程某某诉牡丹江银某房地产开发有限公司、吴某商品房销售合同纠纷案一审民事判决书

原告：程某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市东安区。
委托诉讼代理人：鄂恒志，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。
被告：牡丹江银某房地产开发有限公司，住所地牡丹江市东安区东三条路长安街南。
法定代表人：李某，职务：总经理。
委托诉讼代理人：王金城，该公司法律顾问。
被告：吴某，女，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市东安区。
委托诉讼代理人：程志平，牡丹江市爱民区新华法律服务所法律工作者。

原告程某某诉被告牡丹江银某房地产开发有限公司（以下简称银某公司）、吴某商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年8月30日和11月6日公开开庭进行了审理，原告程某某及其委托诉讼代理人鄂恒志，被告银某公司委托诉讼代理人王金城，于2018年8月30日和11月6日到庭参加诉讼，被告吴某委托诉讼代理人程志平2018年8月30日到庭参加诉讼，2018年11月6日经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告诉讼请求：1.确认二被告于2012年7月30日签订的《商品房买卖合同》无效；2.确认原告与银某公司2008年10月8日签订的《商品房认购协议》合法有效，银某公司协助原告办理产权证照；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与银某公司于2008年10月8日签订《商品房认购协议》，当场以9万元价格购买了该公司开发的XX小区1号楼000XX号车库，于2011年1月22日办理入户并使用至今，之后原告多次要求银某公司办理房照，银某公司以种种理由拖延至今，近日，原告发现银某公司于2012年7月30日擅自将车库又买与被告吴某名下。原告认为，二被告以合法形式掩盖其非法目的，二被告之间并不存在商品房买卖关系，且没有实际履行，二被告之间存在恶意串通损害原告合法利益，签订的商品房买卖合同无效，原告在2008年实际购买诉争房屋，并从2011年入户使用至今，原告所签订的《商品房认购协议》在先，且合法有效，故提出上述诉讼请求。
银某公司辩称：2008年10月8日，银某公司将公司开发的XX小区的五个车库卖给原告，后经与原告协商只购买其中4个车库，退了XX1#车库，原告此时付了36万元车库款，并入了银某公司财务账册中，在2010年银某公司经与原告协商将XX2#车库转卖他人，原告同意，银某公司将车库款9万元退给了原告。2011年1月初，银某公司开发的工程竣工，原告于2011年1月22日在银某公司办理了入户手续，2011年6月7日银某公司给原告开具了机打票据，三个车库由原告占有使用至今。2012年7月30日，银某公司同吴某签订的《商品房买卖合同》并到房产备案，是因银某公司急需资金，用卖给原告的三个车库作为借款担保，银某公司与吴某并未实际发生商品房买卖关系，也没有交购车库款，吴某所持的临时收据不是真实的，是为办理房产备案而开具的。
被告吴某辩称：1.原告所述与事实不符，原告与银某公司所签认购书不符合法定程序，没有取得法定手续，应认定为无效；2.吴某与银某公司之间系合法的房屋买卖关系，并实际取得房屋；3.请求法院驳回原告诉讼请求。
原告为证明主张成立，向法院提交证据如下：
证据一、车库认购协议书以及交款收据各1份（与原件核对无异）。证明：1.在2008年10月8日原告同被告银某公司签订了车库认购协议，以9万元的价格购买被告银某公司开发的位于牡丹江市XX小区X号车库；2.原告在签订合同之日即2008年10月8日向被告开发商交付了购房款，开发商当时出具临时收据，后在2011年6月7日由开发商更换并出具了正规的财务机打收据；3.诉争车库早在2008年10月8日原告以买卖的方式合法取得，认购协议的内容不违反法律规定且合法有效，诉争车库应归原告所有。
银某公司对该证据无异议。
吴某认为，认购书不是商品房买卖行为的合法要件，不能证明原告合法取得了诉争房屋。
证据二、2011年1月27日热力销售发票一份、2011年1月22日XX小区物业进户收据一份、2011年1月22日XX小区装修保修金收据一份、2012年4月28日XX小区物业出具的物业管理费收据一份、涉案房屋供用水合同各一份、涉案车库的2016年、2017年的租赁合同各一份（与原件核对无异）。证明：本案诉争车库在2011年1月22日竣工后由当日开发商按照车库协议约定将诉争车库交付给原告，并为原告办理入户和进户手续，诉争车库从2011年1月22日开始由原告占有使用至今，说明车库认购协议原告与银某公司已实际交付。
银某无异议。
吴某认为，该证据不能证明其实际取得或合法取得，仅能证明在使用。
证据三、商品房买卖合同一份、商品房买卖合同备案证明。原告在近日向牡丹江房产管理处查询得知，银某公司2012年7月30日将本案诉争房屋000XX号车库同被告吴某签订了房屋买卖合同；被告之间签订的房屋买卖合同是在原告所举证房屋认购书之后，并且没有实际履行，没有向对方交接，被告吴某没有实际向银某公司交付购房款，因被告银某公司早已将诉争车库交付给原告，吴某构成了事实上不能履行合同的情形；二被告明确知道本案诉争车库在2008年出卖给原告，在此情况下仍签订了商品房买卖合同，将早已出卖给他人的车库另行以商品房买卖形式抵押给被告吴某，该行为是利用合法形式掩盖非法目的，被告之间存在恶意串通损害原告利益的行为，所以二被告之间签订的商品房买卖合同应为无效。
银某公司认为，是为借款担保而与吴某签订的房屋买卖合同。
吴某认为，不能证明其所要证明的问题。
证据四、原告与单XX于2018年10月25日签订的000XX#车库租赁合同一份，证明原告对该车库占有至今。
银某公司没有异议。
证据五、银某公司出具的情况说明及该公司的预收账款科目明细账页两张。证明：1.原告向被告银某公司购买车库并签订了认购协议，以及支付购房款，银某公司向原告交付了车库，原被告开发公司之间认购协议合法有效并已经履行；2.被告吴某虽然持有商品房买卖合同，但是只是被告银某公司向其借款抵押担保，根据银某公司财务账明细体现吴某并没有在2012年7月30日向银某公司缴纳车库款，所以双方不存在商品房买卖关系；3.银某公司为吴某在2012年7月30日办理商品房备案登记以及2014年10月8日办理了预售登记，因不存在商品房买卖关系，将早已出卖给原告的车库另行以上述方式办理了登记作为一种抵押方式，该行为人吴某以及银某公司显然属于恶意办理上述登记，其权利不能优于已经合法办理的买售人本案原告。
吴某为证明主张成立，向法院提交证据如下：
证据一、1.商品房买卖合同一份，合同双方出卖人为银某公司，买售人为吴某，时间为2012年7月30日。证明二被告于2012年7月30日签订了合法的商品房买卖合同，该合同中所涉房屋系本案诉争房屋；2.收据一份，交款人吴某，收款单位为银某公司，系财务专用章，交款事项为1号楼000XX#，面积22.41平方米，总价款89999元。
原告认为，1.商品房买卖合同备案证明只是行政机关依据商品房销售管理办法的规定而采取的备案证明，只是行政审批程序，不具有排他性；2.被告商品房买卖合同形成于2012年7月30日，此时诉争房屋已在2008年由银某公司出卖给原告，并于2011年1月22日交付给原告占有使用至今，由此说明二被告当时签订的合同存在虚假，从客观上银某公司不能向吴某交付诉争车库；3.因本案诉争车库在2011年由原告占有使用，二被告明知该情况仍签订买卖合同，显然存在恶意串通损害原告利益的行为，所签订的商品房买卖合同应为无效。对被告开发公司给被告出具的收据的形式要件有异议，通过原告所举证，2011年银某公司给原告出具的正规税务机打发票可以看出2011年6月份以后银某公司的正规财务往来是以正规财务收据为主，而非三联单收据形式体现，因此，该收据只是为了被告办理相关手续而用并非实际交付；在此案庭审中，银某公司明确表述了本案诉争的车库是银某公司为借款，以商品房买卖的形式向出借人作的抵押担保，而非实际购买商品房，因此吴某所出具的合同虽然是商品房买卖形式体现，但并不能代表其是真正的合法的善意的商品房购买者。
证据二、房屋预告登记证明1份。证明二被告签订购房合同后于2014年10月8日进行了预告登记。
原告认为，1.银某公司承认与吴某签订合同和进行预告登记是为了借款办理的抵押，不能证明二被告之间存在真实的买卖合同关系；2.被告之间的抵押行为不符合担保法规定的几种抵押担保方式，该抵押行为也因不合法应为无效；3.虽然吴某持有预告登记但可以说明当时银某公司办理商品房产权证的五证齐全，根据物权法20条的规定，被告方应在3月内办理产权证照，否则预告登记自动失效，所以因吴某怠于行驶权利导致预告登记没有权利。
证据三、房屋租赁合同一份，出租方为吴某，承租方为银某公司法定代表人李某，时间为2012年7月30日，吴某与银某公司签订买卖合同的同日，证明吴某于2012年7月30日签订房屋买卖合同并交付款项之后以年租金3600元的价格返租给银某公司法定代表人，证明该房屋吴某已实际取得。
原告认为，1.2011年1月份被告银某公司已将诉争车库交付给原告使用至今，在此情况下2012年7月30日被告吴某和他人又同银某公司签订合同，该合同显然虚假，进一步证明二被告恶意串通损害原告利益的行为；2.该房屋由原告占有和使用至今，二被告的租赁合同在事实上没有实际履行，说明二被告只是为了借贷关系而补充的虚假手续。该协议的内容可以得知房屋租赁期间的取暖费、物业费等费由李某承担，实际上该笔费用是原告获得车库后原告向相关部门缴纳，说明该租赁合同未实际履行，是虚假租赁合同。
经双方当事人质证和本院调查，对上述证据本院确认如下：
原告举示的证据一、二，银某公司无异议，本院到现场实际调查并从现承租人单XX处取得了原告与其签订的房屋租赁合同，结合原告提交证据五，以上证据相互关联、客观真实，反映了原告证明的内容，本院对原告提交的证据一、二、四、五予以确认；对原告提交的证据三，结合银某公司的质证意见及陈述，即与吴某之间签订的商品房买卖合同及备案登记是为借款而形成的担保，并不是真实的买卖，该证据虽表现为商品房买卖合同形式，并经牡丹江市房地产产权市场管理处登记备案，但从银某公司的账目中未体现出吴某确实交付车库款的证据，银某公司也称，吴某未实际交款，正规的购房银某公司应开具机打发票，本院对原告提交的证据三及其证明内容，结合对原告其他证据的认定，反映了原告说明的内容，即二被告之间形成于2012年7月30日于《商品房买卖合同》非真实商品房买卖合同，本院该合同表现内容不予采信，故此，对吴某提交的证据一、二证明内容，本院不予确认;对吴某提交的证据三，该证据未体现出现实存在内容，该车库系银某公司开发建设，即为该公司所有，当日出售后即反租赁使用，显然不符合客观实际，该证据不能对抗原告提交的证据二，本院认为该证据不具有真实性，本院不予确认。
根据以上本院确认的证据和法院调查，本院确认案件事实如下：
原告与银某公司于2008年10月8日签订XX小区1号楼000XX、000XX4、000XX5号车库《认购书》，认购书约定：出售方银某公司，购买方为本案原告，原告购买XX小区1号楼000XX、000XX4、000XX5号车库，每个车库建筑面积为21.32平方米（后经测量为22.41平方米），商定每个车库价格为9万元，于2011年1月22日办理入户并使用至今，在2011年6月7日，银某公司为原告出具机打购车库票据。在2012年7月30日银某公司因开发建设需要资金向吴某等人借款，在未征得原告同意的情况下，银某公司与吴某以签订商品房买卖合同的方式，用于借款的担保并于2014年10月8日在牡丹江市房地产产权市场管理处对房屋进行了预告登记。原告在2018年7月XX小区办理房照登记时，发现银某公司于2012年7月30日擅自将车库又卖与被告吴某名下。原告认为，二被告之间并不存在商品房买卖关系，且没有实际履行，二被告之间存在恶意串通损害原告合法利益，以合法形式掩盖非法目的行为，要求法院确认二被告签订的商品房买卖合同无效，并要求银某公司协助办理登记。

本院认为，第一、原告与银某公司于2008年10月8日签订牡丹江市XX小区1号楼000XX、000XX4、000XX5号车库《认购书》是否合法有效问题。
原告与银某公司就XX小区1号楼000XX、000XX4、000XX5号车库签订的《认购书》是双方真实意思表示，该认购书体现出售和购买方，该车库确系银某公司开发，银某公司出售的车库价款和位置明确，原告按约定实际交付了全部房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故原告与银某公司签订的《认购书》合法有效。
第二、关于二被告之间签订的《商品房买卖合同》是否存在无效情形。1.从合同签订时间上看，系签订于2012年7月30日，而原告与银某公司签订认购书的时间是2008年10月8日，明显认购书签订在先；2.从二被告双方意思表示方面看，银某公司承认该合同的签订是基于与他人存在借款，在发生借款时，银某公司用该房屋设定的让与担保，银某公司与吴某不存在真实的房屋买卖关系，即是以《商品房买卖合同》所体现的房屋在借款到期后，银某公司不能偿还借款，而直接抵偿借款之债的担保约定，实为用该房屋以买卖房屋的方式作为抵押。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。银某公司与吴某签订的商品房买卖合同违背了物权法定原则，该条款明确禁止该行为的存在；3.从二被告主观性方面看，虽然吴某与银某公司法定代表人之间签订了涉诉房屋租赁合同，证明吴某实际占有，实际情况吴某根本未占有，李某也未租赁使用，说明吴某明知他人已购买并实际占有使用，故意制造吴某本人占有使用的假象，存在故意损害原告利益情形；4.从标的物购买是否交付款项上看。银某公司在与吴某签订合同同时，吴某未提出交付款的证据。而原告方提交的证据体现原告签订《认购书》同时交付全部房款并实际占有使用。综上，银某公司与吴某签订的《商品房买卖合同》及《房屋租赁合同》是银某公司保证借款的履行以已出售给原告的车库担保借款债务的履行而签订的商品房买卖合同，双方不是真实买卖房屋的意思表示，违反了我国物权法定原则，且该房屋买卖合同损害了原告合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定，属双方恶意串通损害第三人利益。原告请求法院确认二被告签订的商品房买卖合同无效有事实依据和法律依据，本院予以支持。
第三、银某公司应否有义务协助原告将涉诉房屋予以登记办理房产证问题。
根据《中华人民共和国合同法》第第六十条规定第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告购买房屋登记办理产权证照是原告正当权利，银某公司出售房屋后，基于有效的合同，银某公司作为房屋开发人有义务协助原告将其所购买的房屋登记在原告名下，故原告请求合法，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定，判决如下：

一、被告牡丹江银某房地产开发有限公司与被告吴某于2012年7月30日签订的《商品房买卖合同》无效；
二、原告程某某与被告牡丹江银某房地产开发有限公司于2008年10月8日签订的《认购书》合法有效；
三、被告牡丹江银某房地产开发有限公司于本判决书生效后十五日内协助原告程某某办理位于XX小区1号楼000XX号，建筑面积22.41平方米房屋产权证。
如果被告牡丹江银某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行义务，原告程某某，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费13800元，退回原告程某某11750元，由被告牡丹江银某房地产开发有限公司、吴某共同负担2050元，财产保全费1520元，由被告牡丹江银某房地产开发有限公司、吴某共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判长 尹洪明
人民陪审员 孙秀萍
人民陪审员 戴文有

书记员： 韩璐