秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司与张某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：赵玉敏，董事长。
委托诉讼代理人：丁丽香，女，系公司法务，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市自然家园小区8-4-701号。公民身份号码：×××。
委托代理人：杨伟光，河北宏业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，现住河北省秦皇岛市。公民身份号码：×××。

上诉人秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司（以下简称鼎威房地产）因与被上诉人张某商品房预售合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2017）冀0302民初9583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明的事实：2009年11月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的东盛世家11-2-603号房屋，房屋总价款为365000元。合同第十五条约定”出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用之日起90日内办理房地产权属登记的，双方同意按下列第3项处理：1、2略；3、因非甲方所能控制的原因及政府行为，出卖人未能及时提供备案资料的，约定期限可顺延办理产权登记，甲方不负赔偿（办理产权登记时间按本合同补充协议第五款为准）。该合同附件四《补充协议》第五款约定，”办理产权登记时间从交房起为一年半以内。”合同签订后，原告付清房款。2011年4月8日被告向原告交付了房屋。原告于2017年7月19日向法院起诉。
对于被告的抗辩理由查明如下，案涉房屋属于东盐务二期拆迁改造项目，规划容积率小于1.5，拆迁安置补偿总成本为1.5013亿元。2005年6月经土地挂牌出让给被告。扣除安置补偿总成本，被告于6月30日缴清1565.85万元土地出让金。2007年3月区政府向市政府上报请示称，为了平衡该项目增加的拆迁安置成本，抵减受让人无偿拆除由政府承担建设的小学、道路及燕山大街东延伸用地原地上建筑物的出资投入，要求提高容积率。2007年7月市规划局调整容积率为3.29，后又再次调整容积率为3.33。因为调整容积率，涉及补缴土地出让金问题，2008年市房产局建议市政府不再收取该项目因增加容积率产生的土地出让金，2013年3月区政府向市政府申请免收因增容产生的土地出让金。2013年6月市国土局向市政府提出征收土地出让金的意见，建议相关部门重新核算拆迁安置成本及被告为市政建设投入的资金，来确定被告增加的成本数额，如增加的成本高于土地出让金，建议政府不再收取，如低于土地出让金，被告缴纳高出成本部分的土地出让金。2014年8月市国土局根据收支两条线的规定通知被告缴纳土地出让金3707.3584万元。2015年1月市房产局请示市政府对该项目的增加拆迁成本，公开选定第三方进行评估。2016年5月由秦皇岛正源工程建设咨询事务所出具评估报告，确定拆迁成本为20847.45万元。2017年7月市长办公会确定由被告于2017年8月15日前向市财政局补缴土地出让金3707.3584万元。市财政局收到被告补缴的土地出让金后，立即拨付3707.3584万元到海港区财政局，由海港区财政局支付给被告，用于补偿拆迁成本，剩余拆迁成本由被告自行负担。2017年8月31日秦皇岛日报登载东盛世家小区具备办理不动产权证的条件。
一审法院认为，依据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告应自房屋交付之日起一年半内办理产权登记，直到2017年8月31日才具备办证条件，被告构成违约。被告抗辩因为政府行为延误办证免责，经审查被告在2017年8月15日按照规定补缴了土地出让金后才具备办证条件，被告没有证明是因为政府行为延误办证，故对被告的此项抗辩不予采纳。对于被告的时效抗辩，原告要求支付逾期办证违约金，属于债权请求权，应适用诉讼时效制度，双方在商品房买卖合同及补充协议中未对违约金数额及计算方法进行约定，故应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，应按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，但因金融市场利率改革，央行不再公布基准利率，故参照民间借贷中关于逾期利息年利率6%计算违约金。该违约金属于持续性债权，因为原告未能证明存在诉讼时效中止、中断的事由，支持自原告起诉之日前两年为起点至2017年9月14日的违约金。原告的诉讼符合规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、被告秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张某支付逾期办证违约金，违约金数额按照购房款（365000元）的年利率6%标准自2015年9月15日计算到2017年9月14日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1443元，原告负担481元，被告秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司承担962元，于本判决生效后十日内交纳。
本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依照合同的约定全面履行。关于上诉人鼎威房地产主张被上诉人诉请已超过诉讼时效的问题。因上诉人逾期办证的违约行为一直处于持续状态，双方因此形成的债权为继续性债权，一审法院支持被上诉人二年逾期办证违约金，未超过诉讼时效。上诉人的该主张，不符合法律规定，本院不予支持。关于上诉人主张之所以没有按照双方合同约定为被上诉人办理产权登记手续，系政府的原因所造成，上诉人不应承担违约责任的问题。因双方在合同中没有约定买受人不退房，上诉人如何承担逾期办证违约责任，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。从本案中双方当事人提交的证据反映的事实来看，涉案房屋属于拆迁改造项目，涉及学校建设、道路用地等需要调整容积率、补缴土地出让金，可以认定造成上诉人未能按期提供办理产权登记的相关手续不完全是上诉人的责任。但也存在上诉人不及时履行相关义务的情形，故上诉人应承担相应的违约责任。本院结合本案的实际情况，酌定上诉人按年利率4%的标准支付相应的逾期办证违约金。即以被上诉人支付的购房款总额为基数，从2015年8月31日起至2017年8月30日止，按年利率4%标准支付被上诉人逾期办证违约金。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实不清。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：

审判长 张勇武
审判员 刘秋丽
审判员 杨彦军
审判员 刘子明
审判员 李莉炜
审判员 李德权
审判员 贾晟途

书记员： 赵冠彤