阳市住房保障和房屋管理局申请登记备案。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2、详见附件四补充协议第三条…等。附件四为合同补充协议，主要内容为：出卖人（甲方）与买受人（乙方）于2013年12月9日就乙方购买的红星国际5幢1层005号房屋，订立《商品房买卖合同》，现甲、乙双方就合同中未尽事宜，订立补充协议。…第二条关于按揭贷款付款的补充约定：1、乙方选择按揭付款方式的，应于本合同签订之日付清首付款，同时向甲方指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料，缴清相关费用，并在合同签订后7日内签署《借款合同》。由甲方协助乙方办理按揭贷款手续的，相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任。如乙方未能按其提供前述资料或缴清相关费用，导致乙方没有按照合同约定期限支付全部房款的，乙方应按合同约定承担违约责任。2、如果乙方申请贷款额度与按揭银行批准额产生差额，或者国家调整按揭政策，乙方应在甲方向其送达付款通知之日后7日内自行付清差额部分，或者在按揭银行公布新政策之日起7日内补足按揭所需的首期房款及其余房款，以获得按揭银行按揭款的发放，否则视为乙方付款违约，乙方应按本合同约定承担违约责任。3、乙方承诺其已具备按揭贷款的条件。无论何种条件导致乙方未能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情形，甲方有权要求乙方在甲方催告后7日内变更付款方式并继续履行本合同及补充协议，否则视为乙方付款违约，乙方应按本合同约定承担违约责任。…5、在合同约定的房屋交付日前，如乙方存在违反本条第4项约定行为，导致甲方为乙方垫付款项仍未获偿还的，则在合同约定的交房日期届满及其后，甲方有权不向乙方交房，直至乙方还清所有欠款为止。如导致本合同解除的，甲方有权不再向乙方交房。双方特别明确，本项约定效力优先于所有双方相关规定。第三条关于房屋交付的补充约定：1、合同第八条约定的该房屋交付时间为2014年12月31日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不延迟于前述交房日期），乙方对此无异议。…4、双方明确，该房屋一经交付，则视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。5、如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：…（5）乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、物业维修基金等税费）尚未付清。…7、甲方自身原因造成未在合同约定期限内交付乙方房屋，则：…（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。…第十条合同解除：…3、由甲方原因导致乙方有权解除合同及补充协议的，如乙方不解除合同，则甲方按照本合同其他相关约定承担违约责任。如乙方解除合同，则双方按以下方式处理：（1）甲方应在合同解除之日起60日内，向乙方返还已付房款（含履约定金）及乙方交予甲方的代缴税、费（不计息），并承担违约金（按乙方已付房款的2%计算金额）。乙方明确同意，前述甲方应返还款项中乙方尚欠银行的按揭贷款及利息，甲方有权直接返还给按揭银行。（2）双方明确，由甲方原因导致合同解除的，本条本项前述列明款项即为甲方应向乙方支付的全部款项及赔偿金。（3）乙方应按照本条第2项约定办理相关备案、登记撤销手续，腾退并向甲方交还该房屋，否则应承担本条第2项约定的相关责任。4、除双方另有明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除合同及补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃合同及补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照合同约定履行义务。对于原告未获得按揭贷款，被告有无通知原告付清尾款，被告述称曾要求原告通过其他方式付款；原告否认接到过通知。被告没有举证证明其通知过原告。另查明，诉争的红星国际A区5幢于2013年6月27日取得预售许可证[证号为鄂襄房预字（2013）051号]，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已于2014年12月24日办理了网签备案（网签合同编号为X2014080235）,诉争房屋所占土地使用权在银行办有在建工程抵押贷款。
原告的按揭贷款没有办理下来的原因在于原告还是被告是本案最大的争议焦点，双方各执一词，都认为是对方的原因。原告认为原因在于被告，理由是由于被告的土地房屋在襄阳市农商行作了在建工程抵押，国有土地使用证不能向按揭银行中国银行提供，导致中国银行不能给原告发放按揭贷款。被告认为是由于原告向银行提交的资料不符合银行要求导致中国银行不能给原告发放按揭贷款的，并不是由于被告的土地房屋在襄阳市农商行作了在建工程抵押导致的，并提交了其与原告同栋的第5幢1层5-1-002号买受人为方智勇的购房合同及预购商品房抵押权预告登记（登记时间为2015年1月21日）、按揭贷款转账凭证证明他人可以办理抵押贷款手续。
庭审中，经本院协调提出的解决方案为：由红星广场公司提供合作的按揭银行，程迎某、张某某负责向银行提供相关资料办理按揭手续，若红星广场公司不能提供合作的按揭银行，合同无法履行的过错在于红星广场公司；红星广场公司提供了合作的按揭银行，若因程迎某、张某某的原因导致办理不了按揭，则合同无法履行的过错在于程迎某、张某某。庭审后，红星广场公司提交了其与襄阳市城区农村信用合作联社（以下简称城区信用社）于2013年3月1日签订的个人住房（商业住房）按揭业务合作协议一份，证明其与城区信用社存在合作关系。2017年4月24日，本院根据庭审情况，与程迎某就庭审中形成的调解方案进行协商，将红星广场公司办理按揭所需资料明细（含一份职工个人收入证明）送达给程迎某，程迎某表示该份明细无法看出其办理按揭所需提供的资料，且该份明细所列内容与2013年办理按揭时银行要求提供的材料大致相同；在其与银行交流过程中，得知按揭有可能提高60%，还有商业保险，红星广场公司提供的明细中没有这些内容，且截止当天，在该行红星广场公司尚未办理成功任何一家商铺按揭。程迎某认为继续办理按揭只是红星广场公司在拖延时间，其同意按明细提供资料，但是要求红星广场公司在一个月内确定是否能办理按揭，若不能确定，则视为红星广场公司违约，并要求红星广场公司自其提供按揭资料之日起十五个工作日内完成办理按揭的手续。2017年6月12日，本院再次就调解方案组织双方进行协商。双方就更换商铺为公寓的方案，因红星广场公司总部高层未同意，不能达成一致。就继续办理按揭贷款的方案，查明红星广场公司提供的贷款银行---城区信用社于2014年5月12日已注销；红星广场公司陈述，城区信用社与农村信用合作社联合改制，已更名为湖北襄阳农村商业银行股份有限公司（以下简称农村商业银行），红星广场公司与该行仍延用与城区信用社所签的合作协议，只是主体变更为农村商业银行，农村商业银行承接了城区信用社的权利、义务，红星广场公司与农村商业银行仍按与城区信用社签订的合作协议进行合作，但未举出相应的合作协议印证其陈述。程迎某在此次调解中明确表示不同意办理按揭，并就2013年在中国银行股份有限公司襄阳高新技术产业开发区支行（以下简称中行襄阳高新支行）未能办理按揭的原因再次申请调取证据。2017年6月15日，本院向中行襄阳高新支行送达协助调查通知书，中国银行股份有限公司襄阳分行（以下简称中行襄阳分行）于2017年6月19日回复“协助回复函”，内容如下：“1、客户2013年12月19日向我行申请商铺贷款，在我行贷款未获批的主要原因是：客户不同意按我行要求补充相关贷款资料；2、2014年5月19日，我行市分行风险审批经理结合和客户本人实际情况，根据我行个人贷款审批要求，对客户的贷款申请提出尽责审查意见：‘调查公司主营股权沿革，襄阳本地资产并公司资产担保’。我行经办客户经理向客户电话通知了尽责风险经理提出的尽责审查意见，要求补充相关贷款资料。接我行电话通知后，客户到我行了解贷款情况，对分行提出的尽责审查意见，客户称该商铺贷款是个人行为，公司股东不能提供担保，也不能涉及公司股权。而我行坚持原审批意见，客户无法落实我行尽责审查意见要求的相关贷款条件，我行客户经理告知客户对该笔贷款业务作退单处理；3、后来，我行电话通知红星广场的工作人员，该客户不能落实我行贷款条件，做退单处理。”程迎某质证认为：1、中国银行高新支行2017年6月19日出具的“协助调查回复”不符合证据的形式要件，不能作为本案定案依据；2、“协助调查回复”的内容与客观事实不符，系虚假证据，影响本案的公正审理，依法应受法律制裁。综上，中国银行高新支行出具的“协助调查回复”不能作为本案证据使用，请法院依法追究被告与中国银行高新支行提供虚假证据的法律责任。红星广场公司质证认为：真实性没有异议，该证据恰恰证明了未能办理按揭贷款是因为原告未按银行的要求提供相应的资料造成的，未能办理按揭手续完全是原告的原因，与我公司无关，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定履行。原告提出商品房买卖合同附件四合同补充协议系格式条款，被告否认。通过比较被告提交的方智勇的商品房买卖合同及附件四合同可以发现，原告与被告签订的附件四合同补充协议均为打印件，内容、排版完全一致，本院认定本案诉争的商品房买卖合同附件四合同补充协议属于格式条款；对于其效力的争议，本院将分别予以评判。原告以被告不按期交房为由要求解除合同。被告以原告未付清购房款拒绝交房。商品房买卖合同第九条约定按照附件四合同补充协议第三条执行，被告对于附件四合同补充协议第三条已采用合理的方式向原告予以了提示，附件四合同补充协议第三条第5款第（5）项的约定不存在无效的情形，应认定为有效约定。按照附件四合同补充协议第三条第5款第（5）项的约定，原告在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、物业维修基金等税费）尚未付清的，被告可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中，原告向中行襄阳高新支行申请按揭贷款未获批的原因，中行襄阳分行书面证实是由于原告不同意按银行要求补充相关贷款资料造成的，故，原告诉称其按揭贷款未获批是由于被告在襄阳市农商行作了在建工程抵押贷款所致的理由，与查明的事实不符，本院不予采纳；被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。原告还提出被告未提供诉争房屋建设工程验收合格证或竣工验收报告以及消防合格证，不能实现合同目的，要求解除合同。本院认为，由于原告未付清购房款，按合同约定被告可据实顺延交房日期，现被告以此为由拒绝交房，故审查诉争房屋是否取得建设工程验收合格证或竣工验收报告以及消防合格证的条件尚不成就，原告以此为由主张解除合同不能成立，本院不予采纳。
反诉原告以因反诉被告的原因致使按揭贷款办理不能后，反诉被告未按合同约定以现金履行的方式给付剩余房款，其行为已构成违约，依法应当承担继续履行付款义务为由，请求反诉被告支付剩余房款129万元并赔偿违约金（违约金计算公式为：欠款金额×日万分之五×逾期时间。其中逾期时间自合同约定的付款之日计算至欠款实际付清之日。截止2015年12月16日违约金额为470850元）。反诉原告提出反诉的依据是附件四合同补充协议第二条第3项的约定即“乙方承诺其已具备按揭贷款的条件。无论何种条件导致乙方未能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情形，甲方有权要求乙方在甲方催告后7日内变更付款方式并继续履行本合同及补充协议，否则视为乙方付款违约，乙方应按本合同约定承担违约责任”。反诉被告认为红星广场公司对于该条款中“无论何种原因”的字样将红星广场公司的全部义务一并免除，既违反了公平原则，也加重了原告的责任，同时被告也未采用合理的方式对原告提请注意，违反了合同法关于格式条款的规定，应属无效条款，对合同双方均无约束力；对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本院认为，商品房买卖合同约定的是余款129万元向指定银行办理按揭，并没有对无法办理按揭后怎么处理进行约定，也没有约定按附件四合同补充协议第二条的约定执行。因反诉原告未举证证明其采用合理的方式对附件四合同补充协议第二条第3项的约定向原告提请注意，该条款中“无论何种原因”的约定加重了反诉被告的负担，故该条款无效。且中行襄阳分行书面证明证实其电话通知红星广场公司的工作人员该客户不能落实银行贷款条件做退单处理后，红星广场公司述称对于反诉被告未获得按揭贷款曾通知反诉被告付清尾款，并要求反诉被告通过其他方式付款；反诉被告否认接到过通知，反诉原告没有举证印证其通知过反诉被告，也没有证据证明其向反诉被告进行过催告，亦没有证据证明催告要求变更付款方式的具体内容，故反诉原告的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持，反诉原告可在条件成就时另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、驳回原告程迎某、张某某的诉讼请求。
二、驳回反诉原告湖北红星广场投资有限公司的诉讼请求。
本诉案件受理费16640元，由原告程迎某、张某某负担；反诉案件受理费10320元，由反诉原告湖北红星广场投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判长 苏俊
审判员 周建军
审判员 董啸

书记员： 马红玲