秦皇岛市海港区饮食服务公司与刘某租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）刘某。
委托代理人潘双喜，河北高俊霞律师事务所律师。
委托代理人张振波，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。系上诉人刘某之夫。
被上诉人（原审原告、反诉被告）秦皇岛市海港区饮食服务公司（以下简称饮食服务公司），住所地：秦皇岛市海港区红旗路3号。组织机构代码证代码：10528284-1。
法定代表人佟瑞山，系公司经理。
委托代理人李静，河北竞泽律师事务所律师。
委托代理人李风云，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。

上诉人刘某因租赁合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2012）海民重初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2008年9月10日，被告（反诉原告）刘某与案外人孙跃峰签订租赁合同一份，约定孙跃峰将秦皇岛市海港区耀华老村西付一号一楼、二楼及后院租给刘某经营大众浴池，租期为2008年10月1日至2014年10月1日止。在另案中，秦皇岛经济技术开发区人民法院委托秦皇岛正源资产评估有限责任公司对位于秦皇岛市海港区耀华老村西付1号房屋进行评估、拍卖，2008年10月22日，秦皇岛经纶拍卖有限公司与饮食服务公司签订拍卖成交确认书一份，该拍卖成交确认书注明：饮食服务公司通过公开竞价成交以下标的：1、位于秦皇岛市海港区耀华老村西付1号，建筑面积1525平方米房屋。2、锅炉房。3、浴室。上述标的总计金额1965000元。同日，秦皇岛经纶拍卖有限公司与饮食服务公司签订拍卖成交合同一份，该合同约定，成交的拍卖品为位于秦皇岛市海港区耀华老村西付1号房屋l525平方米，锅炉房、浴室，价款为1965000元。饮食服务公司于2008年10月22日向秦皇岛经纶拍卖有限公司支付定金300000元，余款于2008年11月13日前一次性付清。2008年11月26日，秦皇岛经济技术开发区人民法院作出（2005）秦开执字第137-4号民事裁定书，裁定位于秦皇岛市海港区耀华老村西付1号房屋的所有权归买受人饮食服务公司所有（详见评估报告），买受人持裁定书到秦皇岛市房地产管理部门办理产权过户手续。2009年4月13日，秦皇岛经济技术开发区人民法院作出（2005）秦开执字第137-5号民事裁定书，裁定位于秦皇岛市海港区耀华老村西付1号房屋的所有权归买受人饮食服务公司所有（详见评估报告，不包括锅炉房及浴室）。2009年4月14日，饮食服务公司出具承诺一份，注明：“我公司竞买海港区耀华老村西付1号房屋，现与农行协商我公司退还锅炉房及加盖浴室”。2009年4月24日，秦皇岛经济技术开发区人民法院退还饮食服务公司拍卖款62445元。2009年8月26日，秦皇岛市住房保障和房产管理局颁发房屋所有权证一份，注明房屋坐落于秦皇岛市海港区耀华老村西付1号，建筑面积1525平方米，房屋所有权人为饮食服务公司。2009年6月26日，饮食服务公司作为甲方，刘某作为乙方签订《协议书》一份，约定甲方将坐落于秦皇岛市海港区耀华老村西付一号部分房屋交付乙方使用，特定以下条款，共同信守。一、使用场地：耀华老村西付一号一楼、二楼及后院。使用期限：陆年、自2009年10月1日起至2015年9月30日止。三、交付职工生活费：陆万元整／年（60000）。四、付款方式：乙方每年9月1日前一次性交清当年职工费用，乙方如不能按时交纳职工生活费，甲方有权收回房屋使用权。……备注：1、院内锅炉房和浴室由乙方所建，由乙方使用。本协议期满后，无偿归甲方所有。2、在本协议期内甲方同意将后院部分空地及简易棚暂借乙方使用，以抵消乙方所建浴池土建、锅炉房工程费用。如遇拆迁、出售及政府行为，甲方自行收回，乙方不得索要任何装修赔偿。3、在协议期内乙方如有其他事由，无法经营此浴池，乙方需通知甲方后再行出兑。4、乙方所安装的电缆费用叁万柒仟元（需提供正式发票），甲方同意从职工生活费当中扣除，按每年壹万元抵扣，到抵完叁万柒仟元止。5、协议期满后，同等条件下，乙方有优先使用权。饮食服务公司在该协议上盖章，刘某的丈夫张振波代刘某签名。协议签订后，饮食服务公司依约履行了合同义务将房屋、场地交付给刘某使用，但刘某未按照合同约定期限交付职工生活费。由于刘某未能向饮食服务公司提供正式发票，对刘某所安装的电缆费用叁万柒仟元并未进行抵扣。
在审理中，刘某提交了大众浴池建造、装修工程承包协议及施工人出具的收取工程款46万元收条，主张在2008年9月对大众浴池进行了土建、装修，共支付工程款46万元，反诉要求饮食服务公司赔偿土建、装修工程款28万元。饮食服务公司认为锅炉房建造和浴室装修是刘某与孙跃峰签订租赁合同2008年9月17日之后所进行的投入，是在双方签订合同前进行的。浴池、锅炉房建造未经规划、建设部门审批，是非法建筑，房屋一楼和二楼装修在拍卖时已含在竞买价格中，不同意进行赔偿。

本院认为，刘某与饮食服务公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按合同约定享受权利、履行义务。刘某未按合同约定支付职工生活费（租金），饮食服务公司依合同约定解除合同并要求对方支付租金于法有据，本院予以支持。关于刘某因购买建材所致的损失，此属刘某经营中正常的商业风险，与饮食服务公司并无因果关系，饮食服务公司不应承担赔偿责任。关于责任比例问题，合同解除是因刘某不支付租金，违约在先，饮食服务公司并无过错，不存在承担责任的情况，故刘某经营期间的租金应由其全部承担。租赁期满至租赁物实际交接期间的费用问题，因此期间租赁物一直由刘某占有使用，故其应支付相应的费用。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6736元，由上诉人刘某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　刘秋丽 审判员　　邓喜军 审判员　　贾晟途

书记员：单帅楠