程海滨与辛某彬农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：程海滨，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住磁县。
委托诉讼代理人：王明路，河北滏潮律师事务所律师。
被告：辛某彬，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住磁县。

原告程海滨与被告辛某彬农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程海滨及其委托诉讼代理人王明路到庭参加诉讼，被告辛某彬经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
程海滨本院提出诉讼请求：1.判令辛某彬继续履行清退房款协议，退还程海滨购房款64400元和违约金12880元，共计77280元；2.案件受理费由辛某彬承担。事实和理由：2012年12月22日，程海滨与辛某彬签订购房合同，程海滨向辛某彬预付了购房款92000元，后因辛某彬原因致使购房合同不能履行。2014年5月21日，双方再次签订一份清退房款协议，辛某彬按照约定退还程海滨预交房款的30%，即27600元。此后，经多次催要，辛某彬均以现在没钱，随后退钱为由予以搪塞，辛某彬不按照协议约定履行退还购房款的义务，属于违约行为。为维护自己的合法权益，依法诉至法院，望法院支持程海滨的诉讼请求。
辛某彬未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
程海滨围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.程海滨身份证复印件一份，证明其诉讼主体资格；2.购房合同一份，证明程海滨与辛某彬于2012年12月22日签订购房合同，购买永泰花园住房一套；3.2013年1月收款收据一份，证明程海滨向辛某彬预付购房款92000元；4.清退房款协议一份，证明双方签订的购房合同已经解除，辛某彬按照该协议退还房款及不履行该协议应承担违约责任；5.2014年5月22日收据一份，证明辛某彬退还程海滨预付房款30%即27600元。本院经审查认为，上述证据真实、合法且与本案有关联，本院予以认定。
本院经审理认定事实如下：2012年12月22日，程海滨与永泰花园项目部签订《永泰花园购房合同书》，程海滨购买永泰花园（磁县迎宾西路与107国道交叉口西南角）1号楼1单元601室，面积108.46平方米，总房款为183000元。2013年1月，程海滨向永泰花园项目部预交购房款92000元。后因合同无法履行，经磁县人民政府和有关部门协调，永泰花园项目部与程海滨于2014年5月21日签订《关于清退房款协议》，约定：（一）第一次退还房款30%，退款时间（2014年5月22日-25日）。（二）剩余房款70%于2014年12月31日前退清，逾期未能退房款70%，未退部分按20%支付违约金。辛某彬代表永泰花园项目部在该协议上签名。2014年5月22日，程海滨收到退房款27600元。2015年-2017年辛某彬分三次分别给付程海滨现金1500元、1800元、300元，之后未再向程海滨付款。
另查明，永泰花园项目系辛某彬个人承建，永泰花园项目部未在工商部门登记，该项目未办理审批手续。

本院认为，辛某彬未经有关部门审批即承建房屋并对外销售，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，永泰花园项目部与程海滨签订的《永泰花园购房合同书》应属无效合同，因永泰花园项目系辛某彬个人承建，故出卖人辛某彬应当将取得的房屋价款返还给买受人程海滨。且双方已于2014年5月21日签订了《关于清退房款协议》，该协议系双方在购房合同不能履行的情况下，就清退房款达成一致的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，应属合法有效。协议签订后，辛某彬已依约向程海滨退还房款27600元，剩余房款64400元辛某彬应依约继续履行清退义务。因此，程海滨要求辛某彬退还其购房款64400元的诉讼请求，本院予以支持。因双方在《关于清退房款协议》中明确约定，“剩余房款70%于2014年12月31日前退清，逾期未能退房款70%，未退部分按20%支付违约金”，而2014年12月31日到期后，辛某彬未依约清退剩余70%的购房款，故已构成违约，应当按未退部分房款64400元的20%向程海滨支付违约金12880元，因2014年12月31日之后辛某彬已给付程海滨现金3600元，故该部分款项应当在应付违约金中扣除，即辛某彬应当向程海滨支付违约金9280元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告辛某彬于本判决生效后十日内向原告程海滨退还购房款64400元，并支付违约金9280元；
二、驳回原告程海滨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1732元，由原告程海滨负担80元，被告辛某彬负担1652元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审判员 刘爱霞

书记员： 郑丽娜