秦皇岛市宏添源物业服务有限公司与刘淑娴物业服务合同纠纷一审民事判决书

秦皇岛市宏添源物业服务有限公司
刘春燕（河北权智律师事务所）
王剑波（河北权智律师事务所）
刘淑娴
周天刚（河北渤海明达律师事务所）
孙荣昌（河北渤海明达律师事务所）

原告秦皇岛市宏添源物业服务有限公司，住所地河北省秦皇岛市经济技术开发区黑龙江西道31号。
组织机构代码证号××。
法定代表人刘彤，董事长。
委托代理人刘春燕，河北权智律师事务所律师。
委托代理人王剑波，河北权智律师事务所律师。
被告刘淑娴。
委托代理人周天刚，河北渤海明达律师事务所律师。
委托代理人孙荣昌，河北渤海明达律师事务所律师。
原告秦皇岛市宏添源物业服务有限公司诉被告刘淑娴物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月20日受理后，依法适用简易程序于2015年9月11日公开开庭进行了审理。
原告委托代理人刘春燕、被告委托代理人周天刚到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告诉称，被告系北京天泽锦程房地产开发有限公司开发的红屿别墅小区D12号和C65号（均为独栋别墅）的业主，房屋面积分别为678.08平方米和265.6平方米。
原告于2013年4月22日与北京天泽锦程房地产开发有限公司签订了《红屿别墅前期物业服务合同》，合同具体约定了双方的权利义务，物业费的收费办法及违约责任等相关内容。
物业费的收取标准，连排别墅每月每平米1.8元，独栋别墅每月每平米2.3元。
滞纳金的收取标准，根据合同第六条第三款的约定，从逾期之日起按每天应缴纳物业服务费总额的千分之三收取滞纳金。
收费期间是每年的9月1日至第二年的8月31日止。
合同期限自2013年4月22日起至2018年4月21日止。
原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。
但被告自2013年9月1日起至今拖欠物业管理费49052.5元。
原告多次找到被告要求其支付物业管理费，被告均以各种理由推拖不支付。
故请求依法判令被告立即支付2013年9月1日至2015年7月20日的物业管理费49052.5元；由被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告变更、增加诉讼请求:要求判令被告支付自2013年9月1日至2015年8月31日物业管理费52091元（其中C65号265.6平方米×2.3元／月×12个月×2年=14661元、D12号678.08平方米×2.3元／月×12个月×2年=37430元）。
另增加一项诉讼请求:要求判令被告支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，红屿别墅前期物业服务合同第六条第三款规定，从逾期之日起按每天应缴纳物业服务费总额的千分之三收取滞纳金，被告应支付滞纳金共计28470元。
原告为支持其主张，提供如下证据:证据一、红屿别墅前期物业服务合同。
证明原、被告间存在物业管理服务合同关系。
证据二、物业服务企业资质证书，证明原告具有物业管理企业资质。
证据三、物业服务费用催缴通知。
证明经过原告的催告，被告未按合同约定履行缴纳物业服务管理费的规定。
被告在庭审中口头辩称，被告认为原告的诉讼请求无任何事实和法律依据。
原告在进行物业服务的过程中，存在诸多不尽职的行为，主要有安保人员缺失，垃圾无人清理，绿化无人养护，公用设施未修缮，并且未能有效制止部分业主的公地私用，私搭乱建。
原告的不尽职行为破坏了社区原本和谐的管理秩序，损坏了社区的环境，严重影响了被告的正常居住，被告不支付物业费是合法的行使抗辩权的行为。
对原告提供的证据一、二、三的合法性、关联性和真实性无异议。
综合原告提供的证据，由于缺少物价部门所颁发的许可证，不能证明原告在红屿别墅小区具有合法的收费权限。
同时亦无法证明原告尽职履行了合同义务。
综上，请人民法院在查清事实的基础上，依法驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。
被告为支持其主张，提供如下证据:证据一及证据二、社区业主委员会的通知函及会议纪要，证明原告的服务引发了大多业主的不满。
证据三、红屿别墅小区照片一组，证明红屿别墅小区混乱的状况，原告并没有妥善履行物业服务义务。
原告对被告提供证据的质证意见为:对证据一、二一并发表质证意见，认为根据物业管理条例的管理规定，物业公司的去留由全体业主共同决定。
本案中被告所提的红屿别墅小区业主委员会的通知函，只是以业委会的名义发出的，不代表全体业主的意见，业委会无权决定物业公司的去留，且与本案不具有关联性。
不能作为业主不缴纳物业费的抗辩理由。
证据三，认为没有提供原件，从复印件上看不出照片是否是合成，该组照片未注明拍摄时间、地点等信息，无法从照片中看出与本案的关联性。
本院认为，原告与北京天泽锦程房地产开发有限公司签订的红屿别墅前期物业服务合同，内容未违反法律法规强制性规定，应为有效合同，对原、被告均具有约束力。
原告应按照协议约定履行物业管理服务义务，被告购买房屋入住后接受了原告的服务应当按照协议约定向原告支付物业服务费。
对于原告要求被告支付拖欠的2013年9月1日至2015年8月31日物业管理费52091元的诉讼请求，由于原告在履行合同过程中，存在公用设施维护不及时、垃圾清运不及时及小区存在私搭乱建等事实，原告虽主张及时对公用设施进行了维护，对垃圾及时进行了清运，但未提交相应证据。
对私搭乱建的业主，作为物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告，但原告未提供履行义务的相应证据。
据此应认定原告在履行合同中存在一定的违约行为，应适当减免一部分物业费。
根据本案案情，被告应承担给付原告所主张的物业费90%为宜，即被告应给付原告物业管理费46881.9元（52091元×90%）。
对原告要求被告支付违约金28470元的诉讼请求，因原告在履行合同中，存在部分违约行为，故对原告的该项诉讼请求不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百一十四条  ，最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下:
一、被告刘淑娴于本判决生效后十日内给付原告秦皇岛市宏添源物业服务有限公司物业管理费46881.9元。
二、驳回原告秦皇岛市宏添源物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3628元，减半收取1814元，由原告负担758元，被告负担1056元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

本院认为，原告与北京天泽锦程房地产开发有限公司签订的红屿别墅前期物业服务合同，内容未违反法律法规强制性规定，应为有效合同，对原、被告均具有约束力。
原告应按照协议约定履行物业管理服务义务，被告购买房屋入住后接受了原告的服务应当按照协议约定向原告支付物业服务费。
对于原告要求被告支付拖欠的2013年9月1日至2015年8月31日物业管理费52091元的诉讼请求，由于原告在履行合同过程中，存在公用设施维护不及时、垃圾清运不及时及小区存在私搭乱建等事实，原告虽主张及时对公用设施进行了维护，对垃圾及时进行了清运，但未提交相应证据。
对私搭乱建的业主，作为物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告，但原告未提供履行义务的相应证据。
据此应认定原告在履行合同中存在一定的违约行为，应适当减免一部分物业费。
根据本案案情，被告应承担给付原告所主张的物业费90%为宜，即被告应给付原告物业管理费46881.9元（52091元×90%）。
对原告要求被告支付违约金28470元的诉讼请求，因原告在履行合同中，存在部分违约行为，故对原告的该项诉讼请求不予支持。

依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百一十四条  ，最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下:
一、被告刘淑娴于本判决生效后十日内给付原告秦皇岛市宏添源物业服务有限公司物业管理费46881.9元。
二、驳回原告秦皇岛市宏添源物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3628元，减半收取1814元，由原告负担758元，被告负担1056元。

审判长：刘吉健

书记员：刘明慧