秭归县国土资源局与杨某、徐某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0527民初309号原告：秭归县国土资源局，住所地秭归县。法定代表人：向波，系该局局长。委托诉讼代理人：梅兴安，湖北林华安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：杨某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，华新水泥（秭归）有限公司职工，住秭归县。委托诉讼代理人：崔银芳（杨某母亲），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住秭归县。代理权限：特别授权代理。被告：徐某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体户，户籍地秭归县。原告秭归县国土资源局与被告杨某、徐某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月13日公开开庭���行了审理。原告秭归县国土资源局的委托诉讼代理人梅兴安、被告杨某的委托诉讼代理人崔银芳、被告徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秭归县国土资源局向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告交还其非法占有使用的原告位于秭归县XX镇楚都路XX号-F一间门面房，并按200元／月的标准支付从2017年3月1日起占用房屋期间的损失。事实与理由：2014年8月1日，被告杨某与原告所属的郭家坝国土资源所签订《房屋租赁协议书》，协议约定：被告杨某承租郭家坝国土资源所综合楼右起第一个门面房，月租金200元，租期从2014年8月1日至2015年4月1日止。合同到期后，双方没有重新签订合同，原告多次口头和书面通知被告交还房屋。2017年3月27日，被告杨某虽然补缴了2017年2月28日前所租门面房的租金，但其没有将房屋交还给原告，而且未经原告许可擅自将门面���转让给被告徐某。原告认为，被告长期占用原告房屋且不交纳租金，使国有资产受到不应有的损失，为此依法起诉，请求法院及时判处。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求二被告给付自2017年3月1日起至腾房之日止的水费。被告杨某辩称：原告诉称的事实属实。被告杨某承租原告房屋用于快递经营。2017年2月，被告杨某将快递业务及房屋转让转租给被告徐某，涉诉房屋现由被告徐某占有使用，原告应该找被告徐某，与被告杨某无关。被告徐某辩称：当被告徐某知道被告杨某要将天天快递经营业务转让后，经与被告杨某母亲崔银芳协商，最终被告杨某以2.8万元的价格将天天快递业务及租赁的门面转让转租给被告徐某。被告徐某要求崔银芳一起找原告签订房屋租赁合同，崔银芳表示租赁单位的房子不需要签订合同，因此，被告徐某就没有与原告签订��房协议。欠原告的房租费应当交纳，但被告徐某的损失崔银芳应当承担相应责任。只有把被告徐某和崔银芳之间的关系处理好了，被告徐某才会腾退房屋并支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的《房屋租赁协议书》、通知及催告通知书、《房屋所有权证》等证据，经质证，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月1日，被告杨某与原告所属的XXX国土资源所签订《房屋租赁协议书》，约定：被告杨某承租郭家坝国土资源所综合楼左起第一个门面房（从XXX派出所往XXX中学方向数），月租金200元；租期从2014年8月1日至2015年4月1日止；付款方式一年一次付清；租赁期内的水、电、有线电视、卫生费等费用由被告杨某支付；同时约定租赁期内，如擅自将房屋转租��转让或转借的，原告可以终止合同。合同签订后，原告即将房屋交被告杨某使用。租赁期届满后，被告杨某继续租赁使用房屋，原告也未提出收回房屋，但双方未签订书面房屋租赁协议。2017年3月27日，经原告催收，被告杨某支付了截止2017年2月28日止的房租费。2017年3月1日，被告杨某将其经营的天天快递经营权转让给被告徐某，包含电脑、空调、办公桌等设施设备及承租原告的房屋，转让价款为2.8万元（含被告杨某已交给天天快递公司的押金2000元）。被告杨某转租房屋未征得原告同意。自2017年3月1日起，二被告未给付房租费，也未交纳水费。2018年2月7日，原告向本院起诉。本院分别于2月7日、2月9日向被告徐某、被告杨某送达了起诉状副本。本院认为，一、关于本案的诉讼主体。XXX国土资源所作为原告的派出机构，不具有民事行为能力，其在原告授权范围内对外签订的房屋租赁合同，其权利义务依法应由原告享有和承担，因此，原告具有诉讼主体资格。本案存在两个合同关系，即原告与被告杨某之间的房屋租赁关系以及二被告之间的转租赁合同关系。虽然原告与被告徐某没有合同关系，但二被告之间快递经营权转让协议涉及房屋转租的部分是以原告与被告杨某《房屋租赁协议书》为基础的，被告徐某系诉争房屋的实际使用人，本案的处理结果与被告徐某有利害关系，故原告以二被告为当事人向法院起诉，符合法律规定。二、关于返还房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，在原告与被告杨��租赁合同期间届满后，双方没有重新签订租赁合同，但被告杨某继续使用租赁房屋，未向原告返还租赁房屋，原告也未提出收回房屋，且收取了部分房租费，因此，原租赁合同仍然有效，只是租赁期限为不定期，双方形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。原告向本院起诉后，本院向被告杨某送达起诉状副本可视为原告要求解除合同的通知，考虑到出租人解除合同应给承租人必要的准备时间，原告与被告杨某租赁合同的解除时间可确定为本院开庭之后判决前。在原告与被告杨某之间的租赁合同解除后，二被告之间的房屋租赁合同也就失去了履行的基础，被告杨某系原租赁合同当事人，被告徐某系租赁房屋实际使用人，二被告共同负有将房屋返还给原告的义务。因此，原告要求二被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告徐某提出被告杨某应承担其相应损失，以及只有将二被告之间的纠纷处理清楚后才会腾退房屋并支付租金的辩解意见，因属另一法律关系，其辩解意见本院不予采信。三、关于租金的给付问题。在二被告返还原告房屋前，被告杨某应当按约定向原告支付租赁期间的房租费，即按200元／月的标准支付从2017年3月1日起至返还房屋之日止的房租费。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成一致协议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、杨某、徐某于本判决生效之日起五日内将秭归县国土资源局所有的位于秭归县XX镇XX号一楼左起第1个门面房（从郭家坝派出所往郭家坝中学方向数）腾空返还给秭归县国土资源局；二、杨某于本判决生效之日起五日内按200元／月的标准向秭归县国土资源局支付从2017年3月1日起至返还房屋之日止的房租费；三、杨某于本判决生效之日起五日内向秭归县国土资源局支付从2017年3月1日起至返还房屋之日止的水费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由杨某、徐某各负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员　　向红俊二〇一八年四月二十六日书记员　　邓　娇