秭归县平湖服装有限公司与湖北省盛某方源科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：秭归县平湖服装有限公司，住所地秭归县茅坪镇平湖大道21号。统一社会信用代码xxxx。
法定代表人：向立志，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系该公司总经理，住秭归县。7
委托诉讼代理人：张光龙，湖北峰峦律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被告：湖北省盛某方源科技有限公司，住所地秭归县茅坪镇建东大道153号。统一社会信用代码91420527MA4902YC23。
法定代表人：刘华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系该公司执行董事兼总经理，住秭归县。
委托诉讼代理人：傅博，湖北聚维律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。

原告秭归县平湖服装有限公司与被告湖北省盛某方源科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秭归县平湖服装有限公司的法定代表人向立志及其委托诉讼代理人张光龙、被告湖北省盛某方源科技有限公司的法定代表人刘华及其委托诉讼代理人傅博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
秭归县平湖服装有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告按3500元月的房租标准向原告支付自2018年1月1日起至租赁房屋交付之日止的租金。3、判令被告向原告支付水电费1112元。4、判令被告向原告支付违约金1万元。事实与理由：2017年5月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为2017年7月1日至2020年7月1日，月租金为10元平方米，租赁房屋面积为381.5平方米，租金每半年支付一次，水电费由被告交纳；履约保证金为1万元，如被告违约，原告扣除保证金作为违约金；被告欠缴租金达30日，视为被告违约。目前，被告仅交纳半年的房屋租金已构成违约，被告应向原告缴清所欠房屋租金、水电费和违约金。
湖北省盛某方源科技有限公司辩称，1、被告同意与原告解除《房屋租赁合同》。2017年11月26日，被告因经营困难而向原告口头表明解除房屋租赁合同，并将租赁房屋钥匙归还给原告，说明租赁房屋已实际交付原告。被告所欠房租不应当计算到现在，更不应计算到交房之日止。同时，被告在解除合同时未向原告提出补偿装修房屋的损失，只是希望原告考虑在租期较短和被告投入成本未回收的情况下减少租金。2、对原告诉请由被告支付水电费1112元的诉讼请求，被告不持异议。3、关于原告诉请由被告支付原告违约金的请求。原告在履行合同中存在瑕疵，没有给被告提供3个固定停车位，存在违约。目前，被告开办的公司已关闭，且没有给原告造成大的经济损失，不应向原告支付违约金，要求用交纳的履约保证金5000元抵付所欠的房租。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，即被告提交的收据两份用于证实被告向原告交纳的履约保证金5000元和半年房租21000元的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告向本院提交的《房屋租赁合同》原件、房产证复印件各一份，证实原、被告双方发生的房屋租赁关系，签订租房合同约定了租金标准、租期、解除合同的条件、履约保证金等事宜。被告向本院发表的质证意见为：对原告提交上述证据的真实性无异议，但认为达不到原告的举证目的，原告违约在先，原告没有向被告提供3个固定车位，应承担违约责任；履约保证金应以被告实际交纳的5000元为准，不应按照约定的1万元为准；合同约定被告平均分为两次支付租金，第一次支付租金时间是2017年7月1日，按照约定应当在2018年1月1日支付第二次租金，再加上欠缴租金30天的履行期，原告提出解除合同的时间应为2018年2月1日，而不是现在提出解除合同的时间。经审查，本院对原告提交上述证据的真实性予以认定，对于原、被告是否均存在违约和若存在违约如何支付违约金的问题，本院将在下文说理中进行阐述；对于被告提出原告在如何计算解除合同的时间问题，属原告的权利，被告无权限制原告主张自己的权利。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容为：1、原告将位于秭归县茅坪镇建东大道153号的商用大楼第二层房屋租赁给被告作为公司的办公场所使用，租期为三年，从2017年7月1日起至2020年7月1日止，租赁房屋面积为381.5平方米，月租金为10元平方米，年租金为42000元。2、房屋租金付款方式为平均分为两次支付，每半年支付一次，水电费由被告交纳。3、房屋租赁合同履约保证金为1万元，作为履约合同的担保。本合同履行期满，双方不再续约，原告在本合同履行期满3日内无息将履约保证金退还给被告；如被告续租，则上个合同期履约保证金自动转作下个合同期保证金。合同期满或者提前解除合同后三日内，被告应当将租赁房屋内的物品主动移出商铺，如超出3日的，租赁房屋内的物品视同被告弃物，原告有处置权利，且不对被告弃物进行补偿。4、原告无偿给被告提供3个固定停车位、5、如被告提前解除合同，视为被告违约，原告有权扣除被告交纳的履约保证金。6、被告未按时足额交纳当期租金，欠缴时间达30日，原告有权单方解除合同。该合同还就其他相关事宜进行了约定。被告在签订合同的当天向原告交纳履约保证金5000元。2017年7月1日，被告向原告交纳房租21000元。此后，被告因经营困难于2017年11月26日停止商业经营活动，并将租房内的部分设施拆除，而对租房内的货架未予拆除，也未给原告支付自2018年1月1日以后的房租和租赁期间的水电费1112元。诉讼中，经协商，被告在2018年10月1日前已将堆放在租房内的货架拆除，并将租赁的房屋移交给原告。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以要求解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方应按该合同的约定履行各自的义务。原告依约为被告提供房屋租赁供其开展商业经营活动，被告未按约定续交当期房租，已欠缴房租超过30日，符合双方对合同解除条件的约定，且被告已停止商业经营活动，对租赁房屋内的部分设施进行拆除，庭审中已明确表示对原告要求解除合同的诉讼请求不持异议。因此，原告诉请双方签订的《房屋租赁合同》予以解除，本院予以支持。对于被告提出2017年11月26日已口头向原告表明解除房屋租赁合同并将租赁房屋钥匙归还给原告，原告已接受了租赁房屋，其房屋租金不应计算到到现在，更不应计算到交房之日的辩解意见。经查，原告当庭否认被告口头表明解除合同的相关事实，而被告未向本院提交证据证实，本院在庭审中查明被告在租房内还留存货架未拆除的情况，说明被告仍存在占用原告房屋的客观事实。因此，对被告提出的上述辩解意见，本院不予采信。诉讼中，被告于2018年10月1日前已将租赁的房屋移交给原告。原、被告诉争解除《房屋租赁合同》的时间可确定为于2018年10月1日予以解除，租金期限可从2018年1月1日起计算至同年10月1日止，被告应支付原告租金为31500元（3500元月×9个月）。原、被告在履行合同过程中，被告未按合同约定足额交纳履约保证金1万元，只交纳了5000元，被告在交纳半年的房屋租金后未按合同约定续交租金，也未结算开支的水电费，目前，被告尚欠原告房租31500元、水电费1112元，应认定被告存在违约，被告应承担支付原告违约金的责任；原告未按合同约定向原告无偿提供3个固定车位，也存在违约的事实，根据合同对违约责任的对等原则，原告也应承担同等数额的违约金。考虑到原、被告在履行合同中均存在违约的事实和被告公司目前的经营状况，双方可以在法律规定的范围内将各自负担的违约责任抵消，在本案中双方可互不支付对方的违约金，原告诉请判令被告支付原告违约金1万元的诉讼请求，本院不予支持。被告已交纳的履约保证金5000元可抵付原告所欠的房租，抵付后，被告尚欠原告房租26500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百零八条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、秭归县平湖服装有限公司与湖北省盛某方源科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月1日予以解除。
二、湖北省盛某方源科技有限公司支付秭归县平湖服装有限公司房租31500元、水电费1112元，合计32612元，除抵付的5000元外，尚应支付27612元，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回秭归县平湖服装有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费690元，减半收取345元，由湖北省盛某方源科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 马尚刚

书记员： 谭娜娜