程华明与张某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告程华明。
委托代理人马晶，湖北居正律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告张某。

原告程华明诉被告张某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法由代理审判员荣晓黎适用简易程序于2015年11月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马晶、被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2014年6月30日，原告程华明与被告张某经协商签订储藏室转让协议书，约定原告程华明将其占有使用的位于荆州市荆州城南开发区郢都路工商分局院内宿舍108室储藏室转让给被告张某，双方约定转让价格为30000元，付款方式为分期付款，每年一万，三年付清，2014年6月30日被告张某向原告程华明支付10000元，2015年6月30日再支付一万，2016年6月30日付清。被告方第一次付款后，原告将储藏室钥匙交给被告。如出现违约，违约方付给另一方违约金10000元作为补偿。协议签订当日，被告张某向原告程华明支付转让费10000元，原告将储藏室钥匙交给被告。2015年6月30日，原告向被告催收2015年度转让费，经原告多次催收，被告未及时按约定支付，双方多次协商未果，酿成此讼。
另查明，诉争储藏室为荆州市工商行政管理局荆州分局于1993年分配给其系统内职工李细清，案外人李细清于2001年将其所有的位于荆州市荆州区郢都路96号（新南门外工商分局院内）宿舍一栋502室和储藏室108室转让给原告程华明，储藏室至今未办理产权证。

本院认为，原告程华明与被告张某签订《储藏室转让协议书》未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，依法应予保护。双方当事人均应当全面履行协议约定的义务。原告已依约向被告交付了储藏室的占有使用权，被告也应按协议约定支付占有使用储藏室的费用。庭审时被告辩称该储藏室是荆州市工商行政管理局荆州分局分配给职工使用的，并未办理产权证，原告不享有对储藏室的所有权和使用权。根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”对此抗辩主张，本院不予支持。对于原告主张解除合同并要求被告承担违约金10000元的诉讼请求，庭审中被告辩称，被告同意解除协议，但系原告在《房屋买卖协议》履行时先行违约，导致我不履行《储藏室转让协议》，应是原告违约在先。对此抗辩主张，被告并未提交原告违约的相关证据予以证实，且基于合同相对性原理，原被告之间签订的《房屋买卖协议书》的履行与原被告之间签订的《储藏室转让协议》并无法律关系，被告应承担证明不能的举证责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，庭审中，原被告双方协商一致解除合同，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张被告支付违约金10000元的诉讼请求，被告辩称原告主张违约金标准过高，要求法院依法予以酌定，根据《合同法》第一百一十四条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因被告明确表示不履行主要债务系违约行为，故应对原告造成的使用费损失进行赔偿。对于原告要求按200元／月的标准计算储藏室使用费的诉讼请求，本院综合考虑该储藏室地理位置、面积大小及周边房屋租赁价格，酌定为150元／月，被告使用储藏室18个月，使用费共计2700元。根据《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条第二款之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。故对于原告主张的违约金本院酌定为810元。对于原告主张由被告将储藏室恢复原状的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故原告主张将储藏室恢复原状的诉讼请求于法有据，本院予以支持。庭审中，被告辩称解除合同后，原告应返还被告已支付的购房款10000元，对此抗辩主张，本院认为，因被告违约在先导致合同不能继续履行，被告应赔偿原告房屋使用费及违约金损失后要求原告返还余下购房款。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国合同法﹥r若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、解除原告程华明与被告张某于2014年6月30日签订的《储藏室转让协议书》；
二、被告张某赔偿原告程华明房屋使用费2700元，违约金810元；
三、原告程华明返还被告张某购房款10000元，综合第二、三项内容，应由原告程华明于本判决生效后十日内返还被告张某购房款6490元；
四、被告张某于本判决生效后30日内将位于荆州市荆州区郢都路96号（新南门外工商分局院内）宿舍一楼储藏室108室恢复原状。
本案受理费800元，由被告张某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件诉讼费，收款人：湖北省荆州市中级人民法院，帐号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　　荣晓黎

书记员：黄微微