程某某与牡丹江银某房地产开发有限公司、焦某某、焦某某一审民事判决书

原告：程某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市东安区。
委托诉讼代理人：鄂恒志，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。
被告：牡丹江银某房地产开发有限公司，住所地牡丹江市东安区东三条路长安街南。
法定代表人：李成斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：王金城，男，该公司法律顾问。
被告：焦某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市爱民区。
被告：焦某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市爱民区。
二被告委托诉讼代理人：王君超，黑龙江牡大律师事务所律师。

原告程某某与被告牡丹江银某房地产开发有限公司（以下简称银某公司）、焦某某、焦某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月29日公开开庭审理了本案。原告程某某及其委托诉讼代理人鄂恒志，被告银某公司的委托诉讼代理人王金城，被告焦某某、焦某某的委托诉讼代理人王君超到庭参加诉讼。2018年9月25日至2018年11月26日，本院依原告程某某的申请，依法委托牡丹江市正大房地产评估有限公司进行司法鉴定。本案现已审理终结。
程某某向本院提出诉讼请求：1.确认三被告于2012年7月30日签订的《房屋买卖合同》无效；2.确认程某某同银某公司于2008年10月8日签订的《商品房认购协议》合法有效,银某公司履行办理产权证照义务；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与银某公司于2008年10月8日签订《商品房认购协议》，当场以每户90000元共计180000元的价格购买了银某公司开发的牡丹江市爱民区×小区×号楼000134、000135号建筑面积分别为22.41平方米两处车库。银某公司于2011年1月22日为原告办理入户手续并使用至今。原告多次要求银某公司办理产权证照，银某公司始终以各种理由拖延。近日，原告发现银某公司于2012年7月30日擅自以买卖形式将上述车库分别转移至焦某某、焦某某名下。原告认为三被告是以合法形式来掩盖非法目的，三被告之间并不存在商品房买卖关系，且没有实际履行。三被告恶意串通，损害原告的合法权益，其签订的《商品房买卖合同》无效。故原告诉至法院。
银某公司辩称，原告于2008年在银某公司开发的×小区购买上述房屋，公司为原告办理了相关手续，签订了认购书，但未开正式结算收据，到2010年才给出具结算票据，原告所述属实。银某公司与焦某某、焦某某签订的商品房买卖合同是借款担保的一种方式，双方不存在买卖关系，焦某某、焦某某未交纳购房款，收据是为借款担保而出具的。
焦某某、焦某某辩称，二被告于2012年7月30日各自与银某公司签订了商品房买卖合同，并在房产部门办理了备案登记，两份商品房买卖合同真实合法有效，二被告已履行了交纳购房款的义务，银某公司给二被告分别出具了购房收据。2014年10月8日，银某公司分别配合二被告办理了预告登记，二被告已取得房屋预告登记证，故原告请求确认二被告与银某公司签订的商品房买卖合同无效不能成立。诉争房屋目前在事实和法律上不具备办理产权证照的条件，请依法驳回原告的诉讼请求。

本案争议焦点：一、2008年10月8日原告与被告银某公司签订的认购书是否有效，被告银某公司是否应履行办理诉争房屋产权登记的义务；二、被告焦某某、焦某某与被告银某公司是否存在商品房买卖合同关系，三被告于2012年7月30日签订的商品房买卖合同是否有效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、原告证据1.认购书复印件1份、购房款收据复印件2份（均与原件核对无异）。证明2008年10月8日，原告与银某公司签订车库认购书，原告购买×小区×号楼6号、7号、8号、9号、10号车库，每个车库单价90000元。后经原告同意将其中两个车库由银某公司转卖他人。现133、134、135三个车库由原告购买，签订合同之日原告当场交付了购房款，银某公司开具了临时收据。2011年6月7日，银某公司给出具机打财务收据。诉争两个车库早在2008年10月8日原告以买卖方式合法取得，认购协议合法有效，诉争车库归原告所有。
被告银某公司对该组证据没有异议；被告焦某某、焦某某有异议，认购书中买卖房屋的具体位置、编号不确定，面积与房屋建成后的面积有出入，该认购书不符合商品房买卖合同司法解释中规定的商品房买卖的性质；诉争房屋在房产部门有备案登记，认购书已不具备履行条件，不能实际履行，不能证明原告对诉争车库享有所有权。
本院认为，该组证据来源合法，票据及认购书上分别盖有银某公司财务专用章及合同专用章，本院对该组证据形式要件予以采信。该组证据能够证明程某某与银某公司于2008年10月8日签订认购书，购买×小区×号楼，建筑面积约21.32平方米的6、7、8、9号车库，并以每户90000元的价格支付给银某公司购房款。银某公司于2011年6月7日给程某某出具电子票号分别为03543224、03543225的1#000134、1#000135房款机打票据，每户价格90000元，本院对此予以确认。
证据2.入户物业费收据复印件6张、采暖费发票复印件3张、物业收据复印件3张、供用水合同复印件2份、房屋租赁合同复印件2张（均与原件核对无异）。证明诉争车库在2011年1月22日由银某公司按照认购协议约定交付原告，为原告办理了入户、进户手续。原告向物业公司交纳了装修垃圾清运费和物业费，开始占有使用诉争房屋，之后又交纳了采暖费和水费，由原告占有使用至今，原、被告双方已实际履行认购协议。
被告银某公司对该组证据没有异议；被告焦某某、焦某某有异议，票据体现的房号为33，34，35号，诉争房屋是两个车库，与本案没有关联性，没有银某公司为原告办理入户手续的证据，原告交纳诉争车库的各项费用不能代表实际占有和使用。
本院认为，该组证据来源合法，收据、物业费票据、热力销售发票、供用水合同分别盖有哈尔滨某物业管理有限公司牡丹江分公司×管理处公章、哈尔滨某物业管理有限公司牡丹江分公司财务专用章、华电能源股份有限公司牡丹江第二发电厂热力发票专用章、牡丹江龙江环保供水有限公司爱民收费处章，故本院对该组证据的形式要件予以采信。该组证据能够证明程某某于2011年1月22日交纳了诉争房屋2011年度物业费215.10元、装修管理服务费等455元、采暖费829元；2012年4月28日交纳2012年度物业费215.10元；2013年10月23日签订供用水合同；2016年10月20日、2017年10月30日分别与案外人吴某、某生鲜超市签订房屋租赁合同，本院对此予以确认。
证据3.商品房买卖合同及备案证明复印件（与原件核对无异）2份、物业通知复印件1份。证明×小区物业管理公司于2018年5月张贴通知，通知小区业主开始办理房屋产权证，原告向牡丹江市房地产产权市场管理处查询得知，银某公司于2012年7月30日将诉争两处车库同焦某某、焦某某签订了商品房买卖合同，三被告签订的商品房买卖合同时间是在原告的认购书之后，且没有实际履行，二被告也没有向银某公司交付购房款。三被告明知诉争车库早在2008年就由原告使用，三被告仍签订商品房买卖合同，属恶意串通，侵犯原告合法权益，签订的商品房买卖合同无效。
被告银某公司对形式要件没有异议，对证明的问题有异议，银某公司与二被告是借款担保关系，签订商品房买卖合同是为了达到借款的目的，并非是真正的销售和购买。
被告焦某某、焦某某对真实性没有异议，对证明问题有异议，二被告与银某公司签订的商品房买卖合同真实合法有效，原告称二被告恶意串通，以合法形式掩盖非法目的没有证据，二被告也是在原告起诉后才知道银某公司与他人签订过认购书，诉争房屋在2012年具备办理商品房备案登记条件，原告不及时办理存在明显过错，诉讼请求是否超过诉讼时效，请法院审查核实。
本院认为，三被告对该组证据的形式要件没有异议，本院予以采信。该组证据能够证明2012年7月30日银某公司分别与焦某某、焦某某签订×小区×幢000134、000135号商品房买卖合同，并在牡丹江市房产管理局登记备案。2018年7月6日，银某公司通知业主可以到产权处办理产权不动产执照相关事宜，本院对此予以确认。
证据4.银某公司的情况说明复印件1份、银某公司2009年财务明细账单复印件1份、银某公司2012年财务明细账单复印件1份（均与原件核对无异），证明原告向银某公司购买诉争两处车库，并支付了全部购房款，银某公司向原告交付了诉争车库，双方签订的认购书已经实际履行且合法有效；焦某某、焦某某虽持有商品房买卖合同，但只是银某公司借款抵押的担保，2012年财务账体现焦某某、焦某某在2012年7月30日并未交购房款，所以三被告不存在商品房买卖关系；三被告虽办理了商品房备案登记和预售登记，但因不存在商品房买卖关系，其权利不能优于已经合法占有房屋的买受人即本案的原告。
被告银某公司对该组证据没有异议；被告焦某某、焦某某对形式要件没有异议，对证明问题有异议，因银某公司与原、被告均存在利害关系，故该证据属于银某公司的陈述，不能证明原告主张的借款抵押担保，对此银某公司应提供借款合同，借款本息的结算、还款记录等，该组证据不能证明银某公司与二被告存在恶意串通，二被告的商品房买卖合同已经办理了预告登记，取得了准物权，应优于一般债权，银某公司应提供与涉案时间相对应的全部财务账册，否则无法核实原告及二被告与银某公司的钱款往来关系。
本院认为，三被告对该组证据形式要件没有异议，本院予以采信。结合原告提交的证据1能够证明原告向被告银某公司交纳了包括诉争两处车库在内的购房款，本院予以确认，对焦某某、焦某某是否交纳购房款，本院将综合全案予以论述，不在此赘述。
二、焦某某、焦某某举示商品房买卖合同复印件（盖有房产调档章）2份、购房收据复印件（与原件核对无异）2张、预告登记证明复印件（与原件核对无异）2份，证明2012年7月30日二被告分别与银某公司签订商品房买卖合同，购买诉争两处车库，并交纳了购房款。2014年10月8日在银某公司法定代表人配合下办理了诉争房屋的预告登记，二被告与银某公司的商品房买卖合同不仅真实合法有效，而且已经具备获得诉争房屋物权的基本条件，因此诉争房屋归二被告所有。
程某某对商品房买卖合同、备案证明的真实性没有异议，对购房收据形式要件有异议。2012年7月30日临时收据可以证明三被告并不存在真实的商品房买卖关系，如果是真实买卖关系，银某公司应给二被告开具机打正规财务收据。备案登记只是行政行为，不具有排他性，预售登记在一定时间内转化为商品房所有权登记后才具有效力，二被告预售登记是2014年，早已失效。诉争车库早在2008年就由原告买受取得，并于2011年入户使用，根据《最高法院关于商品房买卖合同的司法解释》第十一条规定，原告对诉争车库是合法占有，具有公示作用，三被告明知该情况，仍以买卖形式转移是恶意串通，应为无效。原告长时间没有办理正式手续，是由于三被告互相串通转移房产，原告多次催办，都遭到拒绝，直到原告看到墙上公示要办房照了才诉讼法院。
被告银某公司对形式要件没有异议，对证明的问题有异议，该组证据只是作为借款担保的一种形式。
本院认为，该组证据仅能证明2012年7月30日，银某公司分别与焦某某、焦某某签订×小区×幢000134、000135号商品房买卖合同，在牡丹江市房产管理局登记备案，并出具购房款89999元的手写收据，2014年10月8日，焦某某、焦某某办理预告登记，本院对此予以确认。对于商品房买卖合同是否有效，本院将综合全案予以论述，不在此赘述。
银某公司未举证。
本院依原告的申请，依法对×小区×号楼000135号车库在2012年7月30日市场价格进行评估鉴定，牡丹江市正大房地产评估有限公司作出牡正大（2018）房估司鉴字88号司法鉴定意见书。
程某某没有异议；焦某某，焦某某有异议，认为评估价格过高。
本院认为，焦某某、焦某某虽对鉴定意见有异议，但既未申请鉴定人员出庭接受质询，又未提供反驳证据证实该鉴定程序违法或者鉴定依据不足，故本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2008年10月8日，程某某与银某公司签订认购书，约定乙方（程某某）向甲方（银某公司）购买×小区×号楼6、7、8、9号车库，建筑面积约21.32平方米，每户90000元，一次性付款。当日，程某某向银某公司交付了购房款。庭审中，程某某与银某公司称认购书中8、9号车库经测绘房号变更为000134、000135号。2011年1月22日，程某某办理入户，交纳了000134、000135房屋的物业费、装修管理服务费、采暖费后占有使用。
2011年6月7日，银某公司给程某某出具1#000134、1#000135房款机打票据，每户价格90000元。2016年10月20日、2017年10月30日，程某某分别与案外人吴某、某生鲜超市签订房屋租赁合同，将000134、000135房屋对外出租。2018年7月6日，银某公司通知全体业主可到产权处办理产权不动产执照的相关事宜。
另查，2012年7月30日，银某公司分别与焦某某、焦某某签订×小区×幢000134、000135号商品房买卖合同，并在牡丹江市房产管理局登记备案。当日，银某公司给焦某某、焦某某出具手写收据（89999元）各1份。2014年10月8日，上述两处房屋办理预告登记。银某公司称，与焦某某、焦某某不存在买卖关系，是向案外人借款，用诉争房屋担保，按照借款人的要求为焦某某、焦某某出具商品房买卖合同和收据，二人并未实际支付购房款，但未提供借款及偿还利息的凭证；焦某某、焦某某称，二人系兄弟，购买诉争车库后又租给银某公司1个1年3000元，但未提供证据证实，银某公司对此不予认可。
诉讼中，本院依程某某申请，依法委托牡丹江市正大房地产评估有限公司对×小区×号楼000135号车库在2012年7-8月市场价格进行评估，鉴定意见：该处商服用房于鉴定基准日2012年7月30日的市场价值为RMB151290元，单价：每平方米6751元。程某某支出鉴定费2266元。
本院认为，关于程某某与银某公司签订认购书的效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。在商品房买卖合同中一般多表现为买方支付房款而卖方收受购房款的行为，当事人的履行和接受履行，体现了当事人双方意思表示的一致性，本案中涉及的认购书对房屋的位置、价款、面积、支付方式等主要内容有明确约定，且买方程某某已实际支付购房款并占有使用房屋，卖方银某公司亦为其开具正规票据。故程某某与银某公司于2008年10月8日签订的认购书应认定为商品房买卖合同且合法有效。
关于银某公司是否应履行办理诉争房屋产权登记的义务的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案程某某购买诉争房屋并合法占有使用，基于有效合同，有取得房屋产权证的权利，现诉争房屋已能够办理产权证，银某公司未按照协议的约定协助程某某办理产权登记，应当承担继续履行的义务，故对程某某要求银某公司协助办理诉争房屋产权登记的诉讼请求，本院予以支持。
关于三被告签订的商品房买卖合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的。本案程某某以三被告恶意串通，损害其利益而主张商品房买卖合同无效，综合全案，首先，程某某与银某公司签订认购书在先，且程某某于2011年1月22日已实际使用诉争房屋，焦某某、焦某某在程某某已经使用诉争房屋一年半的情况下又与银某公司签订商品房买卖合同，且不能合理说明在2012年7月30日签订买卖合同至今未使用房屋的理由，作为买受人没有理由不对房屋的状态进行调查和了解，说明焦某某、焦某某在签订商品房买卖合同时存在主观恶意。其次，焦某某、焦某某虽称签订商品房买卖合同当日以现金方式交纳了购房款，但没有提供交纳房款资金来源的证据，银某公司辩称双方不存在真实买卖关系，并未实际收到二人房款，银某公司同期记账单亦未体现收到焦某某、焦某某房款，故二被告对商品房买卖合同中的付款义务是否真实履行缺乏证据支持。再次，二被告商品房买卖合同中约定的价格明显低于市场价格。经牡丹江市正大房地产评估有限公司评估，诉争房屋在2012年7月30日市场价值为151290元，而商品房买卖合同约定的价格却是89999元，不足市场价值60%，说明三被告买卖合同约定的价格明显不合理。最后，程某某与焦某某、焦某某均未办理所有权登记，诉争房屋并未发生物权上的变动，程某某虽尚未取得物权，但其已经先行合法占有房屋，该占有的事实状态，应受到法律的保护。焦某某、焦某某虽办理了预告登记，但预告登记的目的在于使已经成立并生效的请求权具有对抗第三人的效力，预告登记并非请求权成立、生效的要件。恶意办理预告登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有房屋的买受人。综上所述，2012年7月30日三被告签订的商品房买卖合同无效。
综上事实和理由，对原告要求确认其与银某公司签订的认购书有效，银某公司协助办理产权登记；确认三被告签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第二项、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、原告程某某与被告牡丹江银某房地产开发有限公司于2008年10月8日签订的认购书（×小区×幢000134、000135号房屋）合法有效，被告牡丹江银某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告程某某办理上述房屋的产权登记；
二、被告焦某某、焦某某与被告牡丹江银某房地产开发有限公司于2012年7月30日分别签订的商品房买卖合同（合同编号分别为×、×，产籍号×、×）无效。
如果被告牡丹江银某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行义务，原告程某某可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年,自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费7300元、财产保全费2520元、评估费2266元，由被告牡丹江银某房地产开发有限公司、焦某某、焦某某各负担4028.60元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判长 栾丽
人民陪审员 孙秀萍
人民陪审员 戴文有

书记员： 耿云蕾