程波某与程某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：程波某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省崇阳县。
委托诉讼代理人：陈晓，湖北乾兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程志明，男，系程波某之兄。
被告：程某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省崇阳县。
委托诉讼代理人：黄锦旗，湖北顺风律师事务所律师。

原告程波某与被告程某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程波某及其委托诉讼代理人陈晓、程志明、被告程某某及其委托诉讼代理人黄锦旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程波某向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即腾出承租房屋，并依约按每天300元支付违约占用房屋期间的费用，直到交房之日为止；2、据实支付占用房屋期间使用的水电费1000元，后续按表计算；3、赔偿破坏原告房屋的损失5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求：请求判令被告赔偿原告其他损失30000元。事实和理由：2013年8月20日，原告父亲杨平芳与被告程某某签订租赁合同，将其家一层门面二间及住房出租给被告程某某经营五金店。租期三年，自2013年8月20日起至2016年8月19日止。租赁合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2015年8月24日，因被告没有依约交纳房租，原告与被告发生纠纷，经社区调解，原告与被告再次就房屋租赁进行了协商，约定了租金和租期。现租赁期限已届满，被告不能接受原告新的租赁条件，不将房屋退还给原告。2016年8月15日，原告与案外人王思博签订租房合同，因原告违约，原告承担了30000元违约金。
原告程波某为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：
证据1、身份证，证明原告主体适格；
证据2、国有土地使用证、建房许可证，证明原告对讼争房屋享有所有权；
证据3、租房协议书，证明原、被告签订了租房协议书，并约定了相关权利义务；
证据4、租房协议书，证明原告与案外人王思博于2016年8月15日签订租房合同，约定9月10前交付空门面，年租金100000元；
证据5、调解协议书及收条，证明原告与案外人王思博所签订的合同因原告违约，原告承担了30000元违约金；
证据6、接警记录及法医鉴定，证明合同到期后，多次协商腾房事宜未果，被告将原告门面房立柱损坏；
证据7、调查笔录及社区情况说明，证明房屋租金上涨及2015年8月24日重新签订协议的经过；
证据8、证人王某的情况说明，证明原告与案外人王思博发生纠纷，原告已付王思博违约金30000元；
证据9、物价评估报告，证明被告将原告门面房立柱损坏，修复总价3070元；
证据10、鉴定费发票，证明花鉴定费200元；
证据11、授权委托书及证明，证明原告父母委托原告对讼争房屋进行管理，原告是适格的诉讼主体。

本院认为，本案争议焦点：1、原告主体是否适格；2、被告占用房屋期间的费用如何确定；3、原告损失是否支持。
关于焦点一，原告主体是否适格。房屋租赁合同是以房屋的使用收益和租金支付为目的的合同。房屋租赁合同转让的是房屋的占有、使用、收益的权利，因此不以出租人对房屋拥有所有权为必要条件，出租人可以出租他人所有的房屋。涉案租赁房屋，土地使用者是原告的父亲杨平芳，原告可以出租，原告诉讼主体适格。2015年8月24日，原告程波某与被告程某某签订的《租房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行合同义务。房屋租赁期满后，被告没有腾出涉案租赁房屋，属违约，原告要求被告腾出涉案租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”被告辩称早已空出涉案租赁房屋，因没有提供有效的证据，本院不予采信。
关于焦点二，违约占用房屋期间的费用如何确定。2015年8月24日，原告与被告签订《租房协议书》，约定将涉案租赁房屋出租给被告，租期自2015年8月20日至2016年8月19日，租金28000元。到期被告没有退房，按每天300元计算房租。房屋租赁合同期满后，由于当事人之间不存在房屋租赁关系，故不宜直接判令承租人给付租金。只能参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占用费。原告主张因被告到期没有退房，按每天300元支付违约占用房屋期间的费用，被告辩称按300元支付违约金，数目明显过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故本案被告违约占用房屋期间的费用应确定为36400元／年[28000元／年+8400元（28000元／年×30%）]，即每天99.73元（36400元／年÷365天）。
关于焦点三，原告损失是否支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”的规定，在租赁期间，涉案租赁门店的墙柱所贴墙砖损坏，修复价为3070元，鉴定费200元，原告选择违约责任起诉，要求被告赔偿3270元的请求，于法有据，本院予以支持。被告辩称瓷砖砸坏是被告叔叔张建古造成的，不应由被告赔偿的意见，本院不予采信。原告主张的其他损失30000元，与本案没有关联性，本案是房屋租赁合同纠纷，租赁期满后，原告只能参照合同约定的租金标准要求被告支付房屋占用费，故原告要求被告赔偿30000元的其他损失，本院不予支持。原告主张被告支付占用房屋期间使用的水电费1000元，没有提供有效的证据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和合同》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款规定，判决如下:
一、被告程某某于本判决生效后十日内腾出位于崇阳县天城镇十里长街（原天城中学）南侧一层门面（二间）及住房（二间）归还原告程波某，并向原告程波某支付房屋占用费（从2016年8月20日起至实际腾退租赁房屋之日止按每天99.73元计付）；
二、被告程某某于本判决生效后十日内赔偿原告程波某房屋损坏维修费3070元、鉴定费200元，合计3270元；
三、驳回原告程波某的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，由被告程某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。

审　判　长　　李志雄 人民陪审员　　王　蓓 人民陪审员　　蔡阳峰

书记员：付小康